觀點與郭鑫對話:中海康養走向平台化

观点网

2022-08-07 00:32

  • 無論是将養老視為艱澀的社會議題,還是看作一門純粹的生意,或許都有失偏頗。

    編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

    當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性,困難與考驗前所未有。

    此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地産及由此衍生的全新生态體繫,要用最積極的态度,給今天的行業及相關産業重新定位,並尋求破解之道。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地産行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

    值此艱難時期,“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。

    觀點網 養老産業的内涵與外延在逐步擴大,對于入局者而言,找準自己的賽道變得至關重要。

    近期,觀點新媒體與中海地産養老公司總經理郭鑫再度深入交流,經過多年探索,中海養老如今将自身定位為資産運營的平台型公司。

    基于新的定位,對住區型這一養老賽道設計出更為全面的戰略。

    除了依托中海地産的項目外,如何開拓外界的自由市場?作為一家國資背景的養老企業,又會如何對外輸出自己的運營體繫?

    郭鑫就平台型公司所必須面對的問題,進行了一一回應。

    平台化

    無論是将養老視為艱澀的社會議題,還是看作一門純粹的生意,或許都有失偏頗。

    郭鑫提到,從需求側到供給側對養老行業的政策扶持都已在逐步落實,未來也将進一步完善,而随着老齡人口消費能力、消費意願轉變,也對市場提出來新的需求。

    他預測中國養老市場發展的重心一是在全齡社區,二是城市15分鐘生活圈。

    從供給側的角度,全齡社區對養老運營和适老化建設能力方面的要求會提高部分地産公司的拿地門檻;但從另一個角度,對有資質的地産公司而言則增加了拿地機會,競争局勢發生變化。

    變局之下,中海需要做的就是利用中海從投資、建設、供應鍊、住區及商業運營到康養運營的繫統優勢,強化康養産業鍊條建設,解決康養住區投資方面的四大痛點,為客戶提供多樣化的康養産品,提高康養資産的投資回報。

    “過去兩三年我們一直在強化運營,未來會接中海自己的項目,也會接大量外部項目,可以給保險公司提供産品,也可以參與投資或輕資産運營地方國有企業、品牌民企、核心城市政府的養老資産,搭建一個大平台。”

    在這一平台架構中,中海養老可以将客戶資源全部聯通,不管是自營業态還是中輕資産項目,都将匯聚成為統一的客戶資源池,並在經營過程中持續輸入中海錦年品牌的運營標準和管理體繫,為客戶提供康養住區、旅居、适老化改造及産品等多樣化服務。目前已經鎖定的合作單位有知名的保險公司、地方國企,政府的標杆項目等。”郭鑫透露道。

    “未來我們會跟養老行業産業鍊的第三方頭部企業合作,如設計、适老化部品、養老人力資源等機構合作,完善一條産業鍊。核心的投資管理體繫、發展管理體繫、預算體繫和業務運營體繫由中海錦年康養自己來承載。

    對于中海旗下養老品牌發展的規模,中海錦年康養官網提到,在2025年要打造100多個在建或運營的養老項目,“十四五”時期末做到1萬張床位的規模。

    郭鑫表示,這需要重資産、中資産和輕資産相結合,重資産主要布局在核心城市的核心地段,主要來自中海地産本身的物業;中資産是選擇核心城市跟保險和地方國有企業、品牌民企合作;輕資産與地方龍頭企業、保險公司合作,主要在城市外圍做CCRC(持續照料退休社區)項目。占比上大致上是25%輕資産、50%中資産、25%重資産。

    在大平台戰略方面,郭鑫秉持包容開放的态度,但對于主要産品定位,他強調必須是“核心城市的核心地段”。一方面這跟中海地産的布局一脈相承,另一方面這符合中國養老家庭的需求——第一是解決中國孝養文化中共聚天倫的精神需求,第二是解決老年人對城市醫療資源的生理需求。

    展望未來市場,郭鑫相信“核心城市的核心地段”的價值也不會消失,“年輕人工作的時候在城市核心,慢慢退休了就到郊區,最後又轉回來,在這個循環中,會産生很多跟居住相關的産品,比如說銷售型的、租賃型的、銷售返租型的,各種産品都會出現。”

