觀點與施永青面對面:聊聊我們這一年

观点网

2022-07-24 21:21

  • 像老友的聊天一樣,娓娓道來講述中,他給出了自己的答案。

    編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

    當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性,困難與考驗前所未有。

    此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地産及由此衍生的全新生态體繫,要用最積極的态度,給今天的行業及相關産業重新定位,並尋求破解之道。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地産行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

    值此艱難時期,“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。

    觀點網 畫面里,是施永青在新辦公樓的會議室。

    去年下半年,中原從香港中環的新世界大廈搬到尖沙咀。施生說,也沒有擴大,只是從成本着想,這里比較便宜一點。

    相比香港中環,尖沙咀海港城的寫字樓租金差不多便宜一半,前者80港元每英尺一月,後者尺租在30至40港元之間,可節省約56%開支。

    在采訪前後,新上任的香港特區行政長官李家超登出專訪,稱要加速推動香港與内地恢複通關。

    采訪的時候,尚且不能通關,一些情況下仍需居家隔離。這樣的背景下,我們的采訪仍從線上展開。

    去年到今年,開發商、中介都經歷了“至暗時刻”。

    中介公司最難的時候,整個區域一單也開不出。回顧這一年,施生沒有過多感慨和歎氣,只是平和冷靜地分析形勢,在行業中找尋自己的位置和新的機會。

    相比過去更多着眼于宏觀讨論,今年施生聊天觸及到了具體業務。

    行業處在低谷,作為曾開啟内地中介行業發展的公司,中原地産目前處境如何?施生看到了什麼,如何理解當下,又做出了什麼樣的判斷?

    像老友的聊天一樣,娓娓道來講述中,他給出了自己的答案。

    沖擊

    疫情之下,一切交易持續受到影響。最直接可見的是,上海從3月到5月完全封鎖,讓中介行業各家都無單可開。

    中原重倉上海,自然未能幸免。

    正常市場情況下,中原在上海一個月差不多有幾千萬到1個億的收入,現在這個收入趨于0。上海沒收入,破壞了中原的整體盈利。

    “主戰場沒法做,其它的地方再怎麼做也不夠。”

    除了上海,與香港緊密連接的大灣區也是中原重鎮。而香港和内地尚且沒通關,灣區看房團進内地,要隔離21天,沒人願意花這個成本看房。

    “今年可能會出現一個很多年沒有出現過的虧損年,雖然還有半年多時間,但我覺得不太可能追得回來。”施生坦承。

    整個中介行業,各家都在縮減規模過冬。行業主要玩家貝殼頻頻傳出裁撤門店、裁減人員的消息,我愛我家終止三城加盟業務,中原也不例外。二手方面主要還剩下深圳、上海、廣州、北京、天津這5個城市,其余地方撤出業務。

    作為港企,施永青在面對周期時心态相對平和,認同“優勝劣汰”,把“撤出”視作一個自然的過程。

    “要有盈利你才可以活下來,有些公司沒有盈利也可以頂住,頂一段時間之後可能會扭轉局面。這是經營的理念不同。”

    “我們是按照自然的法則,收支平衡、有盈利才做。我的理念就是做得不好應該被淘汰,你自己做得不好就不一定要頂下去。”

    伴随而來的還有去年下半年高管層的“換血”--老将黎明楷退休,強将賴國強辭任,上海中原董事及總經理陸成卸任,中原董事會里,有一半的人産生變動。

    施峻嵘新任總裁,但這並非他的決定,施永青說,是他的決定。

    對于中原來說,這是一次動蕩。但在施生看來,這更是一次新的嘗試。改變是有風險的,不變至少在這個特殊階段不會動蕩。

    “我們本來在内地有一定的優勢,但我發現過去一段時間,我們的優勢在倒退。有一些城市在市場相對好的時候都沒法盈利,市場不好的時候能否撐得住,我就沒有信心,所以我情願試一試用新的一批人去做。”

    新的一批人主要是中原華南區域提拔上去的,因為中原之前成績最好的區域就是華南。“誰的業績比較好,我就提拔誰去負責。”然而,人事調動遇上疫情,調去的人幾個月也沒能到任。

