觀點與施永青面對面：聊聊我們這一年

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 畫面里，是施永青在新辦公樓的會議室。

去年下半年，中原從香港中環的新世界大廈搬到尖沙咀。施生說，也沒有擴大，只是從成本着想，這里比較便宜一點。

相比香港中環，尖沙咀海港城的寫字樓租金差不多便宜一半，前者80港元每英尺一月，後者尺租在30至40港元之間，可節省約56%開支。

在采訪前後，新上任的香港特區行政長官李家超登出專訪，稱要加速推動香港與内地恢復通關。

采訪的時候，尚且不能通關，一些情況下仍需居家隔離。這樣的背景下，我們的采訪仍從線上展開。

去年到今年，開發商、中介都經歷了“至暗時刻”。

中介公司最難的時候，整個區域一單也開不出。回顧這一年，施生沒有過多感慨和歎氣，只是平和冷靜地分析形勢，在行業中找尋自己的位置和新的機會。

相比過去更多着眼于宏觀讨論，今年施生聊天觸及到了具體業務。

行業處在低谷，作為曾開啟内地中介行業發展的公司，中原地産目前處境如何？施生看到了什麼，如何理解當下，又做出了什麼樣的判斷？

像老友的聊天一樣，娓娓道來講述中，他給出了自己的答案。

沖擊

疫情之下，一切交易持續受到影響。最直接可見的是，上海從3月到5月完全封鎖，讓中介行業各家都無單可開。

中原重倉上海，自然未能幸免。

正常市場情況下，中原在上海一個月差不多有幾千萬到1個億的收入，現在這個收入趨于0。上海沒收入，破壞了中原的整體盈利。

“主戰場沒法做，其它的地方再怎麼做也不夠。”

除了上海，與香港緊密連接的大灣區也是中原重鎮。而香港和内地尚且沒通關，灣區看房團進内地，要隔離21天，沒人願意花這個成本看房。

“今年可能會出現一個很多年沒有出現過的虧損年，雖然還有半年多時間，但我覺得不太可能追得回來。”施生坦承。

整個中介行業，各家都在縮減規模過冬。行業主要玩家貝殼頻頻傳出裁撤門店、裁減人員的消息，我愛我家終止三城加盟業務，中原也不例外。二手方面主要還剩下深圳、上海、廣州、北京、天津這5個城市，其余地方撤出業務。

作為港企，施永青在面對周期時心态相對平和，認同“優勝劣汰”，把“撤出”視作一個自然的過程。

“要有盈利你才可以活下來，有些公司沒有盈利也可以頂住，頂一段時間之後可能會扭轉局面。這是經營的理念不同。”

“我們是按照自然的法則，收支平衡、有盈利才做。我的理念就是做得不好應該被淘汰，你自己做得不好就不一定要頂下去。”

伴随而來的還有去年下半年高管層的“換血”--老将黎明楷退休，強将賴國強辭任，上海中原董事及總經理陸成卸任，中原董事會里，有一半的人産生變動。

施峻嵘新任總裁，但這並非他的決定，施永青說，是他的決定。

對于中原來說，這是一次動蕩。但在施生看來，這更是一次新的嘗試。改變是有風險的，不變至少在這個特殊階段不會動蕩。

“我們本來在内地有一定的優勢，但我發現過去一段時間，我們的優勢在倒退。有一些城市在市場相對好的時候都沒法盈利，市場不好的時候能否撐得住，我就沒有信心，所以我情願試一試用新的一批人去做。”

新的一批人主要是中原華南區域提拔上去的，因為中原之前成績最好的區域就是華南。“誰的業績比較好，我就提拔誰去負責。”然而，人事調動遇上疫情，調去的人幾個月也沒能到任。

“現在是比較辛苦的，因為客觀環境不配合。”施永青說。

低谷時期，施生不太有慨歎，總結過自身優勢便開始考慮如何調适：“我們公司的好處是資金比較充裕，我們之前賺了錢，有積累，沒有因為以前手里有錢就亂投，我們可以撐一段時間，希望透過這段時間解決一些問題，重新使公司恢復盈利。”

