博鰲産業科技大會 | 陳磊:越秀地産數字化升級實踐

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2022-08-09 14:45

  • 數字化給地産公司到底帶來什麼價值?如何提升傳統地産公司的競争力?

    陳磊(越秀地産數智發展中心總經理):各位尊敬的嘉賓下午好,我是來自越秀地産數智發展中心的陳磊,非常榮幸觀點給我這個機會,給大家分享一下越秀地産這10年的數智化升級轉型的實踐,也希望大家能夠多多指正。

    越秀地産是廣州市屬國企越秀集團的下屬地産闆塊之一,是中國第一批綜合性房地産開發商,是國内第一家擁有香港房地産信托基金的内地房企,越秀服務也是在2021年6月份上市,所以下面有3家香港上市公司。

    越秀地産在2021年的合同銷售額大概是1152億,在廣州地區房企全口徑金額、權益金額以及流量面積都排第一。2021年底總資産超過3000億,總土儲2800萬方,這幾年越秀地産積極布局康養、長租、城市更新等創新業務,逐步形成了以粵港澳大灣區為核心,以華東、華中、北方、西南四大區域為重要支撐的1+4全國化布局。

    越秀堅持成就美好生活的使命,我們堅持商住並舉,發揮開發、運營、金融化的新的模式,基于此越秀地産也在研究數字科技對未來發展的影響。

    我們從中發現,數字經濟逐步影響地産行業,地産科技增長非常迅猛,而且數字化升級可以給我們帶來新的第二次發展曲線。

    大家能看到地産的數字化水平,地産行業是在所有行業排倒數第二,倒數第一是農業。但近幾年我們發現種植業、畜牧業的科技發展是遠遠高于地産的,所以地産數字化轉型除了服務于傳統的地産形式,包括把物業、康養包括進來,對企業産生了新動能。

    從輕資産的角度來看,地産的科技屬性在資本市場獲得很大的認可,而且大部分龍頭地産公司也把以前的信息部門逐步轉化為數字部門,傳統的CIO轉變為CBO,而且地産公司都在試水科技公司,基本上前50的地産公司都成立了科技公司,嘗試機器人等等領域的研究。

    從資本的角度看到數字化是未來的大方向,再看技術的趨勢。前幾年為什麼地産的數字化、信息化不受重視?因為當時地産賺錢很容易,而且技術對地産影響的成熟度不夠,我們也發現地産和科技之間存在一個不可磨合的鴻溝,地産不懂科技,科技不懂地産。

    這幾年科技領域除了BAT之外,大家都積極融入到地産行業,而且元宇宙、數字孿生也對地産進行了布局,在住建部的十四五發展方針里面提到,數字孿生、BIM、建築機器人、裝配式都是地産科技發展的主要方向。

    數字孿生會形成價值鍊,在地産的建築階段會通過BIM、裝配式和建築機器人形成空間建造模式,在後端的空間管理和空間運營也提出新的挑戰。新興技術在行業中廣泛實踐,不斷推進行業的數字化發展。

    因此越秀在2017年啟動新的十三五數字化戰略規劃時,目標是打造數據驅動的智慧企業,以數據支撐決策、數據賦能創新、數據提升競争力,打造兩擎雙翼+創新驅動數字化的戰略,如何把高層的意志準确、高效地傳遞到一線,同時把一線的情況準确及時地反饋給管理層和決策層,這是我們需要解決的管理問題,利用IT和IoT技術實現固化與深耕,同時通過創新驅動賦能實現業務的數字化轉型。

    我們也發現,數字化給地産公司到底帶來什麼價值?如何提升傳統地産公司的競争力?通過對數字化和數字化轉型的要求,以及業務本身的剖析來看,我們看到信息化、數據化、數字化的類比,企業的經營能力、管理杠杆還是需要持續提升的,只有把自己的管理能力提升了,在逆勢的情況下才能立于不敗之地。

    針對傳統的住宅空間,如何通過智慧空間為未來的智慧建築、全屋智能、智慧酒店、智慧辦公提高産品競争力,同時科技的注入能提升商管和資管營運能力、助力營收增長?

