原報告 | 債務與輕資産,億達中國産業小鎮斷舍離

观点指数研究院

2022-09-22 18:07

  • 危機在2022年仍然未能完全解除。

    觀點指數 9月14日,億達中國控股有限公司發布有關出售長沙附屬公司70%股權的最新公告,稱已取得書面股東批準證明,交易完成後,億達中國将不再擁有長沙億達智造産業小鎮的任何權益。

    資料顯示,目標公司為長沙億達智造産業小鎮發展有限公司,買方為長沙項目合作夥伴長沙振望投資發展有限公司。目標公司由賣方及買方分别擁有70%及30%的股權,交易對價約為8456.95萬元。

    目前為止,億達受困債務已持續近七年的時間,但仍未顯露解決的契機。

    今年5月13日,債權方"安東"根據公司股份押記條款,将億達控股股東中民投手中的5.17億股(占已發行股份19.99%)接管了過來,後者失去了這部分股權的所有權利,目前該事件仍在談判磋商中。

    6月30日,億達中國公告,2025年到期的優先票據同意征求中的第二期同意費345萬美元無法支付,再次構成了違約。

    持續出售項目和股權以及債務違約公告,讓億達股價從2016年最高的3.175港元/股一路跌去96%,至目前的0.12港元。

    受困債務又遭遇房地産寒冬的夾擊,截至2022年上半年,億達合約銷售金額約為人民币10.18億元,按年同比下降61.6%。

    行業周期中,億達中國這一産業園區曾經的明星公司如何斷舍離?

    被接管的股權

    回顧2022年前9個月,億達中國的債務危機仍在持續,未見轉機,甚至出現了債權人接管大比例股權的情況。

    今年5月13日,債權方"安東" (即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)根據公司股份押記的條款,将億達控股股東中民投手中5.17億股(占已發行股份19.99%)接管了過來,後者失去了這部分股權的所有權利,目前該事件仍在談判磋商中。

    實際上,安都方早在2021年就将債務違約的億達中國告上法庭,随後雙方達成和解,安都方同意将億達應償還的本金加利息總額由2.09億美元減少到1.75億美元。但即便如此,億達仍未能向安都支付債款,最終啟用和解協議中的條款,将億達抵押的股份接管。

    然而,億達中國在長期債務危機下股價已跌至0.12港元,這部分股權的價值完全無法覆蓋該部分債務。

    同時,6月30日億達中國公告,2025年到期的優先票據征求中的第二期同意費345萬美元無法支付,再次構成了違約。

    為應對極為不利的融資環境和流動性壓力,億達中國再度出售項目成為必然。

    9月14日,億達中國控股有限公司發布有關出售長沙附屬公司70%股權的最新公告,稱已取得書面股東批準證明,交易完成後,億達中國将不再擁有長沙億達智造産業小鎮任何權益。

      

    資料顯示,目標公司為長沙億達智造産業小鎮發展有限公司,買方為長沙項目合作夥伴長沙振望投資發展有限公司。目標公司由賣方及買方分别擁有70%及30%股權,交易對價約為8456.95萬元。根據初步評估,億達中國因出售事項将錄得虧損約為人民币5710萬元。

    億達中國稱:"盡管公司就出售事項将錄得虧損,但出售事項為集團提供了變現其于目標公司的投資價值的機遇,並通過取得即時現金流入緩解集團流動性壓力",由此可見億達對即時現金的渴求度。

    資産斷舍離

    在本次出售長沙億達智造産業小鎮股權前,億達中國就曾連續處置手上兩部分資産:大連軟件園騰飛發展有限公司50%股份,作價5.01億元;億達物業服務集團有限公司100%的股權,作價12.73億元。

    其中,億達服務在管物業涵蓋産業園區物業、寫字樓物業、公共事業服務、院校物業、商業物業、居住類别墅、住宅、公寓等多種類型,是億達旗下少有能保持增長的業務,每年都能為上市公司貢獻穩定收益,算是最值錢的資産之一。