    “現在是比較辛苦的,因為客觀環境不配合。”施永青說。

    低谷時期,施生不太有慨歎,總結過自身優勢便開始考慮如何調适:“我們公司的好處是資金比較充裕,我們之前賺了錢,有積累,沒有因為以前手里有錢就亂投,我們可以撐一段時間,希望透過這段時間解決一些問題,重新使公司恢複盈利。”

    對于接下來半年,施生心里有了大致的盈利區間:“内地追求單月盈利,不需要全年盈利,從現在到年底的月份希望可以盈利,香港則希望下半年追回上半年的虧損。”

    退潮

    常識里似乎認為,開發商的房子越難賣,中介的日子越好過。事實並非如此,各方入局、競争加劇、開發商的“連累”,中介的狀況開始複雜起來。

    行業近年經歷了“潮湧”期,但貝殼的市值似乎讓大家看到了中介行業的更多可能性。互聯網平台入局、開發商入局、家私入局……中介行業從他人“看不上眼”、做小生意的行業,成了香饽饽,一擁而上。

    施永青曾形容這屬于“産能過剩”,所以每人分到的就越少。市場好的時候一擁而上,市場不順利時,輕易入局者或損失慘重、或無暇顧及,一部分玩家要開始決定去留。

    “加進來的人遠遠超過這個行業可以養得起的人,所以現在要退潮了,這批人要離開。這批不應該來的人都離開了之後,我們才可以生存。”施永青說。

    目前開發商中,頭部的萬科碧桂園龍湖,包括恒大的房車寶都提出要自建銷售團隊,去中介化。但部分開發商主業吃緊,更不用說投入。

    “我相信他們現在知道這不是容易做的,這不是容易賺錢的生意。”

    對于開發商來說,養團隊、養一批經紀人不是小錢,施生認為,從長期來看,各方會往專業化的方向發展,“現在大家都認為自己做可以更好,實際上自己做可能成本很高。結果是市場好的時候沒所謂,現在市場不好了,省了傭金,但是賣不出樓。”

    “潮湧”時期,行業一度競争激烈,出現一些競争手段。常見的包括“墊傭”挖走經紀人,“墊傭”、付保證金從開發商那兒搶盤賣。

    “開發商沒有付傭金,代理公司先付給你,這叫‘墊傭’。”

    市場好的時候,這或許能推動公司在競争中勝出,但開發商目前資金吃緊,中介公司受連累,應收款成了“定時炸彈”。

    應收款壞賬嚴重的公司,例如世聯行,2021年财報中披露,因壞賬淨利潤轉虧至11億元,同比下降1118.09%。

    “現在他們冒這個險冒得太多了,把公司自己都拖累了。很多公司都有墊傭,房多多也有做墊傭。”中原與房多多先前的合作也因資金問題終止。

    中原秉承港商的保守和成熟,“開發商不付傭金給我,我就不付傭金給我們的員工,不給我們的銷售。”雖沒法完全置身事外,但是應未收款只是“占有一定比例”。

    施生坦承:“現在跟我們合作的很多開發商都有問題,包括恒大、花樣年等等。”但施生也同樣認為中原不亂投入,不亂墊傭,優勢在于資金比較充裕,能撐過一段時間。

    調整

    中原地産的歷史,也是大陸經紀行業的歷史。

    中介還在賣房賺差價的階段,中原堅持通過為買賣雙方服務而賺取傭金,並把中介業務實操經驗帶入内地。自1992年進入,中原領跑内地經紀行業近20年。

    中介行業潮起、潮退,曾經的“小弟”逐漸跑在前面,中原接受新起之秀,接受來自外部環境的沖擊,在行業内重新找尋自己的位置。

    當前,市場更傾向于認為,貝殼超過中原成為新的榜樣。

    低谷時期,施永青判斷目前“中原的日子不比貝殼好,但比過度進取、沒能複制貝殼的公司,要好一點。”盡管沖擊是全行業的,但他認為“貝殼跟鍊家還是這個行業里面處境最好的一家公司。”