    沉澱的資産為地産公司奠定數字經濟的基礎,推動未來新業務與開放生态的融合。所以越秀地産發現在數字化的過程中要關心核心運營和管控能力,要關注客戶滿意度和營收增長,關注開放、創新生态的建設。

    因此形成了越秀地産的三大數字化主題:首先是管理+業務的數字化,是進一步深耕細作,提高精細化運營能力,通過數字化賦能,降本增效,控制好相關的管理風險,包括對應三條紅線的風險。通過産品+服務數字化的能力,提升産品溢價,把服務做進一步深化。

    基于前面兩個基礎,打造産業+生态的數字化,通過科技生态拉通地産與科技兩個業态。

    我們主要聚焦在現在比較關注的投運一體化或者是大運營方面,通過業績規劃逐步分解,形成規範與效益的平衡,通過精益分析體繫的權衡術,把繫統所有的數據進行全部整合,形成數據中台,通過聯合智能算法打造企業大腦。

    在這方面,比如說我們的投資測算模型、定價模型、投資經營效益模型,形成數據模型以後,通過數字化的驅動,形成算法庫,能為拿地、客研甚至産品的策劃提供數據的支持,因此形成了越秀地産整個的總部、區域到項目三級監控,對公司運營做到可視化監控,把所有的數據形成動态經營的情況,做到總部做精、區域做強、項目做好的模式,提升企業管理水平。

    以前從總部到區域項目管理是參差不齊的,很多管理能力是不一致的,通過大運營的拉通,實現三個表出自一門,在數據上做到準确及時,也為窗口期短的政策空間提高管理決策的時機。

    同時在建築開發階段,我們也發現以前地産公司對開發鍊條觸達比較少,只是為了管好總包來管我們建築工地的現狀,我們通過打造BIM生态,通過BIM形成項目的BOM圖,通過BOM形成標準化的裝配式構建,通過BIM技術實現設計、成本、采購全鍊條打通,提升現場管控能力。

    我們從拿地開始就通過BIM實現項目的強排,對項目進行初步測算,在項目拿到之後對項目的初算和全面的測算以及采購的測算,能做進一步的拉通,同時在銷售階段通過BIM正向設計樣闆房,通過前期的渲染能夠實現AR和VR看房,通過區塊鍊的技術帶動生态的連接,就能形成新的基于智能化建造的生态,這也是越秀在這兩年在廣州做的一些試點。

    在建築和運營階段解決了問題以後,更重要的一個階段是數字營銷。因為目前來看,現在的95後逐步增多,他們購房的習慣和購房需求逐步在改變,從傳統的等客上門的案場銷售逐步轉化成流量經濟、互聯網獲客,也因為這樣打造了貝殼、巨量引擎這樣的線上流量入口。

    搭建地産公司自己的私域流量,也要解決公域流量的導流,我們實現了媒體生态的獲客到形成線索的判客,智能運營出去觸達,高意向客戶的人工觸達、投放渠道效果分析、跟客工具整合,以及營銷活動深度運營,這都體現了越秀地産在住宅銷售上數字化營銷的突破。

    在2021年,越秀地産自渠就達到了28%,今年上半年最新數據做到了46%。在去年越秀地産成交合同金額是1150億,而線上營銷實現了320億,占到銷售額4成左右,這也為公司大大節省了營銷費用。

    除了在前端營銷,還要做好到案場以及到簽約中心的全面數字化轉型,所以我們也打造了獲客智慧案場,通過渠道的引入,案場的獲客和展客的升級,包括跟客工具的導入,還有簽約中心也實現網簽機器人,以及相關政府文件在簽約中心能夠直接開具,這樣就實現我們只跑一次就能把所有的簽約做完,真正打造購房和簽約的體驗。

    以前大家都說我們花幾百萬買個房,結果在簽約中心就跟菜市場一樣,體驗超級不好,針對這個問題,我們在廣州開具了第一家創新簽約中心,大家有機會可以去體驗一下。

    解決了銷售和開發的問題,還有在空間管理和空間運營上,我們會聚焦在人民美好生活為核心,聚焦人本化、生态化、數字化三維價值,推進未來社區及智能家居打通。

    我們重構原有住宅産品的智能化的評級,以前智能家居在開發産品標準里面都屬于弱電標準,我們把智能家居從弱電里面拿出來,形成專門的智能化標準,形成智能化多檔次的配置,所以我們整體會在産品3.0階段植入我們的智能家居的産品,形成智能化體驗的對齊。

    比如說當開車回家的時候,通過你的車進了道閘,或者人進小區的時候,會自動通知家里的智能網關,打開空調或者關閉空調,所以我們也希望未來智能家居與社區聯動,能提高整體客戶的體驗,實現客戶對于美好生活的打通。

    越秀在這12年的建設活動中,我們發現光靠地産公司的數字化轉型是實現不了整個生态的數字化的,因此我們會打造一個科技、産業、金融、地産的三角形,以科技賦能地産,産業協同購地,金融提升效率,構建産業地産的生态,這也是越秀在十四五的科技考慮,也希望今天在座的産業方和地産方共創這個産業生态的新格局。

    撰文:陳磊    

    審校:勞蓉蓉



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