對于接下來半年，施生心里有了大致的盈利區間：“内地追求單月盈利，不需要全年盈利，從現在到年底的月份希望可以盈利，香港則希望下半年追回上半年的虧損。”

退潮

常識里似乎認為，開發商的房子越難賣，中介的日子越好過。事實並非如此，各方入局、競争加劇、開發商的“連累”，中介的狀況開始復雜起來。

行業近年經歷了“潮涌”期，但貝殼的市值似乎讓大家看到了中介行業的更多可能性。互聯網平台入局、開發商入局、家私入局……中介行業從他人“看不上眼”、做小生意的行業，成了香饽饽，一擁而上。

施永青曾形容這屬于“産能過剩”，所以每人分到的就越少。市場好的時候一擁而上，市場不順利時，輕易入局者或損失慘重、或無暇顧及，一部分玩家要開始決定去留。

“加進來的人遠遠超過這個行業可以養得起的人，所以現在要退潮了，這批人要離開。這批不應該來的人都離開了之後，我們才可以生存。”施永青說。

目前開發商中，頭部的萬科碧桂園龍湖，包括恒大的房車寶都提出要自建銷售團隊，去中介化。但部分開發商主業吃緊，更不用說投入。

“我相信他們現在知道這不是容易做的，這不是容易賺錢的生意。”

對于開發商來說，養團隊、養一批經紀人不是小錢，施生認為，從長期來看，各方會往專業化的方向發展，“現在大家都認為自己做可以更好，實際上自己做可能成本很高。結果是市場好的時候沒所謂，現在市場不好了，省了傭金，但是賣不出樓。”

“潮涌”時期，行業一度競争激烈，出現一些競争手段。常見的包括“墊傭”挖走經紀人，“墊傭”、付保證金從開發商那兒搶盤賣。

“開發商沒有付傭金，代理公司先付給你，這叫‘墊傭’。”

市場好的時候，這或許能推動公司在競争中勝出，但開發商目前資金吃緊，中介公司受連累，應收款成了“定時炸彈”。

應收款壞賬嚴重的公司，例如世聯行，2021年财報中披露，因壞賬淨利潤轉虧至11億元，同比下降1118.09%。

“現在他們冒這個險冒得太多了，把公司自己都拖累了。很多公司都有墊傭，房多多也有做墊傭。”中原與房多多先前的合作也因資金問題終止。

中原秉承港商的保守和成熟，“開發商不付傭金給我，我就不付傭金給我們的員工，不給我們的銷售。”雖沒法完全置身事外，但是應未收款只是“占有一定比例”。

施生坦承：“現在跟我們合作的很多開發商都有問題，包括恒大、花樣年等等。”但施生也同樣認為中原不亂投入，不亂墊傭，優勢在于資金比較充裕，能撐過一段時間。

調整

中原地産的歷史，也是大陸經紀行業的歷史。

中介還在賣房賺差價的階段，中原堅持通過為買賣雙方服務而賺取傭金，並把中介業務實操經驗帶入内地。自1992年進入，中原領跑内地經紀行業近20年。

中介行業潮起、潮退，曾經的“小弟”逐漸跑在前面，中原接受新起之秀，接受來自外部環境的沖擊，在行業内重新找尋自己的位置。

當前，市場更傾向于認為，貝殼超過中原成為新的榜樣。

低谷時期，施永青判斷目前“中原的日子不比貝殼好，但比過度進取、沒能復制貝殼的公司，要好一點。”盡管沖擊是全行業的，但他認為“貝殼跟鍊家還是這個行業里面處境最好的一家公司。”

“貝殼的好處是輕資産。”施生表示：“造一個平台也有成本的，雖然成本沒人家高，但是加盟店自己生存不下去，也不需要平台了，也沒有能力交平台費了。所以我認為貝殼也會萎縮，但它們相對好一點。”