    “貝殼的好處是輕資産。”施生表示:“造一個平台也有成本的,雖然成本沒人家高,但是加盟店自己生存不下去,也不需要平台了,也沒有能力交平台費了。所以我認為貝殼也會萎縮,但它們相對好一點。”

    他曾在港媒訪談中認可左晖在中介代理行業的成就和影響力,並認為左晖是“了不起的人”。當然,施生習慣于更全面的看待,他表示,貝殼最主要問題是“在美國上市的時候,估值定得太高,現在他們的業務給投資者看到,沒有能力提供一個合理利潤,兌現不了承諾,要再集資就比較困難。”

    從各業務方面的比較來看,施生認為,中原現在在一手代理方面,在不同的城市做得還是算相對好的。

    “二手方面,以前香港的企業是有一定優勢的,現在内地在IT方面、在資金利用方面,都比香港的企業大膽一點、管理得嚴格一點。”

    我愛我家二手業務也在擴大,施永青指出:“我們現在二手方面主要還剩下深圳、上海、廣州、北京、天津這5個城市,我愛我家在北京、杭州、南京、上海、天津這些比較高能級的城市二手比我們做得大。”

    發現“優勢在倒退”,相比過去的保守經營,當前中原多了新的嘗試。随着施峻嵘上任,“無為”似乎也正向“有為”過渡。

    盡管與房多多合作終止,但一直專注線下門店的中原,如今也在向線上靠攏;前兩年推行的合夥人制度改革,也在想辦法優化和改善經營,調動門店的積極性。

    目前的低谷期,中原頂着動蕩的風險進行人事調動,成效初現:“我們這次調動是10月份做的,11月份已經賺錢了,但是過年之後又出現疫情,所以受到一定的拖累。”

    既然是一個低頭等待的時期,施生希望“透過這一段時間解決一些問題”。

    轉變

    去年9月份到今年3月份是房地産市場最黑暗的一段時間,内地房地産市場和中介行業的至暗時刻過去了沒有?問題抛給施生。

    “應該說還沒有過去,整個行業都還沒過去。整個行業還在調整,主要是規模上做調整,因為市場收縮了,養不起這麼多人。”

    “我認為房地産開發基本上已經完成了歷史使命。”施生認為,這是房地産需求從高到底的轉變。

    “在解放後差不多30年時間,我們(房子)建得不夠,所以民生上的居住急需改善,經濟上對房地産的需求也需要很快補上來,政府放手讓房地産開發商野蠻成長,讓資金流進去。”

    “有國家政策配合,他們才可以發展得這麼快,因為當時社會有需要。”施生從更為宏大的角度解讀開發商的“黃金時代”。

    “現在已經蓋了很多,三四線城市很多都超越人口的需要了,超越未來經濟發展的需要了,所以現在沒有讓房地産開發商按之前這種速度膨脹,這是很自然的。所以政策收緊是不可避免的。”

    施生解釋:“一下收得太緊,造成有些開發商現金流出現問題,另外使整個經濟也出問題。” 2022年“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”已然被列為宏觀經濟的關鍵詞,“所以打擊樓市現在就是效果過重,變成反過來又要救它。”

    近期,政府出手救市,各城市從供地到樓市出台較多放松政策。市場出現了一些新現象,例如房票安置等新的實踐開始嘗試;小麥、大蒜、西瓜換房的促銷手段出現等等。施永青認為,地塊流拍太多,政府也比較着急。而開發商現在的處境也非常容易“铤而走險”,更有甚者拉中介“下水”,一盤多賣。

    如何解局?施永青說,要讓開發商能發新債,“救活它,才可以把以前的債還了。先發債用來還債,這個債就變成延後了。延後之後,不用立即‘死’,再去想辦法,否則明天就要‘死’。”

    事實上,房地産行業進入了“微利”時代,不光中介行業在“退潮”,“會有一些以前錯誤理解而進入這個行業的人,未來他們會慢慢地離開,剩下來的人日子會好一點,但是這種流走可能需要一年左右的時間。”

    什麼時候才能趨好?“我估計起碼要到明年年中,整個行業才可以穩定下來。”

    以下為觀點新媒體對中原集團創始人施永青先生的采訪實錄:

    觀點新媒體:中原在上海受影響嗎?

