博鰲對話 | 林中：積極自救 分類對待

林中（旭輝控股董事局主席）：我就想講三個方面。

一個是民營房企這一輪出現債務危機的根本原因。

我認為根本原因還是過去民營房企在中國房地産大發展的階段采用了高負債、高杠杆、高周轉的發展模式，這個發展模式持續了很多年，繼而使很多企業對此産生了路徑依賴。

中國房地産企業其實沒有經歷過像陳啟宗董事長講的香港在1998年到2003年的調整，所以他們對這種高杠杆的危險是比較漠視的，認為中國的房地産一直可以按這種路徑依賴走下去。加上疊加了這一輪市場下行和流動性的緊張，造成了目前我們看到的市場的這些情況。

第二是這些企業碰到這些情況之後如何應對，如何有一個良好的心态。

我認為，首先不管怎麼樣企業還是要積極自救，剛才陳淮老師也講到了建業也在積極自救，能看到很多的效果，不要選擇輕易地打破自己的信用。可能倒下去很容易，我認為未來站起來更難。

所以堅持不倒是很多民營企業，不僅是要有信心，而且要有決心，而且要有毅力，你才會堅持積極自救。因為積極自救會有很多挑戰，你要溝通外部的利益相關者，包括各家銀行、各個債權人、政府，所以民企内部要開源節流，要做主動的變革。

同時，企業再難也要保交房。因為保交房、保穩定、保民生不僅是一個企業的社會責任，更是一個企業對客戶的承諾。我們跟客戶是有契約的，要講求跟客戶的契約精神，所以不管企業再難，碰到多大的困難，都要全力以赴保交樓。

第三，在應對這些危機，企業積極自救的同時，我們也希望政府能給行業或者給民營房企注入一點流動性。

我們觀察到幾個方面，一是因為銷售變慢了，很多同行都在反映一個問題，就是只銷售了30%，但是貸款已經到期了，需要還錢。像這種情況，我建議金融機構或者監管部門能給銷售回款跟開發貸款産生時間錯配的項目延長開發貸款期限，根據銷售的時間長短來延長。

以前開發貸款的時間基本上是兩年到三年，按以前市場的時候基本上沒問題。但是現在市場變弱了，銷售周期拉長了，所以就産生了一個時間錯配。

二是能不能為有足夠銷售貨值的項目增加一些貸款，因為原來的款項是可以用，但是現在有很多款項被監管了，按以前的開發貸款的比例，現在很多項目其實是不夠支持到交房的，或者支持到撥款的時間點，因為有很多時間是分點付錢，竣工之後監管賬戶才能解凍。

同時，希望政府能給民營房企注入一些流動性。

總的來看，現在房地産行業是比較平穩的，但是分結構來看，民營房企的信貸總量是在收縮的，民營房企主動被動都在降杠杆。所以希望在這個過程中能保持它的平穩下降杠杆，實現軟着陸。

在信貸總量的控制下，我們看到社會流動性還是非常好，房地産信貸的總量也是穩定的，但是民企的信貸是有點不足的，所以也希望在總額上能給民企一些支持。

現在我們在香港也看到境外的美元債市場也發生了很大變化，最近跟香港的一些投資者在聊，他們其實也提了一些建議，我認為也挺好的。

他說，我們這時候應該在香港擴大境外人民币債，來替代境外美元債，進而進一步推動人民币國際化的步伐，既能解決掉一些問題，又能進一步乘勢推動人民币的國際化。所以目前民營房企碰到的困難，一個是要靠自身積極自救，一個是要講究社會責任，以及對客戶的責任，要保交付、保穩定。

另外也希望政府跟金融機構能給這個行業注入一些流動性，比如我最近也提議，能不能給民企發一些有抵押的債券。因為現在信用債發行不容易，民企的信用其實是受損的，能不能發這種有抵押的債券，由各家金融機構都來買一點，能逐步恢復民企的信用。

最後一點，對不同的企業要分類對待，對已經出現債務違約的企業要進行風險隔離，讓地方政府、地方監管部門以及AMC去進入。

對現在還沒出現債務違約的企業，其實可以扶一把，只要給他們注入一些流動性，他們就能挺過這一關。

企業主體如果不倒，就不會出現更多的爛尾的項目。

從大局來看，支持現在還沒有債務違約的企業，就會消除未來有更多企業出現債務違約以後造成的爛尾樓，所以我認為對兩類企業應該有不同的政策或者不同的方法。