他曾在港媒訪談中認可左晖在中介代理行業的成就和影響力，並認為左晖是“了不起的人”。當然，施生習慣于更全面的看待，他表示，貝殼最主要問題是“在美國上市的時候，估值定得太高，現在他們的業務給投資者看到，沒有能力提供一個合理利潤，兌現不了承諾，要再集資就比較困難。”

從各業務方面的比較來看，施生認為，中原現在在一手代理方面，在不同的城市做得還是算相對好的。

“二手方面，以前香港的企業是有一定優勢的，現在内地在IT方面、在資金利用方面，都比香港的企業大膽一點、管理得嚴格一點。”

我愛我家二手業務也在擴大，施永青指出：“我們現在二手方面主要還剩下深圳、上海、廣州、北京、天津這5個城市，我愛我家在北京、杭州、南京、上海、天津這些比較高能級的城市二手比我們做得大。”

發現“優勢在倒退”，相比過去的保守經營，當前中原多了新的嘗試。随着施峻嵘上任，“無為”似乎也正向“有為”過渡。

盡管與房多多合作終止，但一直專注線下門店的中原，如今也在向線上靠攏；前兩年推行的合夥人制度改革，也在想辦法優化和改善經營，調動門店的積極性。

目前的低谷期，中原頂着動蕩的風險進行人事調動，成效初現：“我們這次調動是10月份做的，11月份已經賺錢了，但是過年之後又出現疫情，所以受到一定的拖累。”

既然是一個低頭等待的時期，施生希望“透過這一段時間解決一些問題”。

轉變

去年9月份到今年3月份是房地産市場最黑暗的一段時間，内地房地産市場和中介行業的至暗時刻過去了沒有？問題抛給施生。

“應該說還沒有過去，整個行業都還沒過去。整個行業還在調整，主要是規模上做調整，因為市場收縮了，養不起這麼多人。”

“我認為房地産開發基本上已經完成了歷史使命。”施生認為，這是房地産需求從高到底的轉變。

“在解放後差不多30年時間，我們（房子）建得不夠，所以民生上的居住急需改善，經濟上對房地産的需求也需要很快補上來，政府放手讓房地産開發商野蠻成長，讓資金流進去。”

“有國家政策配合，他們才可以發展得這麼快，因為當時社會有需要。”施生從更為宏大的角度解讀開發商的“黃金時代”。

“現在已經蓋了很多，三四線城市很多都超越人口的需要了，超越未來經濟發展的需要了，所以現在沒有讓房地産開發商按之前這種速度膨脹，這是很自然的。所以政策收緊是不可避免的。”

施生解釋：“一下收得太緊，造成有些開發商現金流出現問題，另外使整個經濟也出問題。” 2022年“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”已然被列為宏觀經濟的關鍵詞，“所以打擊樓市現在就是效果過重，變成反過來又要救它。”

近期，政府出手救市，各城市從供地到樓市出台較多放松政策。市場出現了一些新現象，例如房票安置等新的實踐開始嘗試；小麥、大蒜、西瓜換房的促銷手段出現等等。施永青認為，地塊流拍太多，政府也比較着急。而開發商現在的處境也非常容易“铤而走險”，更有甚者拉中介“下水”，一盤多賣。

如何解局？施永青說，要讓開發商能發新債，“救活它，才可以把以前的債還了。先發債用來還債，這個債就變成延後了。延後之後，不用立即‘死’，再去想辦法，否則明天就要‘死’。”

事實上，房地産行業進入了“微利”時代，不光中介行業在“退潮”，“會有一些以前錯誤理解而進入這個行業的人，未來他們會慢慢地離開，剩下來的人日子會好一點，但是這種流走可能需要一年左右的時間。”

什麼時候才能趨好？“我估計起碼要到明年年中，整個行業才可以穩定下來。”

