觀點人物 | 胡葆森,事了拂衣去

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2022-08-12 01:45

  • 事了拂衣去,深藏身與名。

    觀點網 打開建業地産網頁,映入眼簾的是喜慶大紅,上書“三十歲30th(1992-2022),生日快樂”。

    只是在這而立之年的重要時間,創始人胡葆森以及建業地産都将開啟新一段篇章。

    8月11日,建業地産宣布,河南省鐵路建設投資集團按每股股份0.7325港元購買建業地産885,000,000股股份,占公司已發行股份的29.01%。

    據此,河南省鐵路建設投資集團已成為建業地産第二大股東,交易已于2022年8月5日完成。

    而在消息公布的前幾天,8月8日,建業地産還宣布全數償還2022年8月到期之5億美元6.875%優先票據。

    對此,一位資産管理機構高層在2022博鰲房地産論壇上公開表示了自己的贊揚:“非常優秀的一家企業,在周一的時候還了5億美元的美元債,大家都點贊,這就是珍惜自己的信用。只要有一絲償還的可能,我們都要維護自己的信用,這是非常值得鼓勵的一件事情。”

    認識胡葆森的人或許並不會意外。

    自創立建業地産三十年來,個人名利從不是胡葆森的第一追求,因此即使有困難,他都不希望将問題留給河南和來者。

    事了拂衣去,深藏身與名。如今的胡葆森,大抵也抱着這種想法吧。

    從東坡攀登珠峰

    對于建業地産,外界最熟知的或許就是省域化,這一點胡葆森堅持了将近三十年。

    九年前的2013博鰲房地産論壇前夕,胡葆森在觀點新媒體專訪中,将建業省域化戰略喻為從東坡攀登珠峰:“最近中城聯盟爬山,郁亮帶着中城聯盟的8個人去登珠峰,下來之後,我突然有個感悟:建業這個戰略,就像我帶着我們的團隊從東坡攀登珠峰。”

    “東坡是沒人上去過的,也許根本沒有路,但我現在可能已經到了5000米,擡頭往上看,發現還是有路的。但至于最後能走到6000米還是到7000米?現在還不知道,只有一直往前爬。”胡葆森彼時如是說。

    “如果到前面一看四周全是懸崖峭壁,就算拿着繩子、搬着梯子也上不去了,那就只好繞到北坡、南坡。”

    如今看來,建業攀登之路雖非康莊大道,卻走到了很多同行所不能企及的位置。如果不是近兩年的内外交困,或許将爬到更高的海拔。

    胡葆森開始思考省域化戰略,要追溯到2000年,彼時中國城鎮化率為36.2%,河南的城鎮化率則僅有23.2%。

    他曾為此算了一筆賬:河南有122個縣及縣級以上城市,有1億人口,每年有150萬人進城,按一個人20平方米的居住面積計算,一年就是3000萬平方米的市場新增需求。河南城鎮化率只有23.2%,也意味着2000萬人在城鎮,算上這部分人之後的改善住房需求,每人按增加1平方米算,就是2300萬平方米,所以每年新增剛需加上改善型需求就有5000-6000萬平方米。

    “如果我們能在河南幹20年,達到10%的市場占有率,那一年就是五六百萬平方米!”就這樣,建業制定了“省域化”戰略,並貫徹了18年,直到開花結果。

    “建業從2000年(提出)不出河南,到2002年開始走出鄭州,一直到2019年,用了整整18年,實現了在全省122個縣及縣級以上城市全覆蓋。”去年7月與胡葆森進行了一年一度的面對面專訪,他說這幾年看到的成績都是結果:“可能追溯到20年前,至少要追溯到10-15年前,因為那時候做了當時應該做的事情,做了正确的事情,今天才結出了這樣豐碩的果實。”

