普洛斯與ESR | 2022七月物流資産投資運營發展報告

观点指数研究院

2022-07-28 17:04

  • 無論是網上零售端還是倉儲終端均有所增長,預計三季度全國物流倉儲市場有望全面回暖。(報告期2022.06.28-2022.7.28)

    觀點指數 報告期内,ESR為落實輕資産戰略,将旗下22億元人民币物流資産售予合營公司。對ESR來說,該操作一來可以優化報表,二來可以獲取增量資金進行新的開發。

    相似的還有普洛斯中國,設立50億美元收益基金,以接手已退出的首支物流開發基金的54處物流資産。于此,普洛斯的輕量化得以持續。

    物流企業為千萬中小企業服務,具有較大的信息優勢,能迅速判斷企業上下遊的貿易情況是否屬實。所以物流企業做供應鍊金融服務有天然的優勢。報告期内,普洛斯金融積極布局供應鍊金融,在資産市場上有較多的動作。

    同時,針對倉儲業的低碳化穩步進行,部分低碳綠色倉儲開倉,特色是屋頂鋪設有光伏發電繫統。普洛斯、寶灣也陸續收購或拟投資光伏能源項目。

    報告期内,滬深兩只倉儲REIT發布二季度财報。數據顯示,北京、長三角、大灣區三大經濟區域的物流倉儲項目運行較為平穩。其中長三角和大灣區保持強勁動力,出租率穩定,且保持滿租狀态。

    宏觀數據方面,月内無論是網上零售端還是倉儲終端均有所增長,預計三季度全國物流倉儲市場有望全面回暖。

    物流倉儲輕資産化顯著

    7月6日,普洛斯設立中國最大私募物流收益基金,規模達50億美元。該基金承接了普洛斯物流基金I因到期退出的資産。通過基金接收成熟資産的方式,普洛斯得以盤活存量,獲取繼續進行倉儲開發建設的空間。

    類似的,7月3日ESR将旗下價值約22億元人民币的物流資産售予合營公司,資産組合共含9個已竣工的物流及工業資産,總建築面積逾87.3萬平方米,目前出租率達98%。

    該合營公司90%的股權由RECO持有,而RECO為GIC全資子公司。雖只持有10%的股權,但ESR公告所用之詞為“合營公司”,意味着該公司由RECO共同控制,所以該物流資産仍在ESR的控制中。

    這個模式與普洛斯類似,ESR首先對土地進行開發建設,等待倉儲項目竣工後,将其出售給合聯營企業,一方面賺取開發建設收益,另一方面通過合聯營企業繼續控制該倉儲項目,賺取租金收益或股息。

    可以看到,2021年ESR的開發業務收入遠無法覆蓋經營支出,但資産增值的空間很大,有1.78億美元。ESR将這部分資産售予合聯營企業,一來可以優化報表,二來可以獲取增量資金進行新的開發。

    投資業務方面,在接手了已竣工的倉儲資産之後,無需再考慮開發建設成本,便可以開始享受資産帶來的租金收入以及增值回報。

    這一繫列操作,有助于提高ESR的賬面收益率。

    普洛斯加強布局物流供應鍊金融

    近年來,出現較多僞造虛假的貿易鍊條,騙取金融機構供應鍊貸款的事件。主要由于金融機構與融資方存在嚴重的信息不對稱,前者很難對後者的貿易真實信息進行判斷。

    作為供應鍊金融中資金流、信息流和物流之一的物流,在驗證真實貿易方面具有較大的優勢。所以當前也可以看到有部分物流企業依托自身業務陸續開展供應鍊金融服務,如菜鳥物流、普洛斯等。

    普洛斯金融是普洛斯旗下專注于金融服務的平台,目前已形成了運費墊付、車輛與設備融資租賃、商用車險保費分期在内的物流金融綜合解決方案。

    7月15日,據上交所披露,“中信建投-普洛斯租賃第1期綠色資産支持專項計劃” 項目狀态更新為已反饋,拟發行金額為 1.29 億元。

    普洛斯融資租賃為普洛斯金融的全資子公司,主要是為旗下的關聯企業提供車輛或設備的融資租賃服務。該公司将旗下對客戶的長期應收款打包成資産包進行證券化,以達到盤活存量資産的作用,目前還有一只存續規模為5億元的資産支持票據。

    同月20日,普洛斯商業保理(重慶)有限公司2022年度第一期定向資産支持票據正式上市,規模為4.14億元。普洛斯商業保理同為普洛斯金融旗下全資子公司,主要為中小企業提供供應鍊金融服務。類似的,其保理資産也可以通過資産證券化來盤活。目前還有一只存續規模為10億元的資産支持票據。

    據公開市場數據,中國物流企業每年融資需求在3萬億元以上,其中僅物流運費墊付融資就有6000億元的需求。因此,普洛斯金融在運費墊付保理業務方面的市場空間巨大。

    同時,普洛斯金融旗下另一個全資子公司普洛斯科技,車險分期資産證券化産品在6月29日成功上市,規模為2.35億。據公開數據,商用車車險分期市場至少也有1500億元規模。

