第三方、非住物業和省外 二次遞表過會的魯商服務講了這許多故事

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2022-06-23 00:10

  • 已簽約物業包括住宅小區、寫字樓、商業綜合體、市政設施(例如城市道路)、公寓、學校、主題小鎮、醫院、銀行、産業園及航空基地物業。

    觀點網 二次遞表五個月後,魯商服務得到了想要的結果。

    2021年7月,魯商服務首次向港交所遞交招股書,6個月等待期後招股書失效。

    很快,魯商服務便在2022年1月18日再次提交上市申請。

    這一次在五個多月的等待之後,魯商服務正式通過港交所上市聆訊,即将成為繼銀座股份和魯商發展後,魯商集團控股的第三家上市公司。

    首次遞表至今已近一年,但正如大多分拆物業上市企業,魯商服務的上市籌備工作更早之前已經展開。

    母公司策應

    這家成立于2006年的公司,由原魯商物業更名而來。經過16年的經營和發展,業務範圍已擴展至山東省幾乎所有地級市,以及山東省外的北京和哈爾濱。

    截至2021年12月31日,魯商服務已簽約管理82個物業,已簽約總建築面積超過2620萬平方米,覆蓋中國的12個城市,已簽約物業包括住宅小區、寫字樓、商業綜合體、市政設施(例如城市道路)、公寓、學校、主題小鎮、醫院、銀行、産業園及航空基地物業。

    截至2021年末,魯商服務共有82個在管物業,在管總建築面積約2290萬平方米,其中75個已簽約物業及75個在管物業位于山東省。

    顯然,作為一家分拆上市的本土物業企業,魯商服務受到母公司魯商發展業務地域上的限制,但随着上市進程推進,魯商服務正逐漸“打開”。

    目前,魯商服務收入主要來自三大業務闆塊,即物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。

    于往績記錄期間,魯商服務相當部分收入來自向母公司魯商發展集團所開發物業提供物業管理服務。

    2019年、2020年及2021年,魯商發展集團所開發物業提供的物業管理服務所得收入分别為1.78億元、1.98億元及2.24億元,分别占同年度魯商服務物業管理服務收入的約98.7%、97.0%及87.7%。

    截至2019年、2020年及2021年末,來自魯商發展集團所開發物業的在管總建築面積分别約占魯商服務在管總建築面積的99.8%、76.6%及54.3%。截至2021年末,來自魯商發展的在管物業項目為45個,對應在管總建築面積1242.4萬平方米。

    于2019年、2020年及2021年,魯商服務管理幾乎所有魯商發展集團所開發物業,但不斷降低的占比也正是第三方外拓的體現。

    此外,根據魯商發展集團的發展戰略,将進一步加強山東省青島、臨沂、菏澤、淄博、煙台、濟甯、濟南、泰安及黑龍江省哈爾濱等城市的土地儲備。

    據悉,魯商發展集團此前一在揚州購買土地儲備,又于2021年6月30日獲得一個位于上海的項目。

    在母公司發展策應下,魯商服務或将業務拓展至山東省外更多地區。

    多元化狂奔

    除為住宅小區提供傳統物業管理服務外,魯商服務不斷擴展服務範圍,即多元化非住宅物業服務。

    截至2021年12月31日,魯商服務共管理44個非住宅物業,並已簽約管理44個非住宅物業,在管總建築面積及已簽約建築面積分别為1070萬平方米及1110萬平方米。

    據了解,于2014年,魯商服務邁出了與獨立第三方物業開發商合作的第一步,接管了山東省一家融資租賃公司的寫字樓管理。

    截至2021年12月31日,魯商服務已簽約管理和已管理由獨立第三方物業開發商開發的32個物業,已簽約總建築面積為1050萬平方米,在管總建築面積為950萬平方米。

    多元化在管物業組合也能幫助實現收入來源的多元化。

    例如,魯商服務向業主和非業主推出一繫列增值服務,在實現收入來源多元化的同時,增強客戶黏性。

    于2019年、2020年及2021年,魯商服務提供的社區增值服務及非業主增值服務合共分别占總收入的43.8%、49.4%及56.3%。

    此外,2021年,魯商服務通過股權轉讓方式,先後以1971萬元、1814萬元的價格獲得了山東藍岸園林工程有限公司和山東省魯商建築設計有限公司100%的股權。

    藍岸園林主要從事提供景觀美化服務,而魯商設計主要從事提供建築設計服務,随着兩家公司的“加入”,魯商服務多元化業态布局也得到進一步豐富。

    2021年5月28日,魯商服務從40多家物業企業中脫穎而出,成功中標北京大興國際機場南航基地物業管理項目,項目總面積224562.23平方米。該項目的獲取,補充了魯商服務的核心交通樞紐業态,豐富了多元化業态布局,為一體化運營城市大物業模式進一步積累經驗。

    按照計劃,魯商服務拟通過有機增長和戰略合作、收購和投資,繼續鞏固在山東省的市場地位,以及擴大在北京和哈爾濱等經營所處地區的市場份額。

    魯商服務所募資金也将用于戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合,投資技術繫統及標準化業務運營以及開發技術支持社區平台,加強物業管理服務及進一步開發多元化社區增值服務以提升客戶體驗及滿意度和用作營運資金。

    根據聆訊資料集,魯商服務致力于鞏固市場地位並實現進一步擴張,具體策略則包括,通過有機增長和戰略合作、收購和投資,繼續鞏固在山東省的市場地位,以及擴大在北京和哈爾濱等我們經營所處地區的市場份額;進一步探索與當地政府及公共實體的業務合作,以鞏固在山東省的市場地位。

    同時,魯商服務計劃擴大在管公共設施及公共實體寫字樓的業務規模,探索與當地政府及公共實體共同成立合資企業以整合山東省的資源。

    基于為物業及客戶服務的經驗,拟戰略性地擴大服務供應,加入市政環衛服務、市政公園和活動中心管理、舊社區改造和管理、市政森林和綠地維護等市政服務。

    為推進擴張計劃,魯商服務亦将有選擇地收購或投資擁有互補優勢或具有一定經營規模及盈利能力的物業管理公司。

    撰文:潘玲宣    

    審校:徐耀輝



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