原報道 | 濱江江湖 與陽光城交易里的土儲與商幫

觀點網 深陷債務泥潭的陽光城，這次将浙江永康6宗地出讓予濱江集團。

5月初，陽光城對外公布，拟将持有100%權益的杭州高光置業有限公司轉讓給濱江全資子公司缤慕公司，交易的總對價預計不超過57億元，資産涉及浙江永康6宗地塊。

在此次收購交易對價56.32億元中，包括代浙江陽光城向中融國際信托有限公司支付收購價款，以及代目標公司向杭州濱祁清償債務。

而杭州濱祁為濱江集團合營企業，由濱江集團持股60%。深究過往，濱江集團早已于2021上半年就已介入並收購6宗地塊部分股權，在此次收購之後，濱江集團将持有6宗地塊全部股權。

作為一家區域深耕房企的典型樣本，“杭州一哥”濱江憑借深耕區域的品牌号召力和産品溢價，2021全年實現銷售額1691億元，同比增長24%，杭州本地銷售額便達到千億。

至今濱江仍致力于鞏固在杭州的優勢地位，包括在4月杭州首輪集中供地豪擲184億元拿下11宗地，成為這次土拍的最大赢家。

從近年來看，這家區域性龍頭亦在有序開拓省内外布局。2019-2020年，濱江采取“聯動與深耕並重”策略，在浙江省内（除杭州地區），繼續重點布局了地理位置相鄰的金華、台州、溫州以及甯波、嘉興、湖州地區。

截至2021年末，濱江已完成浙江省11個地級市全布局，並先後進駐了蘇州、南京、廣州等省外地區。

收購永康項目

根據濱江所披露的公告，為順利推進永康衆泰小鎮項目的開發建設，全資子公司缤慕公司拟收購杭州高光置業有限公司100%的權益。

公告顯示，本次收購交易對價本金總金額約為56.32億元，其中缤慕公司代浙江陽光城向中融信托支付的收購價款為33.04億元及利息/投資收益，代杭州高光置業向杭州濱祁清償借款合計23.28億元。

本次交易前，中融信托持有目標公司杭州高光置業100%的股權。交易完成後，缤慕公司将持有目標公司100%股權，從而間接持有永康衆泰小鎮項目開發主體金華虹光置業100%股權。同時，缤慕公司将對目標公司享有相應債權。

公告顯示，截至3月31日，高光置業總資産約76.4億元、淨資産約25.11億元；該公司持有金華虹光置業100%股權，後者已取得位于浙江省永康市經濟開發區6宗商住地的國有建設用地使用權，宗地面積約35.24萬平方米，依據公告最高容積率推算建築面積最多為83.47萬平方米。

濱江集團披露，缤慕公司已于2022年5月6日支付完畢全部收購對價，缤慕公司持有高光置業100%股權。另外，高光置業及子公司金華虹光置業對浙江陽光城擁有14.98億元的債權，根據浙江陽光城要求，高光置業及其子公司金華虹光置業有限公司拟豁免上述債權。

如此計算，濱江此次收購代價約為71.3億元，當中包含收購價款33.04億元，債務抵償23.28億元以及債務豁免14.97億元。

目前，項目開發建設資料、檔案移交工作正在辦理中。濱江集團稱，從謹慎性原則出發，本次收購以樓面地價9000元/平方米為土地成本測算項目收益。而此時的永康的新房均價已超2萬。

觀點新媒體了解到，永康衆泰小鎮本是一個爛尾項目，最早衆泰汽車計劃投入65.5億元建設一個新型生态小鎮，衆泰汽車資金鍊突然斷裂，項目輾轉後由永康智信買入後再度轉手予給陽光城。

2021年，陽光城宣布以61.45億元的價格收購該項目，並稱這是一個收購永康衆泰小鎮項目，項目土地質地優良、估值合理、無重大法律瑕疵。

陽光城随後引入濱江集團共同合作。

觀點新媒體從濱江2021年半年報中獲悉，該公司去年上半年就已通過收購部分股權的方式進入永康衆泰小鎮，其中包括收購紅獅上品小區（A區）及紅獅上品小區（B區）各50%股權，以及衆泰小鎮4-7号地塊各36%股權，付出的權益對價約為24.26億元。