    施永青:當然受影響。4月、5月整整兩個月沒法營業,3月也有一大半時間封城,我們在這段期間都沒法工作。

    有些工作可以在家里面做,比如做IT的,做軟件的,在家里做沒問題。但是購房者是要看房的,現在在網上通過VR看也可以,但是很多人做這麼大的投資,還是想實地看一看,所以基本上這兩個月沒有交易。

    以前在上海平時一個月差不多有幾千萬到1個億的收入,現在這個收入完全沒有了。由于上海沒收入,破壞了整個公司的盈利狀況。主戰場沒法做,其它的地方再怎麼做也不夠。

    觀點新媒體:大灣區的交易呢?

    施永青:香港人去大灣區買房,也要通關才可以,去看房子,要隔離21天,他們就不去了,這個成本太高了。本來是上午去、晚上可以回來的,現在是要隔離21天,就沒有人去了,所以香港人去大灣區買房都差不多停頓了。

    觀點新媒體:中國樓市這9個多月基本是史上最殘酷時期,您怎麼理解這個狀況?接下來的形勢,您預判會怎麼樣?

    施永青:我記得有一次博鰲房地産論壇,當時市場情況比現在好得多,我已經說國家是不可能長期依賴房地産作為經濟的火車頭。

    另外,中國要跟美國角力,經濟當然不能單依靠房地産,要有高科技,要有一些對外有競争力的行業支撐。所以國家對房地産不可能采取以前那樣寬松的态度,所以後來就有三條紅線政策,對房地産的貸款收緊了很多。

    有這樣的政策其實不難理解,因為房地産開發,我認為基本上已經完成了歷史使命。在解放後差不多有30年的時間,房子建得不夠,民生上的居住急需改善,經濟上對房地産的需求也需要很快補上來,所以政府放手讓房地産開發商野蠻成長,一路讓資金流進去。

    當時真的需要蓋多一些房子,不蓋房子怎麼城鎮化?怎麼讓農村的人出來?不蓋寫字樓,工業化、商業化之後,寫字樓就不夠。人民生活改善之後,也需要大量的零售業,需要商場,所以開發商拼命地蓋,政策是配合開發商去蓋樓的,否則開發商怎麼可能短短十多年里翻幾番、翻幾十番?有國家政策配合,他們才可以發展得這麼快,因為當時社會有需求。

    現在已經蓋了很多,三四線城市很多都超越人口需求,超越未來經濟發展的需要了,所以現在沒有讓房地産開發商按之前速度膨脹,這是很自然的,政策收緊是不可避免的。

    但是一下子收得太緊,造成有些開發商現金流出現問題,另外使整個經濟也出問題。比如說很多地方政府都要靠賣地維持收入,前段時間很多地流拍,房地産真的一下子慢下來,拖累政府、拖累銀行,拖累一連串的上下遊企業。

    所以也不能夠讓房地産一下子倒下來,現在開始放松了一點,三條紅線的執行沒有之前那麼緊,如果有新的項目要開發,可能三條紅線暫時不算,這個項目獨立算,有前景的(項目)也可以借錢給你。

    從基本上不給房地産貸款,到現在有需要可以通融一下,應借盡借,所以活下來的這批開發商沒那麼辛苦,但是現在有些已經出事的,就不容易救活了。就像救人一樣,他都斷氣了,再給他打強心針也沒用,因為企業出事了之後,商譽受到影響。

    比如說有些開發商欠我們的傭金都沒法付,要我們繼續替它賣房,我們就不敢賣了。另外買家知道這家開發商财政出問題了,也不敢買了,擔心買了之後沒法交樓。

    現在能夠做的,就是讓這些出事的開發商把已經賣掉房子一定要想辦法交付。政府在某種程度上還在保護這些财政出問題的開發商,為什麼要保護他們?就是讓他們先把房子建出來,交付給老百姓。

