原報告 | 中部首單産園REITs的發展空間

觀點指數 近日，由合肥高新股份作為發起人的“華夏合肥高新創新産業園封閉式基礎設施證券投資基金”（下稱“合肥高新産園REITs”）正式在深交所獲得受理，審核狀态為“已申報”。

距離上一批園區基礎設施公募REITs申報已過去9個月，當時申報的園區基礎設施公募REITs有兩支，分别是“臨港東久REIT”和“建信中關村産業園REIT”，前者狀态仍停留在“已反饋”，後者則在2021年12月17日成功在上交所上市。

可以說，市場等候新的園區基礎設施公募REITs已多時。

該單REITs為安徽省首單園區公募REITs，是首支底層資産位于中部省份的園區基礎設施公募REITs。

根據所預測的可供分配金額計算，該單REITs的2022年（7-12月）和2023年度淨現金流分派率（年化）分别為4.43%和4.45%。項目估值為13.57億元，估值單價3803元/平米，這創下目前中國園區基礎設施公募REITs估值與單價的最低紀錄。

觀點指數認為，盡管項目估值並不高，但租金增長具有較強韌性，所處區位更是位于合肥高新區核心位置，擴募資産儲備充足，有比較明确的長期發展空間。

估值與增值率雙低，租金增長預期明确

合肥高新産園REIT預計發行規模14億元，原始權益人為合肥高新股份有限公司。該單REITs基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為“中信證券-合肥高新創新産業園1号資産支持專項計劃” ，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。

華夏基金也是國内公募市場的常見面孔，該次申請的REIT是華夏基金旗下第三只REITs産品，另外兩只基金分别為華夏越秀高速公路REIT和華夏中國交建REIT。

合肥高新産園REIT現時為安徽省首單園區公募REITs，是首支底層資産位于中部省份的園區基礎設施公募REITs。

該REITs的基礎資産為位于合肥高新區核心位置的合肥創新産業園一期，土地性質為工業用地/工業/科研/車庫，總占地面積14.68萬平方米，總建築面積35.68萬平方米，合並口徑出租率為88.08%。

數據來源：募集說明書，觀點指數整理

底層資産由兩部分組成，分别由合肥高新睿成科技服務有限公司（簡稱“高新睿成”）和合肥高新君道科技服務有限公司（簡稱“高新君道”）持有。其中：高新睿成持有 A1-A4、 B4-B5、D2-D9 及 D2-D9 地下車庫資産（合稱“高新睿成資産”），高新君道持有 B1-B3、C1-C4、 D1 資産（合稱“高新君道資産”）。

項目估值為13.57億元，估值單價3803元/平米，這也是目前中國園區基礎設施公募REITs中估值與單價的最低紀錄。

項目賬面價值9.45億元，評估增值率為43.58%，也創下了目前已申報的園區基礎設施公募REITs中增值率的最低紀錄。

估值、單價、增值率均最低，但理由亦顯著易見，因為此前申報的園區REITs項目大都位于北京、上海、深圳、蘇州等城市，城市能級較合肥高。此外，高新睿成資産曾經有資産轉讓發生，因此報表賬面資産價值已有過一定程度的評估增值體現，因此增值幅度不大。

盡管估值並不高，但項目的租金增長具有較強韌性。合肥高新區管委會辦公室負責制定租金標準，2017年的租金標準為25元/平方米/月，2019年調整為30元/平米/月，2022年開始租金上調至35元/平米/月，年均復合增長率為6.96%。

調整後的新租金水平仍然略低于市場水平，入園租戶亦早已有明确的心理預期，租戶因租金提升而流失的狀況不明顯，租戶續簽率超過95%。

資産處合肥高新區核心位置，擴募儲備充足

合肥創新産業園一期項目位于合肥國家高新技術産業開發區内，該項目是1991年經國務院批準的首批國家級高新區，區域面積179平方公里，是合肥綜合性國家科學中心的核心區，處于區域内的優勢競争地位。

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項目由合蕪蚌科技創新和應用技術研發中心、國家動漫産業基地、大學科技園、公共安全産業基地及配套服務區組成，于2011年6月建成投用。

區域内産業園較為充足，存在一定程度的同業競争風險，但整體出租率較高、運營成熟、租金水平相當，且在經營機制層面上已設立了相關措施防範經營過程中産生同業競争及利益沖突等問題。

合肥高新區在轄内園區中采取了“建管分離”的經營模式--重資産園區由合肥高新股份自持，輕資産運營服務由合肥高創股份負責。

資産持有公司與運營管理公司盡管同屬合肥高新股份，但“親兄弟明算賬”， “建管分離”下更能推動對運營公司的激勵機制。

2021年7月2日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（958号文），其中提到納入“租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地”。

合肥高新所持有的的資産，無論是本次進行REITs的一期項目，還是未來可能擴募的園區，都包含了部分青年宿舍和員工公寓，後續可期。

另外，958号文還提到了最低規模要求：“10+20”，原則上首發不低于10億，並新增可擴募不低于首發兩倍規模的規模要求。

這一點上合肥高新也是完全滿足要求的。截至2022年3月末，合肥高新股份共計持有建成或在建産業園區面積約215萬平方米，決算總投資約88.27億元。

在合肥高新産園REIT的擴募上，政策障礙基本掃清，所持有的優質園區資産里有4個園區出租率已超90%，未來擴募資産儲備充足，成功可能性較大。

原始權益人急拓融資渠道，優質資産待盤活

合肥高新區所管轄的園區日漸成熟，新園區亦陸續建成投入使用，投建的資金需求與日俱增，使得合肥高新股份的資産負債率節節攀升。

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招募說明書顯示，此次REITs募集資金主要用于投入科大矽谷高新孵化園項目CKH7-2、KH8地塊，該園區占地274畝，總建築面積約60萬平米，總投資約36億元，拟使用募集資金規模為8.53億元。

從創新産業園一期開始，合肥高新股份采取的是“租售並舉、以售為主”的策略，來維持現金流的平衡。因此可以看到，合肥高新股份的産業設施銷售收入一直接近60%。

然而随着高新區的發展，再加上政策上鼓勵園區自持，合肥高新也逐漸考慮将更多的園區作長期自持，租金收入的占比開始逐步提升。

數據來源：募集說明書，觀點指數整理

不過，自持資産帶來的結果必然是資金壓力加大、融資需求激增，這是包括合肥高新股份在内所有地方性園區平台所必然面對的現實，是次REITs産品的使用也反映了一定的迫切需求。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。