    登上河南全省域覆蓋這座“山峰”後,胡葆森開始将目光投到了河南之外。

    事實上,走出河南或者說大中原的概念,早在十七年前已經形成了。

    “我們‘根植中原,造福百姓’的核心價值觀是04年提出的,當時我讀了《基業常青》,把自己企業的價值觀進行了梳理,濃縮為‘根植中原,造福百姓’。為什麼沒有說‘根植河南,造福百姓’?04年時在我腦子里已經形成了中原的概念,可能最後不止于只在河南。2008年香港上市公司的英文名稱‘CENTRALCHINA’,意思就是‘中國中原’。”胡葆森向我們講述了過往的許多思考和轉型。

    因此,根植中原的建業在2018年開始制定走出河南戰略。次年3月份業績會上,胡葆森提出以鄭州為原點,以300公里為半徑,以輕資産模式向外拓展。

    2021年,建業戰略擴張半徑擴大至500公里,“大中原戰略”也在更多層面落到了實處。其中,6月底與陝西榮華的合作最受關注。

    “2018年,中原建業開始走出河南,2019年收購築友智造時,中原建業已經在全國20多個城市布局,就迫使我把自己的戰略定好,2021年2月份管理年會提出了‘擴大根據地,服務大中原’。”

    對于業内認為建業是“被迫”走出河南的說法,胡葆森顯得很平靜:“我不是放棄河南了,河南的市場占有率不但沒有減少,還在持續提升。我是擴大了根據地,原來的根據地直徑是600公里,現在半徑擴大到500公里,直徑就是1000公里。”

    據此,建業“大中原戰略”邁出了堅實一步,在陝西省進入加速發展階段;去年5月底,中原建業正式上市,成為建業旗下第四個上市平台。

    至此,胡葆森實現了建業地産、建業新生活、中原建業、築友智造四個業務闆塊的上市與協同發展,也正準備攀登更高的山峰。

    他說:“外界看到的都是結果,我們每天都是埋頭苦幹,也算是戰戰兢兢,因為市場競争環境很激烈,這個激烈還不是競争對手之間的相互降價,不是簡單的殘酷或者激烈。”

    但一場殘酷的考驗已在逼近。

    刮骨療傷 壯士斷腕

    一直以來,老胡賦予的“追求卓越,堅忍圖成”企業精神在建業身上展現得淋漓盡致,即使接連遭遇波折,也未言放棄。

    說起近幾年的境遇,相信沒有任何一家房企會感覺輕松,河南企業尤甚。

    或許2019年三條紅線的出現是房企現金流壓力明顯加大的一條分界線,但緊接着2020年新冠疫情爆發並延續數年,由之帶來的一連串社會影響,更使房企銷售及回款迎來前所未有的挑戰。

    從去年到今年,房企們銷售接連下滑已明顯反映出這種困境,但這並非最致命的,讓人喪失信心的更多原因,或是房企因美元債違約而接連爆雷、瀕臨破産等信息充斥在整個房地産輿論場中。

    聚焦到河南市場,這些影響在2021年成倍增長,原因是那場千年一遇的暴雨與新冠疫情的反撲。

    資料顯示,2021年7月20日8時至7月21日6時,河南中北部出現大暴雨,鄭州、新鄉、開封、周口、焦作等地部分地區出現特大暴雨(250-350毫米),鄭州城區局地500-657毫米……河南鄭州、新鄉、開封、周口、洛陽等地共有10個國家級氣象觀測站日雨量突破有氣象記錄以來的歷史極值。

    此次特大暴雨事件造成了河南150個縣(市、區)1663個鄉鎮逾1453萬人受災,倒塌房屋30106戶、89001間,農作物成災面積872萬畝,絕收面積380萬畝,直接經濟損失1142.69億元。

    但壞消息還沒結束,7月30日,洪災造成的損失和傷害尚未完全修複,省城鄭州一家醫院又傳出疫情。

    當時曾有報道這樣說:“8月,河南人民在持續不斷的疊加降雨中,一邊抗疫,一邊生産自救。”