    REITs之前

    除了資源導入外,如何盈利並退出也是産業鍊條的關節環節,郭鑫表示中海養老會全面考慮REITs等證券化通道。

    “不僅我自己要考慮退出,要把合作方未來的資産,通過運營之後也注入到資産包里,一並退出,解決投融管退的繫統問題。”

    但客觀上資産退出的基礎需要回報率能達到一定要求,目前養老行業運營端口普遍未能産生足夠的收益,進而使資産增值。

    “随着精細化管理程度越來越高,行業標杆的營業毛利率在27.5%到30%,成本相對下降,資産回報率在4%以上時,就具備退出的可能性。”郭鑫坦言道。

    資産回報率目標已然明了,如何達到則涉及多方面的降本增效。

    第一是在資産端方面,郭鑫首先提到土地成本:“這需要國家層面來解決,我們希望未來全齡社區的推出,鎖定康養闆塊地價不變,從源頭端降低土地成本。”

    第二是建設端的建安成本和适老化精裝或改造成本,“這是中海的強項,我們會嚴格控制。”

    第三則是運營端收益的提高,中海養老的收費模式是押金、床位費、餐費、護理費,要求餐費和護理費涵蓋所有成本,最終獲取的是床位費收入。

    “床位費收入我們會跟旁邊的酒店和長租公寓比較坪效,當餐費、護理費涵蓋所有成本以後,床位收入可能是長租公寓的2倍或3倍。為什麼比它高?因為我們提供了醫康養護服務,商業模式就出現了。”

    其中,餐費和護理費如何涵蓋成本是運營的重點,護理費與護理等級有關繫,等級比例則與機構照護能力和人護比例有關。

    郭鑫表示,中海錦年康養城市機構項目的護理等級大概在2.5到3.5之間,以此兼顧客戶需求和降低人工成本。

    運營成本還跟建築的服務動線有關,需要兼顧前期設計,到工程施工、後期運營,以及相關的能耗、營銷——“養老難就難在每個細節都得摳。”

    從國外經驗和國内現狀來看,REITs都會是養老行業未來的方向,但郭鑫認為,什麼時候能落地不僅在于政府層面,“政策開出來也需要市場買單,沒有人把錢放在一個低回報率行業里,只能靠我們自己。”

    以下是觀點新媒體對中海養老管理有限公司總經理郭鑫先生的采訪實錄:

    觀點新媒體:面對龐大的老齡人口基數,您認為養老行業的機會在哪里?最大挑戰又在哪里?

    郭鑫:現在進入老齡化社會已經成為大家的共識,行業發展凸顯幾大特點。

    首先是政策層面,從十四五規劃來看,應該歸結為供給側結構性改革的政策方向,一般講供給側結構性改革,講的是土地、資金和人才,土地最大的部分還是在住建、規劃部門,有住建規劃部門和金融部門出政策的時候,康養市場才會起來。

    如果展開,有8個部門會來影響康養市場的發展,前端是住建、規劃、消防,中端是民政、衛健、醫保,後端是稅務和金融,8個部門如果在同一條線上的時候,整個市場才有機會往前走。

    未來中國養老市場的發展,基于解決中國養老的兩大本質問題,政策的方向一個是全齡社區,第二是15分鐘生活圈。政策可能對康養市場或者對房地産公司都有很大影響,因為全齡社區有很多條件,競争局勢會發生一定變化。

    二是市場方面。55後進入到養老階段帶來真正的養老市場開始。過去30後、40後一是基數少,二是消費意願和消費力較弱。從中國老齡化情況來看,現在2.6億老人,到2040年4.6億的時候,20幾萬億的市場就會出現。

    挑戰也有幾方面,第一是一定要區分好市場,因為養老雖然是一個行業,也可以說不是一個行業;把養老産業分成四個方面,第一是住,第二是養老服務,第三是養老用品,第四是金融類産品。

    要分清楚進入哪個賽道——做住區的話,有四個困難非常典型,第一個是資産收益低,投融管退鍊條沒有通,第二是建設成本偏高,第三是入住率整體偏低,第四是品質運營水平不高。

    觀點新媒體:各行各業進入到養老産業之中,中海如何跟不同的企業統籌資源,做到比較好的配合?