    欠我們的傭金也沒法追,欠建築商的建築費、欠材料商的材料費,現在都不一定追得到,都是先讓開發商建房子,保交付。

    逼着開發商先把交付做好,但是沒辦法讓買家去買這部分開發商的新盤,因為覺得他們可能會出事。就算不出事,房子建慢一點,(買家)也不願意。所以有部分出事的開發商,我估計他們最後也不一定能夠生存下來,只能完成使命,把房子交付了,就不再保他了。

    觀點新媒體:不追債,房企是不是能喘一口勁?

    施永青:這不是追債問題,而是要讓他們發新債。

    觀點新媒體:但是發新債沒人買,大家怕新債以後有風險。

    施永青:銀行借。現在沒辦法,要救市,誰來救?當然是要國家來救。

    觀點新媒體:銀行把錢拿給這些房企,萬一以後爛尾怎麼辦?

    施永青:先救活,開發商才可以把以前的債還了。現在這個債發出去不是給開發商拿去用,而是還債。

    比如說恒大欠中國銀行300億,中國銀行如果不救它的話,這300億就變成壞帳了。如果現在再借300億給開發商,拿這個錢來還之前的300億,起碼銀行借出了300億,又收回300億,這個債就變成延後了。

    延後之後,開發商不用立即“死”,再去想辦法,否則明天就要“死”。

    所以要先發新債去救銀行自己原有的債,就是債務重整,在債務重整的基礎上,再看可不可以借一些錢完成一些項目。

    當然這個里面有一定風險,但是銀行不救也有風險,不救的話,經濟也會出事。否則政府不會現在把貨币政策松下來,就是想救開發商。

    觀點新媒體:現在内地已經是大量放松。

    施永青:中國房價會升得這麼高,是三股力量同時發力的。一股是剛性需求,買來住的需要,第二股是投資需求,買來不是自己用的,是投資的,買來收租、等長遠升值。第三股是投機需求。三股力量出來,就把房價托高了。

    現在說房住不炒,投資的不允許,炒的更加不允許,三股力量沒有了兩股,只剩下一股,那頂得住嗎?當然頂不住。

    不讓投資者重新進來的話,這個市場是頂不住的。現在有些地方用用指導價規定(開發商賣房)不許減價,但是不許減價賣不出去。開發商便宜一點只是賺少一點,還可以賣出去。

    前段時間就是指導價比市場價低,出現倒挂的情況。開發商為了開盤,只能賣便宜一點,這個問題不大,只是賺少一點,一定要有人來買。但是現在指導價比市場成交價要高,規定開發商要開一個市場不接受的價錢,結果就賣不出去。

    觀點新媒體:中原還頂得住?

    施永青:我們一向比較保守,手上現金很多,也沒有借錢給人。中介行業以前競争激烈,很多為了搶接開發商的盤,承諾給開發商保證金。我們以前接盤,要開發商給一些定金。

    他們(一些中介公司)是反過來給錢給開發商,你把這個盤放給我,我給你保證金,如果我賣得不好,可以從保證金里面扣除,做生意做得很遷就。

    觀點新媒體:中原日子是不是好過一點?

    施永青:我們的日子好一點的原因就是沒有付這麼多保證金,沒有替銷售人員墊傭。

    什麼叫墊傭?開發商不付傭金給我們,我們就不付傭金給員工,不給我們的銷售。但是一些其它的代理公司,為了搶好的員工,他說你來我們公司做,開發商沒有付傭,我們公司先付給你,這叫墊傭。

    他們把我們的一些做了很多年的銷售都挖過去了,對我們影響當然很大。但是現在他們冒的險冒也太多了,把公司拖累了。很多公司都有墊傭,房多多也有做墊傭。

    觀點新媒體:房多多跟中原有合作。

    施永青:合作不下去了,本來我們的公司交給它管理,因為合作沒有預期的那麼好,他們連工資都不付,所以這家公司現在在法律上有些糾紛,我們派過去的人都沒法收到工資。

    觀點新媒體:貝殼跟鍊家受影響嗎?

