合肥第二批集中供地首日：招商46億落子 近半數等待“競品質”

觀點網 6月23日，合肥、蘇州2022年第二批集中供地同日開拍。

相較于蘇州市271.3億元成交20宗地塊，合肥地塊供應數量上取勝，但成交總額更低。

供地首日，合肥市區26宗地塊出讓並全部成交。其中，18宗為商品住宅地塊、6宗為安置房地塊、2宗非居住地，涉宅地塊出讓面積達1953.06畝，26宗地塊總成交面積2208.76畝，攬金約197.12億元。

成交的商品住宅地塊中，9宗轉入競品質環節，最終競得企業将于28日公布。

拿地熱度

首日成交地塊分布情況來看，包河區出讓7宗，廬陽、瑤海、經開區各出讓4宗，新站區出讓3宗，蜀山、高新出讓2宗。

合肥2022年首輪土拍合計推地31宗，成交23宗、流拍8宗、無地塊撤銷，流拍率25.8%，較去年第二輪的52.9%、第三輪的28.6%有所下降；成交金額189.2億，平均溢價率10.4%，較去年明顯回暖。

本輪集中供地成交地塊溢價率約為7.9%，較首批有所下降。

競得企業來看，據此前流傳的報名企業名單，本次集中供地30余家房企參與，本土房企參與程度略顯下降，大房企更活躍、拿地意願更強。

有業内人士調侃稱，中海龍湖華潤為合肥土拍的三駕馬車，在本輪拍地中，中海報名13塊、龍湖報名12塊，偉星報名9塊，華潤報名7塊，但在23日當天成交地塊中，報名前四強首日竟全部“空手而歸”。

另有消息稱，中海已連續三次在合肥土拍中沒有進項。

招商在6月23日集中供地中以約46億元摘得包河11号、經開區07号兩宗地塊。

其中，包河11号地塊以總價12.27億元競得，單價1842萬/畝，居住樓面價12013元/平方米，溢價率12.3%。

經開區07号地塊為商住混合、幼兒園用地，總價約34億，招商以單價1520萬/畝競得，居住樓面價10363.6元/平方米，溢價率1.3%。出讓面積約256.37畝，包含居住約215.916畝，商業約30.9836畝，幼兒園約9.469畝，商品住宅（毛坯）平均備案價格20979元/平方米。

該地塊的競得人須配建不少于15%的保障性租賃住房，且競買保證金達到7.5億元。

此外，招商還參與了經開區08号地塊、包河08、09、10号等地塊的競品質；據統計，繳納的保證金就超過了23億元。

意禾、金茂聯合體以總價5.7億元競得新站區03号地塊，成交單價856萬/畝，居住樓面價6420元/平方米，溢價率0.12%，這也是本輪目前唯一聯合體。

文一以總價4.26億元競得瑤海05号地，單價1185萬/畝，樓面價9875元/平方米，溢價率0.42%。

濱湖投資集團拿下包河12、13、14号地塊，其中1宗為安置房地塊，另2宗位于老城區並不被市場看好，而濱投一舉拿下；皖投以單價2015萬元/畝競得經開09号地塊，總成交價約13.27億元，居住樓面價15112.5元/平方米，溢價率14.8%；新站區07号地塊由樂富強以單價1111萬元/畝摘得，總價4.76億元，樓面價8332.5元/平方米，溢價率4.3%。

6月24日，縣域土拍即将開啟，肥西縣、肥東縣、長豐縣總供應土地12宗，1054.41畝涉宅地将開拍。

以質取勝

合肥第二批集中供地采取“投報高品質住宅方案”競買方式，即“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖号”。

第一階段為競買人以舉牌方式應價，在未達到最高限價時，報價最高者且高于保留底價的為競得人；第二階段為競價達到最高限價時，仍有其他競買人願意繼續參與競買的，則轉入競高品質商品住宅建設方案階段。

競品質也成為本輪集中供地最大看點之一，成交的18宗涉宅地中，半數達地塊最高限價，轉入該階段。涉及包河3宗，蜀山運河新城2宗，瑤海老城區、廬陽大楊鎮、經開明珠廣場、高新蜀西湖各1宗。

具體來看，包河區顯然為熱點中的熱點，包河08、09、10号地塊達地價上限轉入競品質。

其中皖投、招商、保利、和順、建發、文一等6家房企參與08号地塊競品質；華潤、招商、保利、國貿、皖投、和順、偉星、龍湖等8家房企參與包河09号地塊競品質；參與包河10号地塊競品質階段的更是高達了11家，包括中海、龍湖、偉星、皖投、招商、華潤、保利、和順、國貿、邦泰、聯發等。

高新09号地塊為6家競品質，蜀山07、08号地塊，以及瑤海06号地塊為5家；經開區08号地塊則為皖投、招商2家房企；廬陽08号地塊為和昌、樂富強2家競品質。

2021年9月，合肥第二批集中供地中首次采用“競品質”模式，截至今年首批集中供地結束，以競品質成功出讓地塊已達15宗。

若加上23日剛剛轉入競品質階段的9宗地塊，該數字則為24宗。

但觸發“競品質”的首要條件即地塊達價格上限，也就是說，至少不能是冷門地塊，且至少為兩家房企同時有意向拿下的地塊。

事實上，合肥競品質地塊大多數位于包河、經開區、濱湖等地。競品質方案細則涉及多個方面，如綠色建材、綠化比例、裝配式建築占比、綠建星級等等。

業内人士指出，在競品質滿分方案中，細微的差距主要是綠色建材的類别標準，以及喬木與建築有窗朝陽面的最小間距不一樣。而未達滿分的競品質方案，差距主要是層高、海綿城市地塊年徑流量、配套建築的外立面等方面。

“主流的標配層高3.1米、綠建3星、綠化42%以上，這些標準足夠擊敗合肥市面上90%的樓盤。”

競品質對于購房者自然好處多多，但房企盈利空間卻被壓縮。随着競品質成為土拍市場主流，未來在市場倒逼下轉入高質量發展階段。

不過在此過程中，市場也将有可能先經歷“優勝劣汰”進一步分化的時期，部分成本管控能力較差，品牌力、産品力低于市場水平的企業面臨出局。