觀點直擊 | 越秀服務林峰:資本市場會對物業股重新建立信任(實錄)

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2022-08-11 23:05

  • “應該能夠得到市場更多的關注,股價也有機會根據經營表現有所體現。”

    觀點網 “2022年是越秀物業服務公司成立30周年,同時也是越秀服務上市一周年,具有非常重要的里程碑意義。”越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰于8月11日中期業績發布會總結道。

    的确,面對疫情以及内地房地産嚴峻的環境,這家正值三十而立的公司于今年上半年實現營業收入10.89億元,同比增長13.8%;毛利率為31.7%,純利約為2.10億元,同比增長18.6%。

    8月11日,越秀服務舉行了中期業績發布會,公司非執行董事兼董事會主席林峰、執行董事兼行政總裁張建國、執行董事兼常務副總裁毛良敏、資本運營總監萬思蘊及财務總監陳冬鵬等均有參與。

    林峰指,去年以來物管股價有所調整,主要是受地産闆塊的氛圍影響。

    “我們覺得資本市場需要時間對物管股重新建立信任,相信經過這一輪的調整,實際上也是價值體現優勝劣汰的過程。”林峰續指,行業内獨立性比較高,擁有比較強大的外拓能力,品牌信譽度比較好,财務經營比較穩健,包括母公司可持續發展比較穩健的物管公司,應該能夠得到市場更多的關注,股價也有機會根據經營表現有所體現。

    “特别是目前行業市場份額比較分散,整合的空間也比較大。”

    事實上,地産企業在行業大變局下不斷出現分化。林峰承認,房地産開發增速确實在下降,今年上半年同比銷售規模還在下跌。“越秀服務母公司越秀地産上半年銷售規模同比正增長,我們作為它的子公司,應該能從母公司獲得穩定的交付面積。同時,由于母公司穩健的财務和經營表現,也給我們的拓展對象樹立比較好的信心。”

    除了房地産新增市場貢獻之外,越秀服務還聚焦于TOD以及公建項目,于上半年來自TOD的業務收入是1.39億元,占總收入的17%,毛利率為25.3%。

    TOD上半年新增了46萬平方米,總在管面積是657萬平方米。毛良敏對此指,雖然房地産會對物業管理行業帶來一些壓力,不過因為公司獨特的TOD優勢和公建方向,相信未來在拓展方面持續表現比較優異。

    他續指:“TOD有一定的技術壁壘,涉及到特種車輛的特種設備,因為地鐵車廂的清潔屬于特種設備,特種設備的清潔、保養、維護,是要有這方面的經驗和資格證的。包括地鐵的站點安保和應急響應,包括疫情方面的管理,都有相關的專業要求,我們有這方面的經驗,在拓展的過程中得到業主的認可。”

    林峰則稱,去年以來地産行業流動性趨緊,有一些物業標的開始釋放出來,公司也在積極接洽,“雖然我們賬上的物業服務現金比較充裕,但我們要做高質量的並購,不能夠僅僅為了並購而並購。”

    因此他亦指,公司選的標的,一是符合“1+4”大灣區+華東+華中+西部和北方幾個區域的戰略布局,以發揮規模優勢,增加城市密度;二是要看收並購企業的可持續發展能力,有沒有較高的協同效應;第三,也在積極探索與一些國有企業的物業合作、TOD賽道的進一步拓展,實際上TOD還涉及到大交通,包括高鐵、鐵路這些方面的發展和收並購機會。

    “我們有接觸收並購標的,但沒有很合适的,包括PE倍數方面不是很合适,所以暫時未達成比較好的協議。”林峰指,有充足的信心可在2023年上市三年内達到1億平方米在管面積。

    今年上半年,越秀服務新進了天津、昆明、福州、南甯等4座城市,新增外拓面積387萬平方米,同比已經增加了1.5倍,基本上超過了時間進度,而且外拓的項目質量比較好,成功競得了廣州市文化館等新項目,增加了場館和醫院等新業态。

    林峰希望外拓面積今年可翻倍,而年初定的目標是新增700萬平方米外拓面積。

    數據顯示,目前越秀服務外拓業态中住宅占50%,公建項目占33%,TOD項目占12%,商業項目占5%。

    林峰還提到,公司注重外拓質量,由于每次投標有成本,包括人員和投標成本,所以不是盲目參投,上半年統計下來,參投中標率達到50%。

    對于派息政策,林峰則指,未來派息率不低于30%,“去年派息率是35%,今年中期參考行業整體的情況,暫時不派息。”

    以下為越秀服務2022年中期業績會現場問答實錄:

    現場提問:近年來關于物管企業股價創下了階段性新低,有企業開始進行股票回購,管理層如何看待當下物管企業持續回調?估值是否有望迎來修複?

