鄭州2022首批集中供地：房票、小麥聲中 碧桂園保利萬科龍湖齊聚

觀點網 “碩博樓”爛尾停工業主追究、大蒜小麥抵首付促銷、棚改發房票刺激内需……近來，河南樓市的一繫列熱點引人關注。

鄭州2022年首批供地也在今天落幕，最終2宗溢價成交，13宗底價成交，共收金106.74億元，總出讓面積66.3萬方。

龍湖、越秀、萬科、保利發展、碧桂園各競得1宗，鄭地集團獨攬5宗。

作為“碩博樓”開發商之一的永威置業，也拿了一宗地。

本次出讓15宗地塊當中，有7宗為城中村改造項目用地，3宗為合村並城改造項目用地，5宗為政府儲備用地。

“房票棚改”在土拍前夕出台，也是在釋放某種積極信号。

從3月開始，鄭州一直給予樓市寬松政策，但從二手房成交量和土拍市場來看，政策寬松效果似乎未達預期。

齊聚鄭州

龍湖、越秀、萬科、保利發展、碧桂園在15宗地塊中均有收獲。

其中，越秀以底價3.92億元競得宏康路南、長安路西地塊，成交樓面價4839元每方；萬科以底價4.22億元競得政和路南、二砂中路東地塊，成交樓面價4642元每方；碧桂園以底價3.86億元競得彎月西路南、歡河路東，成交樓面價3784元每方。

唯二兩宗溢價地由龍湖和保利摘得。

龍湖以9.35億元摘得童心路南、文德路西地塊，成交樓面價4810元每方，溢價率12%。建設用地面積5.6萬方，規劃建築面積19.4萬方。

據了解，該地塊交通、配套較為完善，鄰近地鐵4号線，多條公交線路環繞，距離姚莊地鐵站0.6km。地塊周邊有15處公園景點，地塊3km範圍内聚集了省、市重點中小學和醫院，且近兩年周邊無住宅用地供應，目前周邊無在售、待售新房項目。

而保利發展以13.09億元競得三全路南、龍潤西路東地塊，成交樓面價20663元每方，溢價率8%。建設用地面積約3.7萬方，規劃建築面積6.3萬方。

這幾家活躍于鄭州土地市場的房企，也活躍于全國各大城市，例如萬科、保利上周在青島供地中均在西海岸有所收獲。

根據觀點指數對2022年6月房企新增土儲的統計，新增全口徑土儲排名中，中海、保利、萬科、華潤、龍湖位居前五名；新增權益土儲排名中，中國鐵建躍進前5，龍湖排第6位，越秀排第9位，碧桂園居于第20位。

盡管當下房企拿地仍謹慎，但排位靠前的房企幾乎都在鄭州有所落子。

新政與回暖

土地市場映射的是樓市。

河南樓市最近很多“創新”，例如第一個用小麥、大蒜抵首付，第一個正式實施“房票棚改”。

就前者而言，盡管這是種促銷手段，但中國商品房開發銷售到現在，用麥子、大蒜換房大概是首次。

具體來看，麥子、大蒜換房分别是河南省的商丘市和開封市。商丘市民權縣建業河畔洋房推出的“小麥換房”，按2元/斤換。樓盤銷售人員指，當地小麥市場收購價在1.5元/斤。而開封市杞縣的建業城則推出大蒜換房，按5元/斤算，也遠高于大蒜當地市場收購價。

有網友認為這是三方共赢，亦有人擔憂項目爛尾。

根據銷售海報披露，項目16天（5月22日至6月6日）成交了86萬斤大蒜，來電2859組，到訪852組，成交30套。據發稿前最新消息指，河南商丘市“小麥換房”已結束，且相關售樓部人員表示，活動期間許多人打電話咨詢，但成交量為0。

而今年3月8日還在大力推進的棚改貨币化安置，目前則調整為“房票安置”。

河南省政府官網顯示，選擇房票安置的，計算後由征收人給予安置補償費的8％作為政策性獎勵列入房票票面金額，同時以現金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。被征收人可使用房票在所有參與房票安置工作的房企所提供的商品房中自行選擇。

廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉認為，這種讓利一定程度上激勵房票購房，既降低了消費者購房成本，也促進了開發商房源去化。

棚改分為兩種，貨币化安置和實物安置；通俗說，給錢或是給房。他認為，房票是二者結合體，一方面，房票安置仍是實物補償，但是在兌換的房源上有更多選擇，有利于促進住房需求釋放，更靈活的地匹配住房需求。

但在實施過程中又在房票流通上有所限制，河南省明确規定了房票實名制，不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬範圍内。

鄭州去年二批和今年一批供地均有推遲時間，就本次一批供地同期來看，北京、青島二批供地都已完成。去年三批供地最終終止挂牌11宗，可見土地市場的涼意。

供地前，鄭州一批接一批出台樓市寬松政策。例如，鄭州3月初在限貸、限售、限購等方面出台樓市新政“18條”；在貸款利率上，多家銀行普遍執行首套房利率為4.25%、二套房利率為5.05%這億標準。在3月曾大力推進的貨币化安置本，意也是在于釋放更多資金，有助于激活更多購房和住房消費需求。

政策上的調整效果尚不明顯，根據貝殼研究院數據顯示，鄭州3月初新政後二手房成交環比增長，但恢復力度後勁不足，4月成交量環比下跌超兩成，寬松效果不達預期。

本次出讓地塊當中，15宗地中有7宗地為城中村改造項目用地，3宗為合村並城改造項目用地，5宗為政府儲備用地。

“房票安置”在供地前後出台，也是在釋放積極信号。目前看來，樓市寬松在土拍上有所體現，但從13宗底價成交，平均溢價率為10%來看，暖意還不明顯。