    對于深耕河南的建業而言,這也是寫照。

    同年9月,建業在當地政府“萬人助萬企”活動背景下撰寫的《關于企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》在網絡傳播,在這份報告中,詳述了建業因為災情、疫情所受到的損失,其中直接損失5.5億元、經營性損失8億元、運營性損失3億元,以及正在銷售的300多個項目超過50個銷售案場關閉,銷售及回款較原計劃減少近30億元……累計各種經濟損失逾50億元。

    這份報告還披露,建業旗下四家在香港上市公司(建業地産、築友智造、建業新生活、中原建業),發行外債30多億美金,占全省境外上市公司發行外債的一半左右。

    從目前爆雷房企來看,大多觸發原因都和美元債相關,因而,建業額度不小的美元債也觸動了投資者的信心。

    于是,一場圍繞“信心”的行動在建業打響——如深夜召開說明會,講述災後重建工作:9月4号河南電影小鎮正式重新開園,均已恢複到災情和疫情之前的運營狀态,全省8家建業大食堂、10家建業酒店、7家商場、4家綠色基地也都已經複工複産……“目前企業經營狀況是穩健向好的,各項目的營銷工作也全面恢複到了疫情和災情前的情況。”

    之後,建業還調撥30億元償還即将到期的美元債;與中原銀行簽署戰略合作協議,獲得總額達100億元的綜合融資服務。

    雖困難重重,但一直未放棄努力。

    經歷河南水災、疫情反複以及地産調控之後,建業地産開始重新出發。

    今年2月14日,“建業繫”三家上市公司同時換帥:“去年的特大暴雨災害,加上三次疫情疊加的發生,就迫使我們必須刀刃向内,先刮骨療傷、壯士斷腕,不能把企業遇到的困難都推向外部環境的變化、都推向政策的變化、都推向行業整體的變化、都推向資本市場的變化,所以首先還是要刀刃向内。”

    “其實這個想法(架構調整)不是心血來潮,也不是一時沖動,應該說是醞釀了大約有半年時間,而且不斷地在細化方案。”同日下午五點,建業集團召開媒體懇談會,董事長胡葆森提到,行業進入管理紅利時代,大家也都在調整,而建業的經營策略在變、發展指標也在變,但初心不會變。

    與此同時,面對新的征程,胡葆森表示“接下來要堅持三個字:少、小、好”,即減少開辟新賽道、不再追求規模過快增長、把企業做得越來越好。

    為此,4月份,建業地産宣布将旗下全部商業項目10年運營權托管給萬達,以起到開源節流、降本增效的财務效果。

    5月份,建業集團旗下電影小鎮、“只有河南·戲劇幻城”發生股權關繫變動。自此,建業·華誼兄弟電影小鎮由河南文投持股90%,建業集團持股10%。同樣,股權結構變更後,“只有河南·戲劇幻城”由河南文投持股51%,建業集團持股49%。

    終于來到了6月1日晚,建業地産宣布轉讓29.01%股權予河南國企——河南省鐵建投,同時,河南省鐵建投還将認購建業地産發行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

    上述交易總代價不到14億港元,很顯然這是一筆不劃算的生意,但都是為了能夠活下去。

    “生存下去才有發展機會”,如今河南省鐵建投正式成為建業第二大股東,並派駐兩名董事進駐建業地産董事會,一切基本塵埃落定。

    2002年5月,老胡文集發表第一篇文章《身約者智廣》,里面有這樣一段話:堅毅、厚重、大氣、執着和不屈的河南人決不會被歷史的潮流抛棄,縱然鮮于驚天動地,但也決不甘于落後平庸,他們正以堅實的步履踏出時代的強音,以連串的收獲捍衛自己的尊嚴。

    “做企業不易,在欠佳的環境里做企業尤難,而在欠佳的環境里做上佳的企業則難之又難。但是,知大者遠者,不拘泥于小者近者。身約智廣的建業人将眼光放遠,心态放平,十年寒耕暑播,十年春華秋實。”

    沒有誰能陪伴企業到永遠,但建業依然是他創造的那個企業。

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    撰文:劉滿桃    

    審校:徐耀輝



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