    林峰:關于物業公司的估值,因為物管公司是輕資産,抗周期性特點很強,所以投資者也比較喜歡。

    但确實去年以來物管股價有所調整,主要是受地産闆塊的氛圍影響。我們覺得資本市場需要時間對物管股重新建立信任。相信經過這一輪的調整,實際上也是價值體現優勝劣汰的過程。經過這個過程,相信資本市場會對物業股重新建立信任。

    我們認為,行業内獨立性比較高,擁有比較強大的外拓能力,品牌信譽度比較好,财務經營比較穩健,包括母公司可持續發展比較穩健的物管公司,應該能夠得到市場更多的關注,股價也有機會根據經營表現有所體現。

    在物業管理市場,我們一直非常認可,特别是民生屬性比較強,也納入了基層社會治理體繫。随着業主追求美好生活的需求日益增加,物業管理服務将會被賦予更加豐富的内涵,我們長遠看好物業管理的發展前景。特别是目前行業市場份額比較分散,整合空間也比較大。

    而在估值方面,實際上和公司經營基本面息息相關,所以我們堅守做好物業服務的品質基本盤,在基本盤的前提下拓展更多物業服務賽道,比如說業主增值服務、美居業務和其他各項業務。

    現場提問:受房地産持續調整影響,公司是否會在這個過程中調整收並購策略?此前接洽的企業進展如何?在當下的收並購中,公司更為看重什麼?

    林峰:去年以來,地産行業的流動性趨緊,有一些物業標的開始釋放出來,我們也在積極接洽。

    收並購方面,雖然我們賬上現金比較充裕,但要做高質量的並購,不能夠僅僅為了並購而並購。

    所以,我們希望我們選的標的,一是符合戰略布局,即“1+4”大灣區+華東+華中+西部和北方幾個區域的戰略布局,發揮規模優勢,增加城市密度;二是要看可持續發展能力,包括有沒有較高的協同效應。

    我們也在積極探索,包括和一些國有企業的物業合作,包括TOD賽道的進一步拓展,實際上TOD還涉及到大交通,包括高鐵、鐵路這些方面的發展和收並購機會。

    目前,我們有接觸收並購標的,但還沒有很合适的,包括PE倍數方面,不是很合适。

    2023年上市三年内達到1億平方米在管面積,我們還是向着這個目標努力,而且有充足的信心能達成這個目標。

    現場提問:公司曾在年初業績會上表明外拓面積要翻倍,現在情況怎麼樣?越秀地産今年可為公司提供多少在管面積?公司未來規模增長路徑是怎樣的?

    林峰:關于外拓方面,我們希望今年翻倍,翻倍目標是年初定的是新增700萬平方米外拓面積。

    實際上,上半年已經新增外拓面積387萬平方米,同比已經增加了1.5倍,基本上超過了時間進度。

    而且外拓項目質量比較好,包括中移動廣州商業寫字樓項目,包括廣州文化館,還有煙台西海岸醫院,整體中標金額是6.7億,分解到年度合同金額是2.4億。

    外拓的業态中,住宅占50%,公建項目占33%,TOD項目占12%,商業項目占5%,實際上也是按照住宅+商業+TOD+城市服務這四個賽道認真去做。

    我們還要注重質量,因為每次投標有成本,包括人員和投標成本。所以我們外拓不是盲目參投,上半年統計下來,參投中標率達到50%。

    現場提問:TOD走出廣州外拓,新增了好幾個城市,下半年有什麼計劃?