    億達中國在當時選擇了"棄車保帥"出售億達服務,可見已處于資金受壓的階段。

    數據來源:億達中國中報,觀點指數整理

    然而危機在2022年仍然未能完全解除。

    截至2022年上半年,刨除受限制現金,億達手中可以動用現金及銀行結余2.21億元,而其流動負債則達到263.21億元,現金比率僅有0.84%。

    這是自其2014年上市以來的最低點,並且從2016年最高點14.28%開始連續下降。

      

    中報顯示,億達中國擁有銀行及其他借款約為127.07億元,全數為一年内到期的債務,淨負債比率達到100.3%。除非能夠借新還舊、債務延期或找到戰略投資者注資,否則僅靠資産出售和銷售回款很難償還。

    單就銀行借款來看,2022年上半年,億達未能錄得無抵押銀行貸款,面臨的融資環境進一步壓縮。

    物業銷售安全墊

    2022年上半年,億達中國錄得收入為32.60億元,同比增長79.2%;毛利為人民币7.47億元,毛利率為22.9%;營收明顯增長,不過在巨大的成本壓力下歸母淨利潤僅錄得1837萬元,為公布中報業績以來的最低業績。

    數據來源:億達中國中報,觀點指數整理

    拆分來看,億達中國商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為26.63億元,同比增長125.8%;商務園租金收入為2.53億元,同比增長5.1%;商務園委托運營管理收入為1.27億元,同比下降15.8%;建築、裝修及園林綠化收入為2.17億元,同比增長20.7%。

    數據來源:億達中國中報,觀點指數整理

    數據來源:億達中國中報,觀點指數整理

    不過,值得注意的是在物業銷售方面,2022上半年,億達中國實現合約銷售金額10.18億元,合約銷售面積8.53萬平方米,合約銷售均價為每平方米11940元,同比減少13.9%。

    在中報中,億達中國解釋:"主要由于期内受宏觀市場、疫情、區域房地産政策限制等因素影響,導致銷售情況不及預期",主力銷售項目多位于大連,占合約銷售金額的56.9%;長沙占16.9%;武漢占16.8%;鄭州占6.8%。業态以住宅物業銷售為主,占合約銷售金額的69.2%。

    過往,億達物業銷售集中于大連,受東北樓市大環境影響較大,未能盡享國内房地産上升時期紅利,現在亦同樣受到了行業調整周期的影響。

    輕資産前路

    億達中國一直推崇"産城融合"的理念,在深耕大連之外,圍繞"輕重並舉"的戰略目標,在長沙、鄭州等地進行産城融合項目的開發,打造了長沙億達智造産業小鎮、長沙億達中建·智慧科技中心、鄭州億達科技新城等項目。

    不過值得注意的是産城融合着眼重資産,發展周期長,也給億達帶來了流動性壓力。為應對發展的挑戰,億達2014年起提出"輕重並舉"戰略,開始大力推進輕資産業務的發展,北京中關村壹号、上海北虹橋創業城、長沙梅溪湖創新中心都是該主張下的輕資産項目。

    由于基數較低,2015年和2016年億達對外輸出的商務園運營管理服務收入突飛猛進,增長率分别達到447%和107%,随後逐漸回落。

    2022年上半年,億達商務園運營管理項目合計23個,累計簽約委托運營管理面積約248萬平方米。商務園運營管理服務收入錄得1.27億元,同比下降15.8%,占總收入比例為3.9%,占比較2021年末再度回落。

    億達在中報中解釋:"主要由于期内部分存量項目達到完成條件逐漸退出,而新增項目收入尚未結轉所致",該原因曾多次出現在億達的财報之中,表明了輕資産業務收入存在明顯的斷層,該業務對母公司的收入貢獻不夠穩定,距離成為支撐性業務尚有較大的距離。

    撰文:黎浩然    

    審校:陳朗洲



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