以下為觀點新媒體對中原集團創始人施永青先生的采訪實錄：

觀點新媒體：中原在上海受影響嗎？

施永青：當然受影響。4月、5月整整兩個月沒法營業，3月也有一大半時間封城，我們在這段期間都沒法工作。

有些工作可以在家里面做，比如做IT的，做軟件的，在家里做沒問題。但是購房者是要看房的，現在在網上通過VR看也可以，但是很多人做這麼大的投資，還是想實地看一看，所以基本上這兩個月沒有交易。

以前在上海平時一個月差不多有幾千萬到1個億的收入，現在這個收入完全沒有了。由于上海沒收入，破壞了整個公司的盈利狀況。主戰場沒法做，其它的地方再怎麼做也不夠。

觀點新媒體：大灣區的交易呢？

施永青：香港人去大灣區買房，也要通關才可以，去看房子，要隔離21天，他們就不去了，這個成本太高了。本來是上午去、晚上可以回來的，現在是要隔離21天，就沒有人去了，所以香港人去大灣區買房都差不多停頓了。

觀點新媒體：中國樓市這9個多月基本是史上最殘酷時期，您怎麼理解這個狀況？接下來的形勢，您預判會怎麼樣？

施永青：我記得有一次博鰲房地産論壇，當時市場情況比現在好得多，我已經說國家是不可能長期依賴房地産作為經濟的火車頭。

另外，中國要跟美國角力，經濟當然不能單依靠房地産，要有高科技，要有一些對外有競争力的行業支撐。所以國家對房地産不可能采取以前那樣寬松的态度，所以後來就有三條紅線政策，對房地産的貸款收緊了很多。

有這樣的政策其實不難理解，因為房地産開發，我認為基本上已經完成了歷史使命。在解放後差不多有30年的時間，房子建得不夠，民生上的居住急需改善，經濟上對房地産的需求也需要很快補上來，所以政府放手讓房地産開發商野蠻成長，一路讓資金流進去。

當時真的需要蓋多一些房子，不蓋房子怎麼城鎮化？怎麼讓農村的人出來？不蓋寫字樓，工業化、商業化之後，寫字樓就不夠。人民生活改善之後，也需要大量的零售業，需要商場，所以開發商拼命地蓋，政策是配合開發商去蓋樓的，否則開發商怎麼可能短短十多年里翻幾番、翻幾十番？有國家政策配合，他們才可以發展得這麼快，因為當時社會有需求。

現在已經蓋了很多，三四線城市很多都超越人口需求，超越未來經濟發展的需要了，所以現在沒有讓房地産開發商按之前速度膨脹，這是很自然的，政策收緊是不可避免的。

但是一下子收得太緊，造成有些開發商現金流出現問題，另外使整個經濟也出問題。比如說很多地方政府都要靠賣地維持收入，前段時間很多地流拍，房地産真的一下子慢下來，拖累政府、拖累銀行，拖累一連串的上下遊企業。

所以也不能夠讓房地産一下子倒下來，現在開始放松了一點，三條紅線的執行沒有之前那麼緊，如果有新的項目要開發，可能三條紅線暫時不算，這個項目獨立算，有前景的（項目）也可以借錢給你。

從基本上不給房地産貸款，到現在有需要可以通融一下，應借盡借，所以活下來的這批開發商沒那麼辛苦，但是現在有些已經出事的，就不容易救活了。就像救人一樣，他都斷氣了，再給他打強心針也沒用，因為企業出事了之後，商譽受到影響。

比如說有些開發商欠我們的傭金都沒法付，要我們繼續替它賣房，我們就不敢賣了。另外買家知道這家開發商财政出問題了，也不敢買了，擔心買了之後沒法交樓。

現在能夠做的，就是讓這些出事的開發商把已經賣掉房子一定要想辦法交付。政府在某種程度上還在保護這些财政出問題的開發商，為什麼要保護他們？就是讓他們先把房子建出來，交付給老百姓。