數據來源：觀點指數整理

但随着房地産調控帶來資金鍊緊張，不少房企在項目推進上舉步維艱。為了令項目得以順利推進，濱江近期已接連從合作方融創、融信等企業手中收購項目公司股權。

不過，通過此次收購，陽光城邁出了解困的腳步，濱江亦加大了在浙江省内(除杭州)區域的布局。

土儲脈絡

在主流房企全國範圍内擴張的進程中，濱江集團始終深耕杭州，深耕浙江，是一家成功的區域型企業。盡管在早期，濱江在深圳、上海的擴張也曾有過失敗教訓。

憑借在杭州本土優勢，2021年，濱江集團杭州地區全口徑銷售額達到1048.73億元，同比增長101.11%。

但能夠發現，近幾年，濱江亦在不斷擴大發展區域。2018年，濱江集團提出聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東的布局思路，並于當年對浙江省内6個地級市進行了布局，重點開拓了湖州、溫州、甯波等地市場。

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2019-2021年，濱江集團在浙江省内（除杭州地區），繼續重點布局了地理位置相鄰的金華、台州、溫州以及甯波、嘉興、湖州地區，並開始布局省外的蘇州、南京、廣州。

數據顯示，近年來，濱江集團均保持一定的擴儲速度，過去三年間獲取的土地總價分别為503.71億元、781.9億元及710億元，新增土儲計容建築面積分别為295.39萬平方米、432.24萬平方米及469.4萬平方米，拿地權益比由52.8%升至56.6%。

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杭州，則一直是濱江的必争之地。2019-2021年，濱江集團在杭州地區分别新增建築面積158.65萬平方米、322.57萬平方米及183.38萬平方米；付出的權益對價分别為204.65億元、285.6億元及292.33億元。

數據來源：觀點指數整理

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另據觀點新媒體統計，2018-2020年，濱江集團于杭州的拿地總價款占比由61.2%提升至77.33%，2020年杭州拿地總價款604.67億元，同比增長63.24%。同樣，于杭州的拿地計容建築面積面積占比由39.21%提升至74.63%，2020年濱江于杭州新增計容建築面積322.57萬平方米，同比增長103.33%。

數據來源：觀點指數整理

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不過，近幾年濱江集團于杭州地區的毛利率水平在不斷下滑。财報顯示，2021年毛利率為24.83%，同比下滑2.21個百分點；其中，杭州地區毛利率僅有20.72%，較2020年下滑3.65個百分點，這一數值在2019年為46.38%。

步入2021年，從具體拿地情況來看，無論是拿地總價款還是拿地計容建築面積，在保持杭州大本營優勢的同時，濱江集團在明顯加大做深做透全浙江並穩步開拓省外市場。

從2021年的拿地情況來看，全年濱江集團新增項目公司新增土地儲備項目38個，累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建築面積469.4萬平方米，土地款總額710億元，權益土地款437.86億元，平均樓面價為1.51萬元/平方米，新增土儲貨值權益比例56.6%。

在這其中，18個項目位于杭州，計容建築面積占比39%，較2020年降低35.63pct，按總價款計算占比58.4%，較2020年降低18.93pct。同時，浙江省内（非杭州）的投資對應提升，該區域全年獲取項目17個，計容建築面積占比53.32%，較2020年提升36.73pct，按總價款計算占比32.67%，較2020年提升18.83pct。

並且，于2021年，為擴展更大的增長空間，濱江于4月與越秀地産就長三角和粵港澳地區的房地産開發達成合作，雙方表示未來将以杭州和廣州兩城市為起點，在長三角和粵港澳大灣區地區積極探索合作機會。

8月，濱江集團首入廣州，與越秀地産合作開發廣州黃埔的越秀TOD·星航項目，這一項目為越秀搖号獲得的東風化工廠地塊。在這一項目中，濱江持有35%權益，付出的權益地價約為11.7億元。

在2021年的年報當中，濱江稱2022年的區域布局将繼續保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區域發展戰略。投資比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。土地儲備上，則是在權益拿地金額占現金回款金額比例為0.6的基礎上保持平衡。

目前來看，濱江的土儲項目質量較為優質。截止2021年末，濱江土地儲備中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括甯波、嘉興、溫州、金華、湖州、台州等經濟基礎紮實的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。

至今，濱江仍在鞏固于杭州的優勢地位。在今年4月杭州首輪集中供地競拍中，該公司再豪擲184億元拿下11宗地，總計容建面約128萬平方米。

這源于濱江深耕杭州的自信。觀點新媒體了解到，土拍次日，濱江執行總裁朱立東在接受媒體采訪時表示，（杭州）這一輪集中供地的土地相對前一兩年的利潤要好很多，如果運營正常，利潤能夠超過10個點，大部分企業大概在8~12個點左右浮動。

