50億美元“最大基金” 普洛斯資本閉環加碼下的物流江湖

觀點網 作為物流産業投資的“霸主”，普洛斯仍在想方設法擴大資管規模。

7月6日，普洛斯宣布設立“普洛斯中國收益基金V”，該基金管理規模達50億美元，計劃投資于2013年成立的“普洛斯中國物流開發基金一期”（下稱“普洛斯物流基金I”）旗下資産，涉及在中國54處高標準現代物流設施。

對此普洛斯稱，普洛斯中國收益基金V的設立，標志着普洛斯物流基金I全面完成退出環節。而去年間，該公司也曾設立3只收益基金，規模達157億元人民币。

這也是普洛斯資本閉環特色的體現。

中金公司曾指，普洛斯以基金平台為節點将現代倉儲物流設施的開發、運營及退出串聯成閉環，構建起以資本循環為核心的商業模型（輕資産），相較于重資産模式，該模式能提高投資規模3倍以上，並提升收益率。

50億美元基金設立的背景，是全球範圍内的物流産業持續的投資熱潮，包括KKR宣布要約收購估值約57億美元的日立物流，京東接連兼並中國物流資産、德邦等。

其中，對于一衆物流玩家而言，中國不斷發展的物流市場為它們提供了業務增長及強化市場地位等方面極具吸引力的機會。

在新的競争态勢下，諸如普洛斯所采取的資本閉環方式，或許能為仍在追逐收並購的企業們所借鑒。

資本閉環

最新設立的普洛斯中國收益基金V，是普洛斯首只中國離岸美元收益基金，資産管理規模達50億美元。該公司稱，這是“中國最大私募物流收益基金”。

普洛斯中國收益基金V主要用于投資普洛斯物流基金I旗下資産，而普洛斯物流基金I成立于2013年11月，由亞洲、歐洲、北美洲的機構投資者出資15億美元，普洛斯出資15億美元，致力于開發中國現代化物流基礎設施。

數據顯示，普洛斯物流基金I在中國27個核心物流樞紐創建了54處高標準現代物流設施，總面積超過500萬平方米。普洛斯提及，這些物流設施80%以上位于1線或1.5線城市，其中包括上海普洛斯寶山物流園項目。

如今，随着普洛斯物流基金I的資産轉移至普洛斯中國收益基金V，普洛斯将又一次實現資本閉環的運作。

這得益于普洛斯本身作為全球性倉儲物流開發運營商和資産管理人的定位，既可提供現代倉儲物流一體化解決方案，又具備私募、産業園、商業不動産、基礎設施、金融等領域的運營能力。

中金公司曾指出，普洛斯可通過資産負債表和和基金平台（以開發基金為主）從事現代倉儲物流設施的開發建設，項目建成後（通常歷時12-18個月）移交至運營部門進行培育。

項目成熟後，可以選擇維持表内運營（資産負債表模式），賺取租金收入；或者置入核心基金或REITs兌現開發利潤與資産增值收益（資産負債表和開發基金模式），並賺取基金管理費收入和投資收益（按普洛斯持有的份額計算）。

中金公司認為，普洛斯通過将資産注入基金平台能夠提前回籠資金，並将其投入到下一輪項目的開發建設中。相較于資産負債表模式，基金平台模式能夠大幅提升投資規模、增強整體收益水平。

按照該機構測算，若普洛斯持有開發基金30%的份額並充當GP，投資規模可擴大至3倍以上；若普洛斯分别以資産負債表模式和基金模式進行同一個項目的開發建設，基金模式可将IRR提升約500bps（不考慮債務杠杆）。

而在普洛斯内部，将物流及不動産基金按回報目標設置核心型、增值型、機會型三種投資策略。其中，核心型對應穩定收益，增值型主要收購價值打折的資産並加以改造升級，機會型則通過開發獲取投資回報。由于風險不同，三種策略的杠杆率與回報也各異。

數據來源：觀點指數整理

具體來看，據觀點新媒體不完全統計，截止目前普洛斯共設立大約17只涉及基金，機會型主要包括普洛斯物流基金3只，增值型包括“中國收益增值基金”3只；核心型則涉及5只，除了最新的50億美元普洛斯中國收益基金V，其余4只資産管理規模達307億元人民币。