欠我們的傭金也沒法追，欠建築商的建築費、欠材料商的材料費，現在都不一定追得到，都是先讓開發商建房子，保交付。

逼着開發商先把交付做好，但是沒辦法讓買家去買這部分開發商的新盤，因為覺得他們可能會出事。就算不出事，房子建慢一點，（買家）也不願意。所以有部分出事的開發商，我估計他們最後也不一定能夠生存下來，只能完成使命，把房子交付了，就不再保他了。

觀點新媒體：不追債，房企是不是能喘一口勁？

施永青：這不是追債問題，而是要讓他們發新債。

觀點新媒體：但是發新債沒人買，大家怕新債以後有風險。

施永青：銀行借。現在沒辦法，要救市，誰來救？當然是要國家來救。

觀點新媒體：銀行把錢拿給這些房企，萬一以後爛尾怎麼辦？

施永青：先救活，開發商才可以把以前的債還了。現在這個債發出去不是給開發商拿去用，而是還債。

比如說恒大欠中國銀行300億，中國銀行如果不救它的話，這300億就變成壞帳了。如果現在再借300億給開發商，拿這個錢來還之前的300億，起碼銀行借出了300億，又收回300億，這個債就變成延後了。

延後之後，開發商不用立即“死”，再去想辦法，否則明天就要“死”。

所以要先發新債去救銀行自己原有的債，就是債務重整，在債務重整的基礎上，再看可不可以借一些錢完成一些項目。

當然這個里面有一定風險，但是銀行不救也有風險，不救的話，經濟也會出事。否則政府不會現在把貨币政策松下來，就是想救開發商。

觀點新媒體：現在内地已經是大量放松。

施永青：中國房價會升得這麼高，是三股力量同時發力的。一股是剛性需求，買來住的需要，第二股是投資需求，買來不是自己用的，是投資的，買來收租、等長遠升值。第三股是投機需求。三股力量出來，就把房價托高了。

現在說房住不炒，投資的不允許，炒的更加不允許，三股力量沒有了兩股，只剩下一股，那頂得住嗎？當然頂不住。

不讓投資者重新進來的話，這個市場是頂不住的。現在有些地方用用指導價規定（開發商賣房）不許減價，但是不許減價賣不出去。開發商便宜一點只是賺少一點，還可以賣出去。

前段時間就是指導價比市場價低，出現倒挂的情況。開發商為了開盤，只能賣便宜一點，這個問題不大，只是賺少一點，一定要有人來買。但是現在指導價比市場成交價要高，規定開發商要開一個市場不接受的價錢，結果就賣不出去。

觀點新媒體：中原還頂得住？

施永青：我們一向比較保守，手上現金很多，也沒有借錢給人。中介行業以前競争激烈，很多為了搶接開發商的盤，承諾給開發商保證金。我們以前接盤，要開發商給一些定金。

他們（一些中介公司）是反過來給錢給開發商，你把這個盤放給我，我給你保證金，如果我賣得不好，可以從保證金里面扣除，做生意做得很遷就。

觀點新媒體：中原日子是不是好過一點？

施永青：我們的日子好一點的原因就是沒有付這麼多保證金，沒有替銷售人員墊傭。

什麼叫墊傭？開發商不付傭金給我們，我們就不付傭金給員工，不給我們的銷售。但是一些其它的代理公司，為了搶好的員工，他說你來我們公司做，開發商沒有付傭，我們公司先付給你，這叫墊傭。

他們把我們的一些做了很多年的銷售都挖過去了，對我們影響當然很大。但是現在他們冒的險冒也太多了，把公司拖累了。很多公司都有墊傭，房多多也有做墊傭。

觀點新媒體：房多多跟中原有合作。

施永青：合作不下去了，本來我們的公司交給它管理，因為合作沒有預期的那麼好，他們連工資都不付，所以這家公司現在在法律上有些糾紛，我們派過去的人都沒法收到工資。

觀點新媒體：貝殼跟鍊家受影響嗎？

施永青：貝殼的平台發揮作用受到一定影響，因為現在是整個行業受影響，曾經加盟貝殼的公司有些經營不下去，整個行業沒法經營下去，所以貝殼加盟店里面有一部分也沒法交加盟費，他們也在收縮。