    倉儲低碳化成趨勢

    從月内主要低碳化事件來看,不論是投資還是項目落地,物流倉儲的低碳化趨勢都越來越明顯。

    以低碳為標簽的不少物流園,特色一般是利用光伏發電,達到節能減排的目的。

    普洛斯在物流倉儲的低碳化措施上,同樣選擇了光伏。

    月内,普洛斯旗下新能源公司普楓新能源拟收購某跨國能源集團中國境内的光伏項目。截至2021年底,普楓新能源分布式光伏累計開發規模已經超過1吉瓦(GW),已投資開發100多個物流園區的分布式光伏項目。

    與之類似,寶灣物流也已與中核能源科技下屬全資公司中核南京公司進行初步協商,就分布式光伏業務展開合作。

    頂層設計或戰略方面,6月17日,中華環保聯合會綠色供應鍊專委會與施耐德電氣、京東物流、聯合利華、京東産發等,則聯合發布《物流園區碳中和指南》,為行業的低碳化發展提供思路。

    倉儲REIT:大灣區青睐度高

    當月,滬深REITs陸續發布二季度财報,其中包括中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT兩個物流倉儲類别。

    中金普洛斯REIT底層共有7個物流倉儲項目,北京2個(京津冀),長三角2個(蘇州、昆山),粵港澳大灣區3個(廣州2個,佛山1個),基本覆蓋了中國三大經濟區域。其業績情況可作為全國物流倉儲景氣的參考指標。

    二季度,中金普洛斯REIT收入合計人民币 8566.9萬元,環比下降 5.61%,可分配金額有所上升。營收的下降與出租率下滑有關。

    7個項目平均出租率為 94.56%,較 2022 年一季度末下降 3.77 個百分點。具體到項目的出租率,大灣區3個項目和蘇州項目均滿租,與上一季度持平;長三角的出租率也與上一季度持平。

    北京2個項目出租率均有所下調,其中通州項目下滑幅度較大,财報中稱:普洛斯通州光機電物流園因單一租戶到期調整,招租進度受疫情影響有所放緩,導致該園區空置率于本期末有所提高。

    這也意味着通州項目原本的客戶集中度較高,有一定的收入波動風險。總體來看,去掉通州項目的影響,北京的出租率有所下滑,其余兩個經濟區域景氣較上季度持平。

    紅土鹽田港REIT的底層資産位于深圳,近3個季度出租率保持在99%,但收入持續下滑:3162萬元、2913萬元、2891萬元。可分配金額在一季度上升,但在二季度下降。觀點指數認為,這與深圳反複的疫情有關,防疫措施對該底層項目的正常經營還是帶來一定影響。

    總的來說,大灣區呈現上升趨勢。同月21日,ESR在香港葵湧以52.57億港元獲香港葵湧物流地,顯示出ESR對灣區未來的信心。ESR作為頭部的物流倉儲投資運營商,其動作具有一定的風向標意義。

    政策持續加碼,行業景氣持續回暖

    商務部發布的數據顯示,上半年網上零售額數據達6.3萬億元,同比增長3.1%。該增長幅度較上月有所上調,結束了半年以來正增長幅度逐月下滑的局面。網上零售端的持續增長,将有力拉動物流倉儲業的發展。

    倉儲業景氣方面,中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的6月中國倉儲指數為53.9%,較上月上升3.7個百分點,保持在榮枯線以上。新訂單指數和平均庫存周轉次數指數較上月上升約6個和8個百分點,表明倉儲業務活動更加活躍。

    無獨有偶,第一太平戴維斯數據表明,整體及現代化倉庫的租金持續上升,今年第二季度升幅分别為1.9%及2.7%,其空置率也分别下跌至1.9%及1.1%。特别是北京市場,據仲量聯行數據,二季度北京倉儲物流市場租金環比提升1.3%,空置率下降至4.1%。

    政策方面,7月8日,财政部、交通運輸部發布關于支持國家綜合貨運樞紐補鍊強鍊的通知。通知強調,自2022年起,用3年左右時間集中力量支持30個左右城市實施國家綜合貨運樞紐補鍊強鍊。對現有倉儲、堆場實施擴能改造,适當新建倉儲、堆場,增加設施容量。

    這與5月底國務院發布的關于印發紮實穩住經濟一攬子政策措施相呼應,表明政策傳達的速度快,重視程度深。

    類似的,為貫徹落實保障物流暢通、促進産業鍊供應鍊穩定的決策部署,加快上海經濟恢複和重振,“'滬'企保通”交通物流專項再貸款銀企對接會于7月8日在上海自由貿易試驗區臨港新片區成功舉辦。這對緩解物流企業的融資困境将起到一定的作用。

    撰文:呂澤強    

    審校:歐陽穎



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