    施永青:貝殼的平台發揮作用受到一定影響,因為現在是整個行業受影響,曾經加盟貝殼的公司有些經營不下去,整個行業沒法經營下去,所以貝殼加盟店里面有一部分也沒法交加盟費,他們也在收縮。

    貝殼的好處是輕資産,他們只是打造平台,員工不是他們請的,租金不是他們付的,只是替這些加盟店把盤口管理得好一點,客戶可以共享。

    因為整個行業困難,貝殼能夠收到的加盟費減少了,所以他們也做了一定的裁員,具體裁了多少,聽到的消息不一樣。

    估計貝殼在全國的覆蓋面經過這一次也會大幅減少,因為有些地方無利可圖。打造一個平台也有成本的,雖然沒人家高,但是加盟店自己生存不下去,也不需要平台了,也沒有能力交平台費了。

    所以我認為貝殼也會萎縮,如果整個市場萎縮30%,比人家做得好一點,可能萎縮20%,但是實際的情況可能每個城市都不一樣。

    上海鍊家在封城的時候,也一樣受到了影響。當然他們有些做網上交易,IT比較強。但是他們的主要問題是,在美國上市時估值定得太高,現在給投資者看到有能力提供一個合理利潤。

    以前人家是對它未來的盈利充滿幻想,現在這個幻想破滅了,大家知道你做不到,所以估值就大幅回落。如果估值沒法再去到以前的高位,就會使這家公司失去集資的能力。

    貝殼跟鍊家最大的優勢就是在美國上市時手頭有很多資金,但是他們要再集資就比較困難了。如果沒有一個漂亮的前景,以前加入他們公司的一些高級人才是不是一定做得下去就有問題。

    他們當時是吸引了很多IT行業、企業的高管,但是現在前景有限了,發的認股權證都沒辦法兌現了,所以人才可能會流失。

    不過,我相信貝殼跟鍊家還是我們這個行業里面處境最好的一家公司。

    觀點新媒體:中原比貝殼好,還是不比貝殼好?

    施永青:我們當然不比貝殼好,我是很老實的人,我們只是比一般過度進取的公司、沒有實力又想走貝殼道路的公司好一點。

    有一家做家私的叫紅星美凱龍,他們想學鍊家、貝殼,投了很多,上海、深圳等很多地方都投,招了很多人,開了很多分行。但是如果貝殼的路證明不可能有第二家,那美凱龍的努力就白費了,一路都是虧損的。

    貝殼在上市之前這段時間,現金流都是負的,不斷地投入,賺來的錢不夠投入,要很多風投出錢。如果上不了市,貝殼的資金鍊也會斷,他們是最後一批上市拿到錢的,所以他們前一階段的問題解決了,就有機會活下來,活得比人家好。

    但是紅星美凱龍沒有上市,且還在投入,現在上市機會少了,就沒有人再投了,老闆自己也不一定再投,所以現在下面的人已經有些樹倒猢孫散了。

    觀點新媒體:北京好像還有家我愛我家。

    施永青:他們做得還算好的,我愛我家在二手方面是做得比較好,只是規模沒有鍊家這麼大,整體在經營上還算做得好的。

    觀點新媒體:我愛我家二手相比中原如何?

    施永青:以前中原比它好,這兩年中原在二手方面因為也有一些人離開,疫情下又沒法回到内地工作,第二代的人又剛在這時候上場,所以某些地方還需要追上去。

    中原現在一手代理方面,在不同城市做得還是算相對好的。二手方面,以前香港企業是有一定優勢的,現在内地在IT方面,在資金利用方面,都比香港企業大膽一點、管理得嚴格一點。

    我們現在二手方面主要還剩下深圳、上海、廣州、北京、天津這5個城市,我愛我家在北京、杭州、南京、上海、天津這些比較高能級的城市二手比我們做得大。

    觀點新媒體:其余地方為什麼要撤離?