貝殼的好處是輕資産，他們只是打造平台，員工不是他們請的，租金不是他們付的，只是替這些加盟店把盤口管理得好一點，客戶可以共享。

因為整個行業困難，貝殼能夠收到的加盟費減少了，所以他們也做了一定的裁員，具體裁了多少，聽到的消息不一樣。

估計貝殼在全國的覆蓋面經過這一次也會大幅減少，因為有些地方無利可圖。打造一個平台也有成本的，雖然沒人家高，但是加盟店自己生存不下去，也不需要平台了，也沒有能力交平台費了。

所以我認為貝殼也會萎縮，如果整個市場萎縮30%，比人家做得好一點，可能萎縮20%，但是實際的情況可能每個城市都不一樣。

上海鍊家在封城的時候，也一樣受到了影響。當然他們有些做網上交易，IT比較強。但是他們的主要問題是，在美國上市時估值定得太高，現在給投資者看到有能力提供一個合理利潤。

以前人家是對它未來的盈利充滿幻想，現在這個幻想破滅了，大家知道你做不到，所以估值就大幅回落。如果估值沒法再去到以前的高位，就會使這家公司失去集資的能力。

貝殼跟鍊家最大的優勢就是在美國上市時手頭有很多資金，但是他們要再集資就比較困難了。如果沒有一個漂亮的前景，以前加入他們公司的一些高級人才是不是一定做得下去就有問題。

他們當時是吸引了很多IT行業、企業的高管，但是現在前景有限了，發的認股權證都沒辦法兌現了，所以人才可能會流失。

不過，我相信貝殼跟鍊家還是我們這個行業里面處境最好的一家公司。

觀點新媒體：中原比貝殼好，還是不比貝殼好？

施永青：我們當然不比貝殼好，我是很老實的人，我們只是比一般過度進取的公司、沒有實力又想走貝殼道路的公司好一點。

有一家做家私的叫紅星美凱龍，他們想學鍊家、貝殼，投了很多，上海、深圳等很多地方都投，招了很多人，開了很多分行。但是如果貝殼的路證明不可能有第二家，那美凱龍的努力就白費了，一路都是虧損的。

貝殼在上市之前這段時間，現金流都是負的，不斷地投入，賺來的錢不夠投入，要很多風投出錢。如果上不了市，貝殼的資金鍊也會斷，他們是最後一批上市拿到錢的，所以他們前一階段的問題解決了，就有機會活下來，活得比人家好。

但是紅星美凱龍沒有上市，且還在投入，現在上市機會少了，就沒有人再投了，老闆自己也不一定再投，所以現在下面的人已經有些樹倒猢孫散了。

觀點新媒體：北京好像還有家我愛我家。

施永青：他們做得還算好的，我愛我家在二手方面是做得比較好，只是規模沒有鍊家這麼大，整體在經營上還算做得好的。

觀點新媒體：我愛我家二手相比中原如何？

施永青：以前中原比它好，這兩年中原在二手方面因為也有一些人離開，疫情下又沒法回到内地工作，第二代的人又剛在這時候上場，所以某些地方還需要追上去。

中原現在一手代理方面，在不同城市做得還是算相對好的。二手方面，以前香港企業是有一定優勢的，現在内地在IT方面，在資金利用方面，都比香港企業大膽一點、管理得嚴格一點。

