觀點直擊 | 豫園股份：地産闆塊将針對健康、金融、科創等方向發展（實錄）

觀點網 5月13日，豫園股份于線上召開2021年度及2022年一季度業績說明會。

據悉，出席此次會議的管理層陣容頗為浩大，包含公司董事長黃震、聯席董事長石琨、聯席董事長王基平、獨立董事王哲、輪值總裁倪強、執行總裁胡庭洲、執行總裁兼CFO鄒超、執行總裁周波、董事長助理兼董事會秘書蔣偉、副總裁王瑾、副總裁胡俊傑、副總裁張劍一共12位高管，可以看出公司對此次業績會的重視。

根據年報顯示，豫園股份實現營業收入510.63億元，同比增加12.15%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤27.99億元，同比增加13.39%；歸屬于上市公司股東的淨利潤38.61億元，同比增加6.92%。

據了解，豫園股份的營業收入主要來源于三大業務：産業運營（包含珠寶時尚、餐飲管理與服務、餐飲管理、酒業等）、物業開發與銷售、商業綜合運營與物業綜合服務。

上述三大業務中，産業運營業務為豫園股份最重要的收入來源。2021年，該業務實現營業收入為330.62億元，同比增加30.71%，毛利率為13.71%，占總營收的64.7%；其中，珠寶時尚這一業務貢獻最多，實現營收274.5億元。

而公司的第二大收入則來自于物業開發與銷售業務，2021年營收為166.33億元，同比下降10.84％。此外，公司商業綜合運營與物業綜合服務業務的營業收入為13.68億元，同比減少13.57%。

值得的注意的是，随着近年來豫園股份的營業收入不斷上漲，房地産業務對營收的貢獻卻在縮小。

2019年-2021年，該公司營業收入為429.12億元（經調整前）、440.51億（調整前）、510.63億元；同期公司物業開發與銷售實現收入占總營收的比例為44.8%、39%、32.6%，三年時間下降了約12.2個百分點。

在豫園股份的2021年年報中，物業開發與銷售也是三大業務中唯一出現毛利率下降的。報告期内，公司物業開發與銷售業務毛利率為27.44%，較2020年下降0.97個百分點；而産業運營業務和商業綜合運營與物業綜合業務毛利率分别為13.71%、51.90%，較2020年均出現不同程度的上漲。

據聯席董事長王基平介紹，自從2018年復星将旗下地産平台重組注入後，豫園股份的房地産開發模式已經從傳統的高周轉、高杠杆的房地産模式向以産業導入為先、産城融合的産業地産模式轉變，公司内部将這種模式稱為“蜂巢模式”。

“公司現在的核心業務模式就是每進入到一個城市，便伴随着多個産業的導入，多個産業園的落地，形成數個産業基金，以及數個産業蜂巢項目的落地，通過這樣一個組合的打法，來實現蜂巢産品在各個核心城市的核心地段的落位。”

在他看來，蜂巢業務正持續地為豫園股份提供穩健的現金流和利潤，而公司則通過打造更多的場景，反向賦能産業的發展，為産業的發展助力。

據悉，2021年豫園股份通過蜂巢模式打法獲取了位于上海、成都核心區位的項目，實現房地産銷售金額174.54億元，銷售面積75.05萬平方米，結轉面積108.62萬平方米。

截至2021年底，豫園股份目前主要房地産開發投資項目共計57個。土地儲備方面，公司旗下尚有4個待開發項目，持有待開發土地面積約25.43萬平方米，規劃建築面積約54.83萬平方米。

針對公司地産闆塊的下一步發展戰略，王基平指出，在區域方面，未來會重點關注一線城市跟強二線城市，以及包括長三角、粵港澳大灣區、華中兩湖區域、成渝區域在内的核心城市經濟圈。

他還透露，“接下來也會針對健康、金融、科創、文化、旅遊等多個方向發展，進行蜂巢産品的設計跟封裝。”

上海疫情對于豫園股份業務的影響也是市場中最關心的問題之一。對此，CFO鄒超透露，早在3月初，豫園股份便已經對旗下所有的業務進行了持續的排查，滾動地調整相應的生産計劃、銷售計劃和相應的投入，對于收入和利潤進行持續的滾動預估。

同時，公司也加強對于費用方面的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出，更加關注與業務收入增長相關的投入。