僅2021年，普洛斯就新設立了普洛斯中國收益基金II、普洛斯收益基金III、普洛斯收益基金IV共3只核心型基金，規模達157億元人民币；以及普洛斯中國物流基金III，屬于機會型，投資完成後資産管理規模将達到50億美元。

從去年及今年新設基金的類型看，普洛斯已更多地在中國尋求長期穩定收益，即通過核心型基金賺取租金收入及資産增值收益。

年報數據也顯示，普洛斯中國擁有並管理物流倉儲用地4900萬平方米，截至去年底已竣工總建面3700萬平方米，價值330億美元；期内租金和相關收入10.11億美元，同比增11.84%。期内完成價值16.49億美元的開發項目（建面280萬平方米）的建設，實現整體開發利潤率19%，整體利潤率27%。

同時，去年普洛斯中國淨利潤增長50%至18.855億美元；而債務淨額下降15%至77億美元，債務淨額與資産（不含現金）比率下降6.13個點至22.87%。

物流江湖

截止到2021年底，普洛斯在中國累計投資、開發、管理400多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施，資産管理規模720億美元。去年6月21日，普洛斯REIT作為國内首批基礎設施公募REITs之一上市，這也是上交所首只倉儲物流類公募REIT。

與普洛斯類似，國内一部分基礎設施項目也通過置入REITs，實現資本良性循環，比如招商蛇口将部分産業園打包成“蛇口産園REIT”上市。

從長遠來看，私募股權基金或REITs将是降低産業運營商負債率、多元融資的重要出路。

而現階段物流産業仍處于波動時期，過去一年以來一衆新老玩家都發起了兼並購。

在境外，物流産業接連出現大宗交易，包括Geodis完成了對吉寶物流的收購；KKR拟要約收購日本最大的第三方物流公司日立物流，後者估值高達57億美元。

境内同樣熱鬧：去年6月，遠洋資本以股權轉讓款11.78億元人民币，債權轉讓款11.34億元人民币的代價，收購紅星美凱龍旗下11個物流地産項目，總建面85萬平方米；8月，ESR聯合APG、RECO設立10億美元基金平台，投資在中國的倉儲或倉儲、工業混合用途物業；12月，黑石以12.6億元人民币收購富力廣州國際機場綜合物流園70%股權。

更大的“玩家”則發起了如潮般的進攻。

去年9月，京東智能産業發展要約收購中國物流資産26.38%股權，交易總代價39.9億港元；今年2月，京東對達達集團戰略認購獲得相關監管層批準；3月，京東再度宣布以89.76億元人民币收購德邦66.49%股權。

資本追逐背後，是不斷發展的物流市場所帶來的機遇。

普洛斯于年報中提及，中國擁有龐大且不斷增長的中等收入人群，正在成為全球最大的消費市場之一，而物流和倉儲設施的供應能力有限，尤其是當前的現代物流和倉儲設施。因此，該公司認為，中國的物流和倉儲業仍處于長期發展期的“早期階段”。

另外一大原因則是電子商務的增長。

普洛斯表示，自2010年以來，中國電子商務行業已實現大幅增長，新冠疫情加速了電子商務的普及，預計未來仍将持續增長，並進一步推動對現代物流和倉儲設施的擴張需求，同時提升對發展“最後一公里交付”基礎設施的關注度。

中國的物流市場增長空間，令普洛斯認為有助于其獲取積極和穩定的現金流量和循環資本來源。今年1月初，普洛斯與越秀交通簽署戰略合作協議，雙方共同探讨在大灣區及包括湖南、湖北、河南在内的中部地區開展物流基礎設施的投資開發和運營管理。

其他玩家們亦有意借助基金平台平衡投資風險，比如遠洋資本曾設立3只以物流為主題的私募基金，累計認繳規模達15億美元；今年1月，國壽資本聯合樂歌集團發起設立近30億元物流股權投資基金；5月，領展房産基金收購東百集團3處倉儲物流資産，在内地加碼物流資産。