    林峰:上半年來自TOD的業務收入是1.39億元,占總收入17%,毛利率是25.3%,也是比較好的水平;總在管面積是657萬平方米,新增了46萬平方米。

    上半年,我們拓展的幾個項目,一個是福州地鐵二号線、長沙地鐵六号線,青島地鐵四号線,除了這幾個已經拓展成功的項目之外,我們已經積極和重慶地鐵、昆明地鐵、南甯地鐵公司建立了比較好的聯繫,積極開展戰略合作的工作。

    同時,我們還有第二大股東廣州地鐵的優勢,廣州地鐵運營經驗和開發經驗非常豐富,服務包括三亞地鐵、南昌地鐵、東莞地鐵,我們借船出海,積極開展TOD拓展業務,希望下半年有更好的斬獲,應該有更好的機會。

    TOD有一定的技術壁壘,涉及到特種車輛的特種設備,因為地鐵車廂的清潔屬于特種設備,特種設備的清潔、保養、維護要有這方面的經驗和資格證。包括地鐵的站點安保和應急響應,包括疫情方面的管理,都有相關的專業要求,我們有這方面的經驗,在拓展的過程中得到業主的認可。

    現場提問:新零售闆塊的上升幅度1.4倍,背後做了哪些工作?

    林峰:新零售方面,包括給業主提供拎包入住,包括食品、奶類和米、油、酒的銷售服務,我們還創新了一些産品矩陣,瞄準了節慶,打造明星産品。

    下半年,我們還會進一步加強産品打造,包括酒類,季節性的月餅,包括設置一些社區前置倉,進一步提升新零售業務占比和對營收和利潤的貢獻。

    現場提問:現在房地産行業開發速度放緩,物業管理增速會不會受到拖累?

    林峰:房地産開發增速确實在下降,今年上半年同比銷售規模還在下跌。

    但是越秀服務母公司上半年銷售規模同比正增長,所以這件事要從兩方面看,随着地産企業在行業大變局下不斷出現分化,越秀地産發展比較健康,還有正增長。我們作為子公司,應該能從母公司這邊獲得穩定的交付面積。

    同時,由于母公司穩健的财務和經營表現,也給我們的拓展對象樹立比較好的信心。所以我想,物業的發展确實和地産息息相關,也會出現一定的分化。

    現場提問:上半年第三方外拓合約面積同比增長151%,主要原因是什麼?後期還會繼續保持這樣的增長嗎?

    毛良敏:上半年第三方外拓和内生增長的比率,從這里可以看出第三方外拓取得了比較突出的成績,對比去年同比增長了1.5倍。

    這也是我們外拓能力持續增強的比較重要體現,團隊能力建立起來之後,相信在未來會有持續的外拓貢獻。

    除了房地産新增市場貢獻之外,我們還聚焦于TOD以及公建項目。雖然房地産會對物業管理行業帶來一些壓力,但因為我們獨特的TOD優勢和公建方向,相信未來在拓展方面還是會持續比較優異的表現。

    現場提問:怎麼看待疫情反複對于物業公司的影響和挑戰?怎麼看待目前收並購市場估值?是不是回歸到了比較合理的水平?

    毛良敏:确實,這幾年疫情反複影響對物業公司帶來不小挑戰,現場一線人員相對比較辛苦,投入了一定的時間、精力和物力。從結果來看,我們的項目和所在區域情況比較好,目前為止除了極個别項目有疫情發生之外,基本上是零發生。

    這也和我們在這方面做的努力有關,也獲得了業主的正面評價。

    疫情給我們帶來了成本上的影響,政府也看到了這一方面,所以在稅收優惠以及其他政策方面有些傾斜,上半年有将近900萬的政府優惠。

    同時,我們也可以看到政府在這方面比較積極,深圳市政府在上周剛剛發布通知,對整個行業按每平方1塊錢的費用進行補貼,相信其他城市也會跟進,這對于行業來講是一個利好。

    另外,目前應該說收並購市場确實估值在回落,我們認為目前的估值相對之前合理很多,但買賣雙方對于估值的水平有不同理解,中間有價值差異。

    我們上半年基于積極謹慎穩妥的政策推進收並購,洽談了幾家,甚至有些已經在盡調過程中。從目前情況看,我們認為收並購相對前面幾年是比較好的時機,我們會積極推進收並購,希望在下半年能夠有標的落地。

    撰文:馮慧欣    

    審校:徐耀輝



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