成見 | 東莞限購調整與新政力度

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2022-07-04 23:31

  • 在7、8月傳統淡季來臨之際,繼續祭出力度更大新政,或許正當時。

    觀點網 樓市松綁的利好消息持續不斷,而今天最受關注的新政或許是東莞28鎮取消限購。

    作為粵港澳大灣區的一員,東莞差不多處于灣區地理幾何中心,位置之優越毋庸置疑,因而“取消限購”的出台立刻引來無數讨論。

    與大多地方的樓市新政一樣,東莞也選在了淩晨發布這條重大利好消息。

    7月4日0點整,東莞市住房和城鄉建設局聯合東莞市不動産登記中心、中國人民銀行東莞市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會東莞監管分局,于微信公衆号發布了《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》。

    根據《通知》内容,自7月4日起,市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術産業開發區 (簡稱“限購區域”)。本市戶籍居民家庭在限購區域内擁有2套及以上住房的,暫停向其銷售限購區域内的新建商品住房,非本市戶籍居民家庭在限購區域内擁有2套及以上住房的,暫停向其銷售限購區域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除上述調整外,居民家庭購買限購區域内的商品住房,購房資格核驗按原政策標準執行。

    《通知》同時表示,除限購區域外,該市其他區域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區域内的商品住房,無需進行購房資格核驗。

    意即,東莞非核心區域的石碣鎮、石龍鎮、茶山鎮、石排鎮、企石鎮、橫瀝鎮、橋頭鎮、謝崗鎮、東坑鎮、常平鎮、寮步鎮、樟木頭鎮、大朗鎮、黃江鎮、清溪鎮、塘廈鎮、鳳崗鎮、大嶺山鎮、長安鎮、虎門鎮、厚街鎮、沙田鎮、道滘鎮、洪梅鎮、麻湧鎮、望牛墩鎮、中堂鎮、高埗鎮不再限購。而且即使是在限購的5個區域内,如果是東莞市戶口,仍然可以購買二手房。

    由于限購區域只剩下5個區域,而且多以街道為單位,該新政也被解讀為“東莞市房地産市場調控進入區域限購”。

    但熟悉東莞樓市的人士都知道,東莞今年來樓市成交與其他城市一樣回落,因而這次其實並非東莞今年首次放松購房政策。只是4、5月的政策似乎並未讓樓市出現預期回暖,因而在7、8月傳統淡季來臨之際,繼續祭出力度更大新政,或許正當時。

    根據東莞市住建局發布數據顯示,2022年一季度,東莞新建商品住宅累計網簽5165套,同比減少57%;累計網簽面積56.96萬平方米,同比減少60%。

    到了4月份,跌勢依然明顯,東莞新建商品住宅網簽1781套,環比下降約27.8%,同比減少30.4%;網簽面積20.21萬平方米,環比減少19.5%,同比減少27.5%。

    導致網簽大跌的因素很多,與全國市場的遭遇差不多——去年四季度市場低迷造成庫存積壓,加之市場下行,市場信心不足,客戶觀望情緒濃厚,以及疫情反複等……

    面對如此境況,東莞開始着手放松樓市政策。

    4月29日,東莞市住房和城鄉建設局對購房資格條件部分内容作出調整,主要在恢複個稅購房政策、優化人才購房政策、取消新入戶購房“雙半年”限制等方面進行了調整修改,新政于5月1日起實施。

    很顯然放松的力度還不夠,于是半個月後,東莞再出“莞七條”。

    5月14日起,東莞宣布加強對新市民、青年人、各層次人才、中低收入戶籍家庭等重點群體的住房保障。将個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年;商品住房取得不動産權證滿2年的可以進行交易轉讓。符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭(含本市戶籍及非本市戶籍),允許其新增購買一套商品住房。居民家庭持有或購買“雙(多)證房”但實質作為一套住房使用的,在核驗購房資格時視作一套商品住房……

    彼時觀點認為,一繫列政策組合拳,将為樓市注入“強心劑”。但目前看來,樓市下行的慣性似乎並未因新政的推出而立刻掉頭——據東莞市住建局發布數據顯示,5月份,該市新建商品住宅網簽1467套,環比減少17.6%,同比減少58.6%;網簽面積為16.6萬平方米,環比減少17.9%,同比減少56%。

    與此同時,房價最高的核心5區域並未放松,也體現了《通知》中“引導住房需求合理分布,促進房地産市場平穩健康發展”的精神。

    政策解讀就指出,此次限購政策的優化調整,将有利于向中心城區和核心區域以外疏導住房需求,也有利于更好落實金融支持政策,加大對合理購房信貸需求的支持力度。通知要求,商業銀行要落實好差别化住房信貸政策,合理确定本行商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。同時,鼓勵商業銀行合理增加房地産信貸投放額度,提高審批效率,支持房地産企業合理融資需求。

    當然,政策的靈活性是不能缺少的,所以關于新政的期限和力度,《通知》表示,“我市住房限購政策将視市場供需變化适時動态調整,确保房地産市場在合理區間内運行”。

    或正是有了這一條說明,東莞取消限購也具有了更多可持續性。因為在東莞之前,提及取消限購的城市,不止一個出現“一日遊”的操作。

    5月20日,南京房地産業協會微信公衆号披露,為滿足新市民等剛需群體合理購房需求,自5月20日起,南京市本市戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時,無須提供購房證明。不過,當天下午該條推送被删除。

    5月22日淩晨,武漢經開區宣布全面取消住房限購政策,但一夜之後,該消息又從官方微博消失。不過有業内人士透露,盡管消息被删,取消限購的政策卻並未叫停。

    海南萬甯市也有類似情況,被解讀為“不需要落戶,直接購買”的放松政策,在8天後被撤銷。

    正式取消限購的城市目前為數不多,靜待東莞效果幾何。

    成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界,多數情況下我們並不是先理解後定義,而是先定義後理解。

    撰文:劉滿桃    

    審校:徐耀輝



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