根據他預估，從全年的角度來看，公司的整體利潤是在一個可管控的範圍内。“公司對實現年初的既定目標還是比較有信心的，我們會通過各種方式來力争完成全年既定的方向和目標。”

例如股權激勵層面，2019年6月5日，復星國際有限公司召開股東特别大會，會議批準了豫園股份第二期合夥人期權激勵計劃，該激勵計劃對于公司全資子公司的6位核心經營層授予了540萬份豫園股份A股普通股期權，行權價格9.09元/股。而截至5月13日收市，豫園股份股價為9.84元/股。

該期權第三個行權期可行權數量占獲授股票期權數量的50%，業績的目標考核為：基本每股收益不低于0.95元/股，或2022年歸屬于上市公司股東的淨利潤相比2018年復合增長率不低于12%。

另于2021年10月28日,豫園股份審議通過《關于向激勵對象授予2021年限制性股票的議案》，該議案授予的限制性股票數量為564.27萬股，激勵對象共計107人，限制性股票授予的價格為每股5.37元。

該次激勵的限制性股票第二個解除限售期可解除限售數量占獲授限制性股票數量的33%，業績考核目標為2021-2022年歸屬于上市公司股東的淨利潤累計不低于81.70億元。

以下為豫園股份2021年度及2022年一季度業績說明會現場問答部分實錄：

現場提問：請教管理層公司地産闆塊的整體發展戰略思路是怎樣的？

王基平：我們的地産業務自從2018年重組注入豫園後，已經就從傳統的高周轉、高杠杆的房地産模式向以産業導入為先、産城融合的産業地産模式轉變，我們内部叫蜂巢模式。

2021年公司還是繼續堅持我們的蜂巢模式打法，通過這種打法新獲取了上海、成都的核心區位的項目，實現了簽約174億元，簽約面積75萬平方米，結轉收入也達到了166億元。同時我們的存量項目也是在穩步推進，業務的毛利率仍然在我們這個行業里面保持較高的水平。

公司現在的核心業務模式就是每進入到一個城市，有多個産業的導入，有多個産業園的落地，以及形成幾個産業基金，包括幾個産業蜂巢項目的落地，這樣一個組合的打法，來實現蜂巢産品在各個核心城市的核心地段的落位。

我們接下來也會針對健康、金融、科創、文化、旅遊等多個方向，進行蜂巢産品的設計跟封裝。具體而言，我們通過深入挖掘目標城市的具體産業訴求，打通復星和豫園的産業資源，定制並落位契合城市産城目標的生态産品，實現産業和蜂巢業務的共赢。

最近這兩年，我們的項目也是在整個監管合規的前提下有序穩定地在發展，一些具備一定體量的儲備項目也是确保了未來我們多年的可持續發展，後續我們還會持續通過蜂巢模式，打造高品質、好口碑、高利潤的蜂巢項目。

我們也會繼續重點關注一線城市跟強二線城市，以及重點的核心城市經濟圈，比如長三角、粵港澳大灣區，華中兩湖區域以及成渝區域。此外，蜂巢的業務也在持續地為豫園提供穩健的現金流以及利潤，同時我們打造更多的場景，反向賦能産業的發展，為産業的發展助力。

現場提問：本輪上海疫情對公司又怎麼樣的影響？公司有哪些應對措施？

鄒超：在本次疫情下，公司的線下業務在3月份後半個月以及4月份都受到了一定影響。

其實，公司在3月初開始就已經持續對所有的業務進行了持續的排查，我們每次都會滾動地調整相應的生産計劃、銷售計劃和相應的投入；我們對于收入和利潤進行持續的滾動預估。我們預估，從全年的角度來看，公司的整體利潤是在一個可管控的範圍内。同時旗下各個産業也在積極組織復工復産。

公司本身也是上海的疫情保供單位，我們旗下的一些餐飲和藥房也已經率先完成了復工復産，包括我們的珠寶供應鍊也在持續進行一些排布，我們盡量減少疫情對公司正常經營業務帶來的影響。

在目前的外部環境的情況下，我們更加強了費用的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出。在增長方面，我們更關注于與我們的業務收入增長相關的投入，我們也會調節在相應的季節上提前做好排布。

希望在這樣的管控和疫情的影響到下一個階段的時候，能夠相比于其它競争對手和市場更好地反映和推動。公司對實現年初的既定目標還是比較有信心的，我們會通過各種方式來力争完成全年既定的方向和目標。