    施永青:做得不如人家,要有盈利才可以活下來。

    當然有些公司沒有盈利也可以頂住,我們是按照自然的法則,收支平衡、有盈利才做。我們公司主要負責人都是分純利的,所以不好的公司就會淘汰,因為他自己都沒收入了。

    有些公司願意發工資,不盈利也可以頂住。頂一段時間之後可能會扭轉局面,這是經營的理念不同。我自己的理念就是做得不好應該被淘汰,你自己做得不好就不一定要頂下去。

    觀點新媒體:過去半年中原的人力變動有一部分是很大的,和峻嵘上場有關嗎?

    施永青:其實沒關繫,是我的決定,不是我兒子的決定。

    我為什麼做這個決定?就是發現過去一段時間中原内地的優勢在倒退,有一些城市在市場相對好的時候都沒法盈利,我就沒有信心市場不好的時候能夠撐得住,所以情願試一試用新的一批人去做。

    新的一批人主要是華南的人,因為中原之前成績最好的區域就是華南,誰的業績比較好,我就提拔誰去負責。

    不順的是,做這個調動的時候碰到了疫情,調去的人幾個月都沒法到,比如說華南調到華北,但是華北有疫情,沒法去北京,工作只是通過互聯網去做,不是面對面做,溝通起來是不太順利的,也沒法親自去了解情況。

    我們這次調動是10月份做的,11月份已經賺錢了,但是過年之後又出現疫情,所以就受到一定拖累。

    這些變動跟我兒子關繫不大,他其實是反對的,他說‘我剛上場你就做這麼大的改動’。改動是有風險的,不改可能沒法扭轉一些不好的情況,但是不會有這麼大的動蕩。所以我們是董事會里面有差不多一半的人都換掉了,這算是比較大的動蕩。

    觀點新媒體:俊嵘現在扛得住嗎?

    施永青:應該還好,我自己也說不好意思,剛上場就遇到這麼多的事情。但是我說這對他也是有好處的,能夠撐得住是一回事,遇到一些考驗,對他的成長一定有好處。

    中原的好處是資金比較充裕,我們之前賺了錢,有積累,沒有因為以前手里有錢就亂投,所以手上還有現金,還有一定的應收未收的賬,可以撐一段時間。希望透過這段時間解決一些缺點,重新使公司恢複盈利。現在是比較辛苦的,因為客觀環境不配合。

    觀點新媒體:去年9月份到今年3月份是房地産市場最黑暗的一段時間,您覺得内地房地産市場和中介行業的至暗時刻過去了沒有?

    施永青:應該還沒有過去,整個行業都還沒過去。

    還在調整,主要是規模上做調整,因為市場收縮了,養不起這麼多人。尤其是鍊家跟貝殼上市之後,有一段時間市場價值比香港新鴻基、長江還要高,相信比内地很多開發商都要高。

    這麼短的時間里面就可以從0變成一個過千億的公司,多吸引人,很多人都加入進來。

    我們這個行業原先是人家看不上眼的,地産中介是小公司,做小生意,沒有前景的,沒有人來搶飯吃的,突然間發現可以變成一個過千億的公司,所有人都來搶飯吃了,加進來的人遠遠超過這個行業可以養得起的人,所以現在要退潮了。

    這批不應該來的人都離開了之後,我們才可以生存。

    觀點新媒體:最近幾年開發商,包括萬科、龍湖、恒大的房車寶都提出要自建銷售團隊,你覺得他們還會繼續做嗎?

    施永青:我相信不會做了。房車寶和一些其它的公司合作,吸收了很多中介進去做,但母公司都出現困難了,在這一塊不會再投入了,因為這不是一個有商業模式證明可以賺錢的公司。

    它是嘗試去學一些做得好的公司,應該是從來沒賺過錢的。現在母公司出事了,不會再投錢進去,一些工作人員也只能離開。

    我們什麼時候可以活下去呢?等這類型的公司(紅星美凱龍、房多多、房車寶)都離開之後。

    撰文:郭雅倩    

    審校:徐耀輝



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