    郭鑫:先簡單介紹一下中海現在在做什麼。

    我們現在把自己定位成資産運營的平台型公司,内部有五個一的業務策略:一是一張地圖在中國,當中有中海地産的項目,也有外面的中輕資産項目;二是一條資産管理體繫,從投資體繫、發展體繫到、預算體繫到業務運營體繫;三是一套運營繫統,就是錦年101長者守護體繫;四是一套智能化繫統;五是一條産業鍊。

    我們希望能構建一個資産管理的運營平台。在這一平台架構中,中海養老可以将客戶資源全部聯通,不管是自營業态還是中輕資産項目,都将匯聚成為統一的客戶資源池,並在經營過程中持續輸入中海錦年品牌的運營標準和管理體繫,為客戶提供康養住區、旅居、适老化改造及産品等多樣化服務。目前已經鎖定的合作單位有知名的保險公司、地方國企,政府的標杆項目等。

    未來我們會跟第三方公司合作,外部的設計、适老化部品、康養人力資源等機構合作,核心的項目投資管理體繫、發展管理繫統,預算體繫和運營體繫由中海來承載。

    觀點新媒體:到2025年,中海要打造100多個建設中或在運營的養老項目,目前是否有足夠把握?中海産品線非常廣泛,有CCRC,也有HC、居家,到時候比重是怎樣的?

    郭鑫:我們最近更新了十四五戰略規劃,到十四五末做到1萬張床位,可能規模在行業前十,沒有特别冒進。

    現在是重資産、中資産和輕資産的結合,重資産主要是核心城市的核心地段重資産持有,來自中海地産本身的物業。

    中資産是選擇核心城市跟保險、地方國有企業、品牌民企合作;還有一個是輕資産,跟地方國企、保險公司合作,主要是在城市外圍做CCRC項目。

    從占比來講,大概25%輕資産、50%中資産、25%重資産。

    觀點新媒體:中海錦年康養定位是“新中式養老生活創造者”,如何理解新中式養老?

    郭鑫:新中式養老希望打造的是優雅閑适的,自立的,有家的溫度,有悉心照護,有生命價值的養老生活。傳遞的是新東方精神中“思閑雅樂逸”的生活意境。

    我們的客戶對象是中國長者,中國養老有其獨特的孝養文化,中國長者也有别區别于其他國家長者的生理、心理、社會參與和财務保值增值的需求特點。這兩點是政策制定和企業選擇市場賽道的最本質的出發點。

    中國養老第一是解決傳統孝養文化問題,核心點是子女和父母在一起或就近生活,在這個背景下全齡社區肯定要出現。

    除了心理需求,生理需求最核心的是醫康資源提供,中國從三級醫院、二級醫院、社區醫院到家庭醫生的四級醫療體繫搭建,其實是我們要借助的,而不是獨立做一個醫療繫統。

    所以,我們的項目一定要放在城市核心,因為只有城市核心才能借助優質的醫康資源。

    還有一點是财富保值增值的需求,未來肯定存在銷售型康養公寓和持有型康養公寓結合。

    觀點新媒體:之前您提到要把老年客群下探到55後、60後,但七八十歲長者和五六十歲相比,消費能力、消費習慣包括身體狀況都不太一樣,對此進行了哪些創新?

    郭鑫:随着我們平台做大,第一是會結合中海自身的項目,包括酒店,還有大量合作商的項目,輔助一些長者旅居産品。

    未來我們平台在全國會有很多康養公寓或酒店的康養樓層,比如客戶選擇可以去萬甯、黃山、廬山度假,也可以選擇在城市核心機構養老,這些地方都有中海或合作夥伴的項目。

    其二,會做一些新的産品進入到中海商業綜合體,包括傳統的适老化産品,康養公寓,還有老年保健品、老年保險等,給不同年齡段老人選擇更多樣化的生活方式。

    還有一個,我們也琢磨要把錦年跟康複有關部分放在商業寫字樓市場。

    因為中海有65棟寫字樓,是全國最大的單一寫字樓運營商,又在核心城市為主,能夠利用為中高端客戶康養理療。

    現在初步想法是跟第三方做一些聯動。我們教育闆塊跟中海商業合作北京中海廣場一樓托育中心,就是為高端客戶家庭做托育服務的,每個月收1.3萬到1.4萬的費用。同樣,我們也會增加對于高端客戶的康養服務。

