複蘇可期| 2022六月購物中心市場與發展報告

观点指数研究院

2022-06-29 18:47

  • 供應分布很明顯地表現出兩個偏好:聚焦新興發達市場以及下沉市場。(報告期2022.5.26-2022.6.29)

    觀點指數  報告期内,由于疫情很大程度上得到平抑,上一個報告期内積累的供給終于得到釋放。

    六月份錄得全國購物中心新增供給249.77萬平方米,較上一個報告期大幅增長,增長主要分布于新一線城市及二三線城市。

    重點企業旗艦項目入市數量增加,萬達貢獻了最多的新增項目及新增面積;企業輕資産推進動作頻率有所提升;二三線城市市場中非重點企業的存量項目面臨經營空間逐漸減小。

    供給回升,集中新一線

    報告期内,全國地區新開業購物中心共計26個,面積達249.77萬平方米,面積供給較上一個報告期(4-5月)大幅上漲109%,項目數量也同步增長了一倍,供給端迎來全面回暖。

    圖1:報告期内全國新開業購物中心面積對比 觀點指數整理

    面積供應與上一個報告期(4-5月)相比較大幅回升。如圖2所示。

    圖2:近16個月全國新開業購物中心供給環比 觀點指數整理

    究其原因,首先從環比來看,六月份會是年内項目供給的一個小高峰,面積供應通常會在六月達到上半年的最大值;二是因為四月至五月全國各地都遭新冠疫情困擾,部分供給受到擠壓無法順利釋放。

    六月份全國各地的疫情基本得到良好控制,前期積累的需求順利釋放,将面積供應推高。

    新增的購物中心分布方面,項目主要集中在新一線城市,占比50%。第二大占比是二線以下的其他城市,占比30%。其中一線城市僅有北京的六工匯項目新增入市。

    圖3:報告期内全國新開業購物中心不同梯度城市分布 觀點指數整理

    本次報告期内的供應分布很明顯地表現出兩個偏好:聚焦新興發達市場以及下沉市場。由于高企的投資以及運營成本,加之市場相對比較飽和,即使擁有最活躍的經濟,一線城市也不再是購物中心選址的最高優先級。開發商或運營商們選址更加看中的是低成本基礎上的經濟發展潛力。

    城市區位方面,杭州和重慶新增項目最多,分别均為3個。同時,樣本企業旗艦項目入市數量增加,如福州萬象城、成都環貿ICD等項目。

    表1:報告期内全國新開業購物中心基本信息 觀點指數整理

    新增項目中值得關注的重點項目是位于杭州金沙湖CBD核心闆塊的龍湖杭州吾角天街開業。這是龍湖在全國開業的第64座商場,杭州的第7座天街,也是龍湖商業在浙江開業的首個輕資産天街。項目面積5.5萬平方米,項目持有方為杭州盈坤置業有限公司。

    從項目面積來說,杭州吾角天街的規模並不算大,更重要的意義在于該項目是龍湖在浙江地區輸出輕資産運營的一次嘗試。

    此前龍湖在浙江杭州已有六個天街項目,均為龍湖自持。此次項目面積較小意味着其運營難度及維護成本都相對較低,通過複制在杭州以及其他城市天街項目成功的運營經驗,一來可以有效把輕資産布局推進到浙江地區,二來可以進一步增加其輕資産運營經驗以及夯實版圖。

    報告期内錄得樣本企業旗下項目新入駐品牌情況如表2。

    表2:購物中心重點新店開業信息一覽 觀點指數整理

    樣本企業旗下項目的新入駐品牌大多數集中在服裝類業态,僅有的其他業态如百貨、餐飲、美妝類分别只有一家新店開業。新開業店鋪集中在新一線城市的購物中心,多數為區域首店開業。部分企業在一線城市已有店鋪的基礎上,将新開業店鋪選址放在新一線城市,一來可以規避掉一線城市里更高額的開業成本,二是看中了新興市場的成長性價值。

