復盤報告 | 創富港盈利模式探究

觀點指數 近期，辦公空間服務企業創富港發布2021年報。數據顯示，2021年創富港實現營業收入6.48億元，同比增10.13%，毛利率為39.10%。

而歸母淨利潤1296.88萬元，同比減少68%，較上年下降2755 萬元。其中，新租賃準則對創富港利潤的影響為-1685 萬元，瑞思商務中心因未決訴訟計提減值2182萬元。排除上述兩個原因後，創富港淨利潤較上年增加1112 萬元。

将時間拉長到近幾年看，2018年至今創富港營收持續增長，營收同比增長幅度較為穩定，平均增長率17.51%。歸母淨利潤方面波動相對較大，但整體還是實現盈利。

數據來源：創富港财報

這在辦公空間服務行業中是較為突出的，在大部分企業都仍然面臨營收增長但虧損的大背景下，創富港能實現盈利說明其有一定可取之處。

出租率

目前辦公空間服務企業想要收入增長，主要的思路有兩種，一種是依靠規模擴張實現營收增長，另一種則是依靠單位面積産值增長拉動。

在這個層面，創富港除較為穩定的新店拓張節奏及從選址、設計、裝修、營銷等環節發揮作用，把控成本，收獲利潤外，還着重于出租率的提升和鞏固，以此實現持續的營收增長。

聚焦于觀點指數觀察的11個樣本企業中，平均出租率為86.5%，超過平均值的企業約占一半，創富港是其中之一，說明在出租率上的表現尚可。

數據來源：觀點指數整理

對于辦公空間企業而言，要想實現較高出租率並非易事。選址、營銷，運營人才的培養等都需要時間，而且也考驗企業的運營能力和經驗。一家新開的門店往往需要長達數月甚至更長的時間來實現較高的出租率，在達到較高出租率之前，新開門店對于營收貢獻起到的作用有限。

創富港2021年報中，營業收入中2956萬元來自于2020年新店營業收入的增長，1589萬元來自于2021 年新店産生的營業收入，同期新增門店數的數量分别為22家、25家。

按單店貢獻計算，2020年新店單店收入為134.36萬元，2021年新店單店為63.56萬元，較早開業的店鋪對于營收貢獻明顯高于新近開業店鋪。此外，新店開業之初需要核算房租成本，此外還有免租期等，這些都會對營收造成影響。

換而言之，創富港持續地擴張新店，前期對利潤的貢獻是比較有限的，後期随着店面經營逐漸成熟，並保持較高出租率，持續的營收增長和盈利才成為可能。

産業園機遇

布局上，創富港項目落地于國内9個城市，主要為北上廣深一線城市以及一些核心二線城市。選址上，主要選取這些城市中的甲級末端和乙級物業，通過改造運營創收，這也幫助其實現了持續的盈利。

但随着市場和行業變化，企業也需要尋找新的發展機遇。在輸出服務，創富港将目標瞄準了産業園，以 "創富港+"産業園模式輸出招商服務以及科技類增值服務。

據觀點指數統計，創富港目前在租項目212個，其中産業園項目約22個，主要集中于廣州和深圳。

來源：觀點指數整理

和産業園簽約後，創富港會項目資源投放入自有平台中，通過獨立團隊和全員營銷的機制，協助産業園去化，達成高出租率，同時為租戶提供日常服務，以此賺取費用。

一方面，這迎合了當下産業園的去化需求，産業園除獨棟物業出租外，還有一些碎片化的辦公空間對外租賃，這類物業對于那些區位要求不高，較為注重租賃成本的中小型企業而言具備較大吸引力。

上述在租項目主要布局在廣州、深圳的龍崗、福田、天河等區域，區位上以天河科韻路、福田華強北等為主。

數據來源：觀點指數整理

如廣州科韻路區域，就誕生了不少知名遊戲公司。相關數據顯示，科韻路沿線八家園區遊戲營收能夠占到全國近三成。近年來，從科韻路誕生並茁壯成長的科創企業包括網易、微信、酷狗、UC、三七互娛、佳都、小鵬汽車、歡聚時代等等。

另一方面，大部分産業園項目在給租賃企業提供的服務尚未成熟，如增值服務和深度服務方面有較大欠缺，這也給辦公空間企業提供了機會。

據創富港2021年報披露，其排名前五大客戶的銷售額占比均非常低，合計占比僅為0.69%。這說明創富港目前客戶多為中小型企業，而上述的産業園辦公空間和這類企業的契合度較高。

數據來源：創富港财報

對中小企業而言，産業園有利于産業集群形成，園區内企業可以優勢互補、資源共享、打通産業鍊上下遊，對于企業自身和行業整合協同發展都能起到積極作用。此外，政府對産業園也會給予一定的财政、稅收、補貼等資金上的扶持。 

此外，相關數據顯示，僅深圳就有7000多家産業園，全國則有幾十萬家，市場機遇較多，企業未來的成長空間也比較大。

IT基因

當下，不少辦公空間企業日益重視增值服務發展。在這方面，創富港在原有業務的基礎上，憑借自身的科技基因，拓寬增值服務盈利點。

數據顯示，創富港已經擁有軟件著作權73項，國内外專利8項，自主研發應用了多層次的信息技術平台和智能化繫統。其中包括 BCMS 商務中心綜合管理繫統、BITS 智能秘書接電服務繫統、方圓間APP 和創享邦社群平台、銀企直連自動付款繫統、小碟雲财稅繫統等。

來源：公開資料，觀點指數整理

除了空間租賃外，企業在辦公過程中需要的服務内容還有很多，如溝通、社群、财務等，這都需要數字化手段和平台的支持，其對辦公空間企業而言是重要機遇。

當下，辦公空間服務企業除租賃服務外，還提供不同程度增值服務，整體包括社群活動、智能IT繫統、企業服務等等。如創富港提供的增值服務就有虛拟辦公室、法律咨詢、公司注冊等，這些服務主要依靠以上數字化産品來實現。

來源：創富港官網

相關數據顯示，到2025年全球GDP的60%以上将是數字化，企業逐步關注到辦公空間的數字科技感給辦公效率帶來的提升，協同辦公軟件會持續受到用戶追捧，這也給辦公空間服務企業的增值服務輸出帶來機遇。

就創富港而言，除本身IT基因外，其在實際投入上較為穩定，近年來持續性在研發上進行投入。2021年财報數據顯示，創富港成本中的研發費用為995萬元，2020年同期為960萬元。

此外，2022年其還新成立了數字化推廣部門，專人專崗推動數字化産品市場化，並對外推廣輸出，這再次明确了其發展數字化産品的目標。

此前，創富港提及的其服務收入目標是達到占總營收的 20-25%。目前來看，創富港正在探索增值服務的更多可能性，寄希望于未來能為整體營收作出更大貢獻。