我們現在二手方面主要還剩下深圳、上海、廣州、北京、天津這5個城市，我愛我家在北京、杭州、南京、上海、天津這些比較高能級的城市二手比我們做得大。

觀點新媒體：其余地方為什麼要撤離？

施永青：做得不如人家，要有盈利才可以活下來。

當然有些公司沒有盈利也可以頂住，我們是按照自然的法則，收支平衡、有盈利才做。我們公司主要負責人都是分純利的，所以不好的公司就會淘汰，因為他自己都沒收入了。

有些公司願意發工資，不盈利也可以頂住。頂一段時間之後可能會扭轉局面，這是經營的理念不同。我自己的理念就是做得不好應該被淘汰，你自己做得不好就不一定要頂下去。

觀點新媒體：過去半年中原的人力變動有一部分是很大的，和峻嵘上場有關嗎？

施永青：其實沒關繫，是我的決定，不是我兒子的決定。

我為什麼做這個決定？就是發現過去一段時間中原内地的優勢在倒退，有一些城市在市場相對好的時候都沒法盈利，我就沒有信心市場不好的時候能夠撐得住，所以情願試一試用新的一批人去做。

新的一批人主要是華南的人，因為中原之前成績最好的區域就是華南，誰的業績比較好，我就提拔誰去負責。

不順的是，做這個調動的時候碰到了疫情，調去的人幾個月都沒法到，比如說華南調到華北，但是華北有疫情，沒法去北京，工作只是通過互聯網去做，不是面對面做，溝通起來是不太順利的，也沒法親自去了解情況。

我們這次調動是10月份做的，11月份已經賺錢了，但是過年之後又出現疫情，所以就受到一定拖累。

這些變動跟我兒子關繫不大，他其實是反對的，他說‘我剛上場你就做這麼大的改動’。改動是有風險的，不改可能沒法扭轉一些不好的情況，但是不會有這麼大的動蕩。所以我們是董事會里面有差不多一半的人都換掉了，這算是比較大的動蕩。

觀點新媒體：俊嵘現在扛得住嗎？

施永青：應該還好，我自己也說不好意思，剛上場就遇到這麼多的事情。但是我說這對他也是有好處的，能夠撐得住是一回事，遇到一些考驗，對他的成長一定有好處。

中原的好處是資金比較充裕，我們之前賺了錢，有積累，沒有因為以前手里有錢就亂投，所以手上還有現金，還有一定的應收未收的賬，可以撐一段時間。希望透過這段時間解決一些缺點，重新使公司恢復盈利。現在是比較辛苦的，因為客觀環境不配合。

觀點新媒體：去年9月份到今年3月份是房地産市場最黑暗的一段時間，您覺得内地房地産市場和中介行業的至暗時刻過去了沒有？

施永青：應該還沒有過去，整個行業都還沒過去。

還在調整，主要是規模上做調整，因為市場收縮了，養不起這麼多人。尤其是鍊家跟貝殼上市之後，有一段時間市場價值比香港新鴻基、長江還要高，相信比内地很多開發商都要高。

這麼短的時間里面就可以從0變成一個過千億的公司，多吸引人，很多人都加入進來。

我們這個行業原先是人家看不上眼的，地産中介是小公司，做小生意，沒有前景的，沒有人來搶飯吃的，突然間發現可以變成一個過千億的公司，所有人都來搶飯吃了，加進來的人遠遠超過這個行業可以養得起的人，所以現在要退潮了。

這批不應該來的人都離開了之後，我們才可以生存。

觀點新媒體：最近幾年開發商，包括萬科、龍湖、恒大的房車寶都提出要自建銷售團隊，你覺得他們還會繼續做嗎？

施永青：我相信不會做了。房車寶和一些其它的公司合作，吸收了很多中介進去做，但母公司都出現困難了，在這一塊不會再投入了，因為這不是一個有商業模式證明可以賺錢的公司。

它是嘗試去學一些做得好的公司，應該是從來沒賺過錢的。現在母公司出事了，不會再投錢進去，一些工作人員也只能離開。

我們什麼時候可以活下去呢？等這類型的公司（紅星美凱龍、房多多、房車寶）都離開之後。