    報告期内,新增供應的項目數量最多以及項目面積供給最大的樣本企業均為萬達商管,共計新增四個項目,包括報告期内商業規模最大、面積達到20萬平方米的哈爾濱哈東萬達廣場。

    表3:報告期内萬達新項目開業信息一覽 觀點指數整理

    萬達報告期内新增57.15萬平方米購物中心規模供給,占報告期内新增供應約20%,均為輕資産項目。

    近半年以來,萬達僅在一月份有過一個新增項目,此次新增供給集中爆發在六月。同時,近半年來萬達的新增項目均位于二三四線城市。

    報告期内,無論是品牌新店開業還是新項目開業,選址分布都明顯是偏好于新一線以及二三線城市,開發商或運營商們的選址審美已從價值導向轉變為成長導向。

    輕質化、輕資産持續推進

    報告期内錄得較多樣本企業輕資産管理相關的動态,相比過去的報告期有所增加。

    表4:報告期内企業輕資産輸出事件一覽 觀點指數整理

    除了前文提到的杭州吾角天街以外,龍湖期内還開業了全國首座輕資産星悅荟項目--龍湖愛加兩江星悅荟項目,該項目的持有方為重慶寶田建設(集團)有限公司。

    本次案例中,龍湖選擇了其主場城市重慶來進行其星悅荟産品線的首次輕資産運營嘗試。龍湖在重慶擁有數量最多星悅荟項目和數量總數位于前列的天街項目(僅次于成都),因此得以發揮其資源和經驗優勢,項目招商率超過99%、開業率超過97%較好地印證了運營的初步成功。

    除了龍湖以外,碧桂園文商旅也加快布局,輕資産推進的道路上默默提速。今年以來碧桂園文商旅在一月份新增2個輕資産項目,四月份新增3個,在六月份也就是本報告期内新增3個項目,分别為蘭州項目、鞍山項目和大連項目,如表4所示。

    此外碧桂園文商旅集團在全國範圍内已經布局無錫、蘭州等城市,項目布局幾乎都在三四線城市,差異化、定位下沉市場的特征顯著。

    二三線存量生存空間縮小

    報告期内,雖然新項目供給回暖,但非一線、新一線城市的存量項目總體來看還是呈收縮的态勢。随着城市層級下降,對應的購物中心項目運營狀況表現得越發不樂觀。

    在一線城市上海,百聯西郊購物中心将正式停止營業進行整體改造裝修,暫時未錄得有比較重點的閉店歇業或者其他資産處置事件;在二線城市武漢,京東旗下七鮮超市終止與武漢大悅城合作,多地門店關閉,今年以來已減少了12家門店。在三四線城市,非樣本企業旗下購物中心部分甚至面臨拍賣且流拍的現象。

    表5:報告期購物中心拍賣事件一覽 觀點指數整理

    表5中三個標的均流拍,其中百麗廣場項目甚至已經是第三次流拍。百麗廣場内雖仍有店鋪營業,但客流量卻十分稀少。項目所在區位為青島市黃金地段,有着較為優越地理位置及人流紅利,繫彼時青島的熱門商業體之一。

    随着愈來愈多的開發商、運營商将目光投至青島,如華潤、凱德;以及越來越多旗艦級别項目如萬象城、金獅廣場、凱德MALL在青島開業,百麗廣場也因此受到沖擊。

    上一個報告期内,存量購物中心拍賣事件中,僅有位于常熟市的低于兩億元一個購物中心標的達成成交。面對下行的宏觀經濟、逐漸冷卻的行業環境以及大型企業更現代化的購物中心項目沖擊和擠壓,相對欠發達城市的經濟容量難以維持小企業小項目的經營,二三線城市非重點商業地産企業的存量項目生存空間會愈發縮小。

    撰文:陳炳恒    

    審校:歐陽穎



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