成見 | 自如“畢業季”

觀點網 2022年畢業季，長租公寓行業巨頭自如繼續瞄準了畢業生租房群體。

比如5月中旬，該機構相關負責人對外談及第十年開展的“海燕計劃”，包括向畢業生推出“月付、0押金”租房專項支持。以深圳為例，宣傳資料顯示，參與深圳自如“海燕計劃”的畢業生，最低最低僅需支付1個月租金即可實現“拎包入住”。

自如披露，至今已有超過300萬畢業生通過“海燕計劃”獲得了押金減免，金額累計近10億元。

但這更多局限于押金部分，在更多年輕人所敏感的租金方面，強大的輿論力場勾勒了另一個自如。

最近北京、上海等多地均有自如租客反映，與自如簽訂的租期将滿，續約價格漲幅超過10%，甚至有人曝出30%的漲幅。

自如相關負責人在6月7日解釋，漲租主要原因可能是大部分業主委托協議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，以及個别房源在續約時确實可能因為業主重新簽訂合約、租客前期參與了優惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導致漲幅超過平均水平，讓租客對漲幅的感受較為強烈。

不過有媒體報道指，多地房東否認了對己方租金上漲的事實，相反，他們“反而不斷被（自如）壓價”。由此，從市場和政府監管的角度，長租公寓平台運營的標準化及透明化都勢在必行。

及至6月10日，市場開始傳出消息，除一線業務部門外，自如總部中後台及職能部門不到4000人，此次裁員比例約20%，涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門。賠償標準N+1，只給兩三天的交接的時間。

一位自如員工向觀點新媒體表示，自己“畢業”了。該人士聲稱于6月9日接到裁員通知，6月10日則是在崗最後一天。

今年以來，包括京東、B站等互聯網企業陸續被網友爆料将裁員形容為“畢業”，裁員信則稱為“畢業須知”。“畢業”已然成為打工人必修“互聯網黑話”的新内容，被裁人員往往自嘲是“畢業生”。

對于裁員一事，自如方面則向觀點新媒體回應，目前只是對個别部門進行正常的組織優化調整，但會持續加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘。

“雖然今年上半年疫情對行業和企業經營發展提出很大挑戰，但我們積極在各個經營維度優化調整，目前經營規模穩健，為廣大租客和業主提供各項租住服務保障。”

此後自如還對外強調，今年以來成交量及租金水平平穩。從租金方面具體來看，一季度租金保持平穩無大幅波動，其中新一線城市有微幅下降；二季度全國租金水平保持整體平穩的狀态，環比上下波動幅度均在2%範圍内，續約價格平均漲幅在2.5%-3%。

作為自如的關聯公司，貝殼于5月份也已啟動第三輪裁員，涉及對所有業務線和産研、運營、中後台等。一位貝殼員工對觀點新媒體提及，目前貝殼在具體城市之中還會有一波部門合並。

對于大部分企業而言，裁員的出現往往與宏觀經濟及所處行業下行壓力緊密相關。

以自如所處的長租公寓行業為例，市場人士認為，疫情是長租公寓近年來暴雷的直接原因，但根本原因還是資本追捧下早期的野蠻增長，大量企業采取了多收少租、長收短租、跑馬圈地的擴張模式。但不論是資本退場，還是新的客源得不到補充，抑或是市場不足以支撐租金上漲，這種模式都會難以為繼。

實際上，自2020年5月“長租第一股”青客公寓爆雷以來，包括蛋殼公寓等企業陸續遇到資金困難的情況。當時自如甚至還配合政府的舉措，發布“暖冬守護”等計劃，向蛋殼展示接盤的意願。

自如于2016年脫離當時的鍊家獨立運作，此後相繼獲得騰訊、紅杉資本、融創、軟銀等機構數輪融資。在資本助力下，自如主打的分散式公寓運營也取得快速發展，第三方數據顯示，該機構至2019年上半年已擁有房源85萬間；近年來也有意發展集中式公寓，截至2021年上半年在8個城市管理65棟集中式項目，整體出租率超98%。

出租率往往是衡量長租公寓是否能穩健經營的標準，自如項目負責人曾表示,只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流。在自如以外，2021年相寓的出租率是95.4%，冠寓出租率則為92.9%，其中開業6個月以上的房源出租率達到94.3%。

但在長租公寓頻繁爆雷後，這一市場已迎來強力監管，嚴控對租金上漲，另外疊加疫情帶來的租金影響，運營商們實際上普遍倍感壓力。

根據貝殼今年4月披露數據，其關聯方自如在2019-2021年實現的收入分别為3.09億元、1.28億元、1.58億元，目前經營狀況尚未恢復至疫情前的水平。

貝殼員工對觀點新媒體提及，自如一直存在困難，而且貝殼現在推行“惠居”業務，後者與自如的業務模式差不多。

“惠居”業務是去年11月貝殼宣布内部架構調整後，形成的“一體兩翼”戰略布局的重要組成部分。貝殼對外宣稱，這是響應“租購並舉”戰略方針開展的業務。

而“惠居”業務與自如之間一方面或許會存在一定重疊，另一方面則或許會削弱貝殼對自如的資源傾斜度。過去三年間，自如對貝殼的應付款項分别為6.1億元、3.36億元、3.49億元，應收賬款分别為1.23億元、0.21億元、0.31億元。

由此看來，在漲租風波和裁員陰雲背後，自如所面臨的挑戰並不小。