租賃REITs啟航 | 2022六月住房租賃發展報告

观点指数研究院

2022-06-16 17:20

  • 首批兩單保租房REITs正式申報,保租房公募REITs取得突破性進展。(報告期2022.5.17-2022.6.16)

    觀點指數 即将進入畢業租房旺季,自如、冠寓、魔方公寓、雅詩閣等樣本企業均有新增租賃項目開業,相較上個報告期僅城家和樂乎有新增開業,企業開店積極性實現大幅提升。

    項目拓張方面,樂乎、朗詩寓及城家等樣本企業報告期内均有新增項目;其中樂乎5月份在北京新增房源近千間,共4個項目。

    涉租用地成交方面,對比上個報告期大幅縮減。

    租賃市場方面,觀點指數監測10個城市的5月住宅租金環比上漲2.79%,租金表現及供給量均優于上月。具體城市方面,北京、杭州在挂牌租金方面表現較為堅挺,武漢租金表現較上個月亦有所增長。

    此外,報告期内保租房REITs得到加速推進,首批兩單保租房REITs正式申報,原始受益人均為國資企業。

    迎接畢業季,企業開店積極性提高

    5月即将進入畢業租房旺季階段,帶動租賃企業開店積極性有所提升。租賃品牌動态方面,繼窩趣公寓升級為百瑞紀集團後,方隅公寓正式上線官方IP形象。

      

      

    來源:觀點指數不完全統計

    從租賃企業在管房源體量上看,泊寓、冠寓穩居集中式企業前兩名。而分散式企業在房源拓張上成本壓力更小,所以分散式企業自如及相寓在管租賃房源體量遠超部分集中式企業。

    報告期内租賃企業在管房間數規模有所變動的樣本企業主要有自如、冠寓、魔方公寓及雅詩閣。據觀點指數不完全統計,報告期内新增開業的租賃項目主要有自如在北京Z-Stay四店齊開、佛山雅詩閣東平廣場服務公寓、龍湖冠寓新壹城店以及魔方公寓武漢華寓峰尚店等,對比上個報告期樣本企業開店數量大幅提升。

    租賃企業開店積極性提升或是為即将到來的畢業租房旺季新增供給房源,同時不少租賃企業為畢業季活動推出各項優惠活動,自如的超企海燕計劃、泊寓畢業季的港灣計劃、方隅公寓的踏浪計劃等等。

    新開店項目中雅詩閣和魔方公寓新開房間數分别是196和176間,均是體量較小的項目。

    報告期内武漢城建·都市泊寓(江國路店)實現首棟交付,首批284戶房源開業即滿租,首批開放房源的戶型有42平方米、60平方米、84平方米和103平方米四種戶型。該項目共計可提供住房租賃1416套,共有6棟高層建築,總建築面積約11.36萬平方米,其中住宅7.25萬平方米,商業0.14萬平方米。

    值得注意的是,武漢城建·都市泊寓(江國路店)是武漢城建與泊寓雙品牌聯合打造的武漢市首宗以挂牌方式出讓的集中式新建租賃住房項目。

    從區域分布來看,報告期内新增開店項目主要分布于北京、佛山、合肥、武漢等人口流入大的城市。

    據觀點指數不完全統計,今年年初至報告期末樣本企業新增開店項目城市部分最多的是上海,占比達30.43%,其次是北京,占比達17.39%。上海成為租賃企業開店首選城市,此外,一線城市新增開業占比超一半,表明一線城市仍是租賃市場主戰場。

    來源:觀點指數不完全統計

    朗詩寓輕資産再輸出,酒店+公寓模式受關注

    企業拓張方面,據觀點指數不完全統計,樂乎、朗詩寓、城家等租賃企業報告期内有新增拓張項目。

    來源:觀點指數整理

    其中,朗詩寓與蘇州科技城早在去年年底就菁英公寓城市更新項目達成合作,朗詩寓以“EPC+O模式”為蘇州科技城打造人才租賃社區項目。

    此次朗詩寓與蘇州科技城企業集宿項目的二度合作,朗詩寓将以運營委托管理模式打造新型企業集宿,項目規模約6.5萬平方米,預計可接待超過4000人入住。

    這並非朗詩寓首次政企合作項目,目前該公司在政企合作項目方面已涵蓋了大型租賃社區、産業園配套的人才租賃住房、新型企業集宿等領域。

    而由華住集團投資的城家公寓則在公寓+酒店業态組合中持續摸索。受疫情影響,受困于疫情,酒店生意受到大幅影響。

    2021年城家正式對外推出“酒店+公寓”旅居聯營合作,並首創了店中店經營模式,店中店專注為酒店部分空置的房間提供長租業務轉型。在不影響酒店原有的業務經營下,通過引入長租業務解決部分空置房間的問題,有效盤活空置房間的整體運營。

    報告期内,城家表示一個月内已有包含多個連鎖品牌的12家酒店投資人與城家完成簽約。此次簽約門店平均改造成本不超4000元/間,平均改造周期不超15天/店。在轉型後的門店日常經營中,通過長短租結合的收益模式調節為門店帶來營收上的提升。