    這些資源是中海的優勢資源。

    觀點新媒體:您提到投融管退的資管鍊條還沒打通,現在證券化退出也是一個熱點問題,比如說錦年養老公寓有穩定的回報,有優質底層資産,是否會考慮這種退出渠道?

    郭鑫:肯定是要考慮,不僅要考慮退出,還要把合作方未來的資産,通過運營後也注入到資産包里一並退出,解決投融管退的繫統問題。

    資産退出的基礎邏輯是有固定資産,資産回報率能達到一定要求。如果運營端口並沒有産生很好的收益,進而過來使資産增值,渠道就打通不了。

    随着精細化管理程度越來越高,提升收益率,當行業標杆毛利率率在27.5%到30%之間,成本獲取相對下降,資産回報率在4%以上時,就具備退出的可能性。

    資産端怎麼降低獲取成本?其實就是兩個方面,一個土地成本,是需要國家層面來解決,我們希望未來全齡社區的退出,鎖定康養闆塊地價不變,從源頭端降低土地成本。

    第二是建設端的建安成本和适老化精裝成本,這是中海的強項,我們會嚴格控制。

    至于運營端口收益怎麼提高,無非是開源節流。我們的收費模式是押金、床位費、餐費、護理費,這里面餐費和護理費要涵蓋所有成本,最終獲取的是床位費收入。

    床位費收入會跟旁邊的酒店和長租公寓比較坪效,當餐費、護理費涵蓋所有成本以後,這個收入可能會是長租公寓的2倍或者3倍。

    為什麼比它高?因為我們提供了醫康養護服務,商業模式就出現了。

    這里餐費和護理費怎麼涵蓋成本?而護理費本身又跟護理等級有關繫,等級比例又跟照護能力和人護比例有關,怎麼協同達到最佳比例,這是我們要注意的點。

    城市康養項目的照護等級大概在2.5到3.5之間,這樣能滿足客戶的剛性需求,我們也能平衡人工成本,而人工成本是運營當中最大的成本。

    當然人護比的成本還跟建築服務動線有關,所以從前期設計到工程施工、後期運營,以及相關的能耗、營銷,是一個全鍊條的邏輯,養老難就難在每個細節都得摳。

    資産回報率達不到的時候,資金投長租公寓是投,投酒店、物流、産業是投,投養老也是投,對它來講這只是一個形式。

    觀點新媒體:能夠賺得到錢,能管控好風險,它就願意去投。

    郭鑫:所以現在REITs肯定是大方向,但什麼時候能放開不在于政府層面的需求。

    政策開出來也要市場買單,沒有人會把錢放在一個低回報率行業,只能靠我們自己。但我覺得中長期肯定是會開的,只是時間問題。

    觀點新媒體:您覺得随着民衆養老觀念的改變,未來對産品模式的選擇會有哪些變化?

    郭鑫:我們算了一個數字,未來跟住區和服務相關的比例,大概到整個養老市場的60%到70%,也就是說有20萬億市場時,大概有十二萬億到十四萬億來自住區和來自相關服務。

    再細一點是關于養老住區、康養社區的需求,不同年齡段需求不一樣,城市核心的康養公寓也有,郊區的旅居型産品也有。如果年齡越長,醫康需求越深,就會越靠近市區,年齡越輕就會越靠近郊區。

    所以,未來的市場是一個聯動型市場,年輕人工作的時候在城市核心,退休了就到郊區,最後又轉回來。

    在這個循環中,會産生很多跟居住相關的産品,比如說銷售型、租賃型、銷售返租型,各種産品都會出現。

    撰文:馮嘉炜    

    審校:勞蓉蓉



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