之所以如此大手筆拿地，朱立東稱，是因為濱江一直堅定看好杭州。這次拿地出于企業對下一階段宏觀經濟、政策充滿信心，同時更是對杭州市場充滿信心。

在中泰證券的測算中，濱江這一輪所獲地塊的利潤空間高于2021年。考慮公建影響，2021年前三輪及2022年首輪集中供地獲取項目的每平方米房地價差分别為13949元、12536元、15108元及17578元，平均樓面價占銷售均價的比例分别為70%、68%、60%及55%。

參考濱江平均拿地價格及銷售限價，中泰證券預計11個項目總的可售貨值為393億元，項目層面淨利潤53億元，項目層面歸屬母公司權益淨利潤36億元。本輪新增項目整體潛在淨利潤率14%，比2021年獲取項目約提高4pct。

土儲權益與商幫

杭州一直是市場熱度較高的城市，具備持續穩定的購房需求，這也是其土拍市場至今不缺熱度的原因。2021年，杭州商品房銷售面積1038.75萬平方米，同比增長154.96%，銷售金額3595.4億元，同比增長138.26%，銷售均價34612.84元/平方米。

作為區域龍頭房企，濱江具有強有力的地緣優勢。一方面，對市場的深入了解能夠保持輕盈的組織架構；穩定的市場占有率令其在拓取客源、供應商合作等方面具有先天優勢，從而提高效能，降低成本。

合作優勢一直是濱江引以為傲的優勢之一。濱江表示，基于對濱江的高度信任和産品品質的認可，即使在市場下行時，合作方也更願意與濱江緊密結合、高度綁定，共克時堅。

據悉，在開發企業間的合作上，95%以上的項目均由濱江操盤，各方建立了良好的合作關繫。

觀點新媒體了解到，濱江的住宅項目主要有三類合作方，一是德信、荣安、綠城等在内的浙繫房企，二是保利、融信、旭輝等大型房企，三是浙江荣盛、三花、紅獅、小商品城等長期合作建築商及省内上市公司。

工程合作上，濱江一直堅持建立穩定的、高品質的供應商體繫，成立以來總包單位共有9家，均為特級及一級資質企業，其中有5家多年來長期合作，合作年限均在10年以上，最長的達25年以上。濱江稱，合作方組成了“濱江繫”的大家庭，由于對濱江信任度高，對合作風險預估小，合作價格也更加優惠。

有聲音指，濱江作為杭州一哥，通過合作方式帶領本地中小房企開發項目，與此同時，能夠共享這些中小房企資源。的确，合作方式能夠令規模大大提升，但權益占比較低也一直是濱江的硬傷，表内項目也存在大量合作開發項目，且不少表内項目權益比例小于50%。

同樣，表外合作開發項目發展迅速，2021年長期股權投資從上年末的51.99億元發展到108.55億元，對聯營企業和合營企業的投資收益則為2.98億元。

2021年，濱江集團少數股東權益出現較大幅度增長，歸屬于母公司所有者權益合計205.79億元，同比增長同比增長12.03%，少數股東權益約為168.08億元，同比增長73.7%。

項目權益較低同樣體現在對利潤的侵蝕上。年報顯示，2021年濱江集團營業收入379.76億元，同比增長32.8%；歸母淨利潤30.27億元，同比增長30.06%，而少數股東的損益約為18.94億元，同比增長55.2%。

延續到今年一季度，濱江集團歸母淨利潤2.28億元，同比減少約42.6%，但少數股東損益1.44億元，同比增加了65.4%。

不過，從剛剛過去的杭州2022年首輪土拍上，濱江的拿地權益有所提高，新增項目權益占比約60.1%，較去年杭州拿地項目權益占比提升2.1pct，較去年全年新增項目占比提升7.5pct。但随後濱江公告中亦提示，在項目中所占權益比例可能發生變化。因此不少人猜測，項目後期引入合作方是大概率事件。

硬币的另一面，引入項目合作方同樣可以減少資金占用，降低風險。從目前數據來看，濱江並無大的資金擔憂，截止2021年末，濱江有息負債規模457.62億元，其中銀行貸款占比73.8%，直接融資占比26.2%，並無成本較高的美元債、前融等非標融資。

債務期限構成上，短期債務為139.96億元，占比僅為30.58%，低于期末貨币資金(211.41億元)，現金短債比為1.51倍，可有效覆蓋短期債務，綜合融資成本亦不斷下降，21年末濱江的平均融資成本為4.9%，較上年末下降0.3個百分點。