原報告 | 銷售挑戰下的中海縮影

观点指数研究院

2022-05-26 17:51

  • 2022年1至4月中海銷售金額創近五年新低,但單月銷售降幅逐漸收窄,後續有望回升。

    觀點指數 房地産市場依然處于莫測的變化之中,4月開始樓市調控明顯轉向,但政策傳導需要時間,效果也還有待觀察,購房政策松綁初期是市場預測的關鍵時間點。

    觀點指數以中海為樣本,通過對比中海往年前四月開發項目銷售的情況,觀察目前房地産銷售的整體行情,並通過對中海在北京、南京等典型區域的新開盤項目情況的研究探究住宅銷售市場的發展趨勢。

    通過研究發現,2022年1至4月中海銷售金額創近五年新低,但單月銷售降幅逐漸收窄,後續有望回升;項目方面,布局在新開發區的項目銷售熱度較低,但在一線城市的銷售依然強勁,或會引領中海全年銷售業績。

    艱難的銷售

    根據中海發布的物業銷售公告,2022年1至4月合約物業銷售金額為686.42億元,同比下降43.3%;根據觀點指數發布的“2022年1-4月房地産企業銷售表現”研究報告,前20房企1至4月錄得權益銷售金額同比減少44.9%,同期中海權益銷售金額同比減少42.7%,銷售表現處于行業前列,但同樣難以抵擋今年住宅銷售下滑的趨勢。

    從近五年情況來看,2022年前四個月單月的銷售額都處于近五年的低位,與2020年疫情初期相比也有較大幅度下滑。

    數據來源:企業年報、觀點指數整理

    (以港元為單位的數據根據當年平均匯率換算為人民币)

    2022年房地産市場的困難是顯然的,但不斷有城市出台松綁政策,與2021年中調控政策初出台時不同,現階段住宅銷售市場已經看到回升的希望。

    從中海的情況來看,2022年1至4月住宅銷售金額單月同比降幅分别為45.2%、54.2%、41.5%、35.7%, 單月銷售降幅逐漸收窄;從市場消息來看,今年五一期間住宅銷售情況比較樂觀。

    接下來,随着各種小長假到來、限購限貸放松以及房貸利率下降等多重利好信息的出台,銷售情況好轉是可以預見的。

    但具體到項目層面,即使是堅持布局“主流城市、主流地段、主流産品”的中海,項目去化也遭遇挑戰。

    分化的項目

    也許是察覺到了市場複蘇的信号,4月中海推新盤力度較前三個月明顯更大,其中重點布局城市之一的南京推貨情況更為顯眼。

    據觀點指數監測,中海4月在南京陸續在南山印、觀江樾、觀山樾、觀文瀾庭等項目推出新貨,但去化情況並不樂觀。

    推出的4個項目中僅南山印項目銷售較為理想,而其余3個項目去化率都偏低,這結果在行業不景氣的環境下難以避免。

    此外,近期住宅銷售市場熱度主要向成熟闆塊集中,由于規劃兌現周期長、宜居性較低等原因,新開發區的銷售熱度有所下降,而上述去化率偏低的推新項目都屬于新開發區範圍。

    同策統計數據顯示  ,2022年前四月南京主城六區住宅銷售面積同比下降19%;包含江甯區、浦口區、江北新區直管區、六合區在内的近郊區域住宅銷售面積同比下降51%;遠郊的溧水區、高淳區住宅銷售面積同比下降43%,體現了住宅銷售明顯的區域分化。

    另外,北京作為中海2021年銷售金額最高的城市,或許在京銷售情況更能體現出中海前四月銷售的境況。

    4月末,中海在北京推出新盤中海匯智里,官方海報公布開盤當日案場認購金額20億,以貨值計算,銷售金額占到總貨值三成以上,從開盤去化率來說,該項目首次開盤去化相當優秀,但就銷售金額來說,這一數據在中海衆多在京項目中並不算突出。

    3月末中海曾推出中海匯德里項目,該項目開盤當日銷售約50億元,若算上中海北京在售的其他項目如前述的匯智里以及寰宇天下天賦、京叁號院、甲叁號院等,估算前四月中海在京銷售金額超過100億元。

    根據中海财報披露,2021年在北京的銷售金額超過450億元,按目前趨勢,前四月銷售金額已超去年全年五分之一,若市場回暖後積極推貨且去化良好,今年在京銷售業績有望趕超2021年。

    除北京外,中海在深圳、廣州、上海亦有不少項目即将步入成熟期,預計一線城市的銷售将會引領其全年銷售業績。

    市場消息指,今年年中,中海将在深圳推出新項目中海聞華里、中海觀園等,上述項目地塊均為2021年深圳第二批集中供地出讓地塊,區位優勢明顯;在銷售限價的制約下,售價将低于周邊在售項目,銷售預期樂觀。

    此外,廣州海珠石崗路地塊以及新收購不久的上海楊浦區江浦社區地塊規劃已經通過,項目均有望在年内入市。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地産深層次脈絡。笃于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:黃韻哲    

    審校:歐陽穎



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