    受大環境影響,酒店+公寓已然成為酒店自救的一種方式,但當酒店業務恢複景氣時,酒店+公寓模式是否仍備受關注還需多方考量。

    涉租用地方面,報告期内上海首批集中供地36宗地塊全部成交,其中共計成交12宗配建租賃用地,無純租賃用地成交。對比上個報告期廣州、甯波集中供地中均有純租賃用地成交,涉租用地成交規模大幅縮減。

    深圳住宅租金回暖,北京租賃市場表現強勁

    報告期内(2022年5月),全國住宅挂牌出租76.2萬套,供給量環比上漲4.81%,普通公寓挂牌出租1.27萬套,環比下降2.31%。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    據觀點指數監測,報告期内(5月)多個城市住宅租金呈上升走勢。其中,北京住宅租金平均單價達122.96元/月/平方米,是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市,同時5月是北京住宅租金平均單價首次突破120元/月/平方米;其次是上海,租金單價為98.67元/月/平方米。

    從各城市的環比變化來看,一線城市均實現環比上漲,漲幅從0.06%到6.82%不等。其中漲幅最大的是北京,其次是上海,環比上漲3.22%。

    漲幅幅度最小的是深圳,同時深圳也是一線城市中唯一出現同比下跌的,租金水平較去年同期下跌8.49%。觀點指數認為主要是由于今年年初深圳出現零星疫情影響造成租金單價低于去年同期,而近三月深圳租金均呈現上漲走勢,由此看來年初疫情對深圳租賃市場造成的影響正逐步消散,租賃市場雖不及去年同期但也正穩步恢複。

    其他城市方面,廈門、天津、成都租金環比出現輕微下跌,跌幅從0.06%到1.32%不等,三者之間天津租金單價同比下跌幅度最大,達17.18%。同時在觀點指數監測的10個城市中,天津也是租金單價同比下跌最大的城市,其次是深圳,兩者在租金表現方面不及去年同期。

    剩余杭州、南京及武漢較上月租金均有所上漲,漲幅最大的是武漢,達8.81%,其次是杭州,達5.09%,同時杭州相較去年同期亦實現同比上漲5.39%。

    總體而言,觀點指數監測10個城市的5月住宅租賃房源供給量表現優于4月,同樣租金單價表現亦優于4月。據統計,10個城市的平均租金為67.29元/月/平方米,環比上漲2.79%。

    北京、杭州在挂牌租金方面表現較為堅挺,武漢在租金表現相較于上個月亦有所增長。整體來看,即将到來的畢業租房旺季對租賃市場起催化作用,超一半的城市租金實現上浮。

    租賃REITs啟航,首批保障房REITs正式申報

    5月27日,首批兩單保障性租賃住房REITs産品正式申報,分别是紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金以及中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金,兩宗基金狀态已更新為已受理。

    來源:觀點指數整理

      

    來源:基金公告,觀點指數整理

    對比兩個申報基金底層項目情況,6個底層項目均已取得保租房認證,同時根據相關文件要求項目租賃價格初次定價按低于同地段同品質的市場化租賃住房租金的95%執行,後續調價增幅應不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅,且年增幅不高于 5%。

    收入方面,6個底層項目收入主要來自保障性租賃住房收入,其中安居百泉閣項目配套商業414.11平方米和車位294個,商業建築面積僅占項目總建築面積的1.04%,存在額外的配套商業設施租金收入和配套停車場租金收入,深圳安居錦園存在額外的配套車位租金收入。

    出租率方面,截至2022年3月31日,出租率水平最高的項目為保利香槟苑,出租率達100%,出租率水平最低的項目為鳳凰公館,出租率達98%,6個項目出租率水平均超95%,平均出租率為99.09%,高穩定的出租率為項目帶來持續穩定的現金收入。

    數據來源:基金公告,觀點指數整理

    租戶結構方面,兩者有較大的差異,廈門安居基金底層項目租戶以個人租戶為主,企業租戶占比僅為10.64%,而深圳安居基金底層項目的租戶結構中,企業租戶占比超一半,達56.83%,其中安居錦園項目的企業租戶占比最大,達100%。

    此外,兩個申報基礎設施REITs的底層項目均是産權明晰的項目。從兩個申報的保租房REITs的底層項目的共性來看,申報REITs的基本條件有保租房認證、持續穩定的現金流、産權明晰等條件。

    本次首批申報保租房REITs主要原始受益人分别是深圳市人才安居集團有限公司和廈門安居集團有限公司,兩者均是國有獨資企業。本次國資企業牽頭申報REITs,推動保租房公募REITs取得突破性進展,同時為市場化企業後續申報保租房REITs提供參照經驗。

    回顧報告期内頒布的租賃行業相關文件中,再次出現關于保租房REITs的相關文件。首批保租房REITs正式申報同日,證監會、發改委聯合發布《關于規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)有關工作的通知》(下稱《通知》)。

    《通知》嚴格落實房地産市場調控政策,在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制,壓實參與機構責任,切實防範REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地産開發領域。

    主要内容包括:一是明确了發起主體應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人;二是強調了回收資金用途的嚴格閉環管理機制,确保淨回收資金優先用于新的保障性租賃住房項目建設,或用于其他基礎設施補短闆重點領域;三是壓實機構主體責任,要求發起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金;四是加強溝通協作,證監會和國家發展改革委将指導滬深證券交易所、證監局和地方發展改革委做好推薦、審核和日常監管工作。

    來源:觀點指數不完全統計

    撰文:許偉英    

    審校:歐陽穎



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