中報觀察 | 青客公寓繼續墜落

觀點網 這家曾風光無限，被譽為“長租公寓第一股”的青客公寓，已是搖搖欲墜。

8月11日，美股上市公司青客公寓披露截至2022年3月31日止六個月業績，報告期内錄得淨收入總額為人民币3.64億元，同比下降40.80%。

其中，租賃服務收入3.33億元，同比下降38.56%；增值服務及其他收入3143.1萬元，同比下降57.26%。

青客公寓稱，租賃服務收入下降主要原因為終止與某國有銀行擁有的租賃服務公司合作，因此不再管理那些非該行承包的租賃單位；及可用租賃單位數量減少，因為采取了更為保守的方法，並在截至2022年3月31日止六個月内主動減少租賃單位，以保持期間平均入住率和平均月租金。

由于租用單位數目減少，青客公寓增值服務收入亦随之下跌。

報告顯示，截至期末，青客公寓可用租賃單位數量5.52萬個，同比下降26.58%；其中已占用租賃單元數量為4.99萬個，空置可租用單位數量5286個。

利潤方面，青客公寓期内錄得淨虧損2.43億元，較去年同期虧損3.08億元有所收窄，減少21.03%；歸于公司普通股東淨虧損同樣為2.43億元。

自成立以來一直經營虧損，截至報告期末，青客公寓錄得累計虧損46.22億元。

架構變化

青客公寓、其子公司和合並可變利益實體是中國出租公寓運營平台，自2012年起為年輕新興城市居民提供出租及增值服務，集團采購公寓並将其轉換為標準化的家具房間，出租給在中國城市尋求經濟适用房的年輕人。

可以看出，青客公寓采取VIE結構在境外上市。

VIE結構本質是境内主體為實現在境外上市采取的一種方式，指境外上市實體與境内運營實體相分離，境外上市實體在境内設立全資子公司（WFOE），該全資子公司並不實際開展主營業務，而是通過協議的方式控制境内運營實體業務和财務，使該運營實體成為上市實體的可變利益實體（VIE）。

2021年10月26日，青客公寓宣布，向一家子公司法定代表人和執行董事實益擁有的關聯方Wangxiancai Limited出售全資子公司Q&K Investment Consulting（外商獨資公司WFOE，以下簡稱“青客投資咨詢”）所有股權。

青客投資咨詢與青客公寓可變利益實體上海青客電子商務有限公司有一繫列合約安排，青客公寓通過這些合約安排開展某些出租公寓經營業務。

不過，青客投資咨詢和青客電子商務在合並的基礎上一直處于虧損狀态。根據合同約定，青客電子商務同意向青客投資咨詢支付不低于其年度淨利潤100%的服務費。但由于一直處于虧損狀态，青客電子商務從未按照合同安排向青客投資咨詢支付任何服務費。

青客公寓指，本次股權轉讓旨在通過集團在中國的子公司将業務資源投入到經營更高品質的出租公寓中。由于股權轉讓，不再通過可變利益實體開展任何業務。

股權轉讓後，2022年1月，青客公寓可變利益實體子公司之一上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司根據《破産法》第二條的規定主動申請破産。

上海市第三中級人民法院于1月4日宣布訴狀生效，截至報告日，上海青客公租房正在清算中。

青客公寓續稱，並未将股權轉讓作為終止經營進行會計處理，並且WFOE和VIE實體财務數據並入截至2022年3月31日止六個月的未經審計簡明綜合财務報表，因為青客公寓參與了WFOE的負債清償，並且在VIE實體的清算中仍然可以控制剩余資産分配。

截至2022年3月31日止六個月，WFOE和VIE實體貢獻了青客公寓合並收入0.4%，資産占集團合並總資産31%，以及負債占合並總負債54%。截至業績公告日，青客公寓已對主要VIE實體啟動破産程序。

流動困境

根據業績報告，于期末，青客公寓錄得負流動資本，流動負債超過流動資産24.6億元。同時，該公司經營活動使用的現金淨額為2754.5萬元，去年同期為7756.6萬元。

截至期末，青客公寓短期借款（包括一年内到期的長期借款部分）為5.03億元，770萬元的長期貸款将在一年後（五年内）到期償還。

此外，青客公寓還持有本金5160萬美元未償還可轉換票據。自2022年5月起，該公司所有可轉換票據和其他短期應付款項已轉換為股權，從而改善流動性狀況和資本結構。

青客公寓表示，2022年包括上海在内的受新冠疫情影響城市地方政府已恢復某些包括旅行限制和居家令等相關措施。作為一家總部位于上海的公司，該公司經營業績和财務前景可能會受到新冠疫情爆發的不利影響。

由于青客公寓在上海租賃辦公空間，疫情導致辦公室臨時關閉和輪換安排，公司工作效率和生産力降低，且為遏制疫情爆發影響而采取的措施産生了成本。

該公司認為，如果新冠疫情情況沒有實質性恢復，或者情況進一步惡化，青客公寓業務、經營業績和财務狀況可能會受到重大不利影響，這些因素對集團持續經營的能力産生重大不确定性。

對于融資問題，青客公寓拟通過銀行貸款、大股東财務支持等方式滿足自本報告出具之日起未來12個月的現金需求。

公告還稱，于2022年7月，青客公寓主要股東已同意考慮以債務和/或股權的形式向其提供必要财務支持，以使青客公寓能夠履行到期的其他負債和承諾。

然而，青客公寓未來融資需求将取決于許多因素，包括該公司網絡擴張規模和速度、運營效率（包括公寓裝修和定價）、銷售和營銷活動，以及對業務或技術潛在投資或收購。

多重危機

盡管一直提到新冠疫情的影響，但事實上，青客公寓所處的分散式長租公寓賽道，如何盈利一直是個難題。高投入、高負債、高成本以及低産出、無利潤，已經成為一種行業現象。

有分析指出，長租公寓主要增長點有四個：一是賺取租金差；二是提供住戶增值服務所得，包括家政、購物、會員等收益；三是房間空置期差，如果實際空置期比長租機構與業主事先約定空置期短，這個空置期差内就可以淨賺房租；四是金融收益，包括VC投資及租金貸收益。

相比集中式長租公寓可以有效利用空間為租客提供更多商業及生活配套服務，分散式長租公寓盈利模式更加單一，通過第一點及第三點的收益並不足以進行快速增長。

持續虧損、債務高企，種種原因使得境外投資者並不看好青客公寓。

2021年9月28日，青客公寓曾收到納斯達克證券市場有限責任公司的通知，表明該公司美國存托股票（ADS）的收盤價連續30個工作日低于每股1美元以下，未滿足納斯達克上市規則5450中規定的最低出價要求。

為應對上市規定，今年2月28日，青客公寓宣布，将把代表A類普通股的美國存托股票比例從1股ADS代表30股A類普通股，調整為1股ADS代表150股A類普通股，A類普通股總數維持不變。

借此，青客公寓股價得以提高，暫時避免退市危機，但本質上該公司市值並未變化。

值得注意的是，青客公寓半年報還提到，由于VIE及附屬公司根據中國公司法注冊為有限責任公司，VIE的債權人對VIE的任何負債無權追索該集團的一般信貸。中國相關法律法規限制可變利益實體将其部分淨資産（相當于法定公積金和股本的余額）以貸款和墊款或現金分紅的形式轉讓給青客公寓。

這也是可變利益實體的特征之一，即權益的持有者並非作為一個整體承擔預期的損失和收取預期的剩余利益。

如此情形，加上創始人離職、流動性困難等，青客公寓的債務問題恐怕仍将是一團亂麻。