復盤報告 | 财報季里龍湖冠寓解秘

觀點指數 今年政府工作報告中再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，堅持租購並舉、發展長租房市場、推進保障性住房建設等總體基調，同時稅收優惠政策、多渠道供給、租賃用地供給增加等多項利好政策也同步推進住房租賃市場穩健發展。

龍湖作為前期進入租賃住房行業的品牌房企，經過5年發展，旗下長租公寓品牌冠寓在規模、營收以及運營管理能力上，均得到有效的提升。

2021年，龍湖宣布冠寓實現首年盈利1.4億元，為首個房企繫租賃企業公開宣布實現盈利。

同時冠寓産品線方面亦有所突破，在租賃用地受到關注背景下，新增“花生”産品線，定位為租賃社區復合型産品，服務覆蓋更多人群。

目前，冠寓已經形成針對基礎務工人員的豆豆産品線、針對有一定支付能力青年人的松果産品線、針對高收入人群的核桃産品線以及針對更多人群的花生産品線。

擴張與首盈利

4月20日，龍湖集團公布的2021年年度報告顯示，2021年冠寓錄得租金收入22.3億元實現首年盈利1.4億元，整體出租率為92.9%，其中開業超過六個月的項目出租率為94.3%。

龍湖在業績會中表示，冠寓業務的發展會保持20%以上年化增長速度。随着2021年11月杭州濱江天街濱和路店二期項目開業，冠寓開業房間數正式突破十萬間大關，截至2021年年末，累計開業房間數達10.6萬間。

同時冠寓年收入在投資物業收入中的占比逐年攀升，2021年達21.4%，較疫情前2019年增長1.1%，已經成為收入中不可或缺的重要部分。

從冠寓實現盈利的相關數據中，可以簡單測算企業已開業項目中，每間房年收入不低于2.1萬元，以及整體出租率達到90%以上可以初步實現盈利。按此，出租率計算項目平均租金單價水平為1850元/間/月左右。

以2020年冠寓的數據作為驗證，2020年累計開業房間數9萬間，創造收入18.11億元，每間房年收入2.01萬元，與2.1萬元相差無幾，但是2020年受到疫情的影響整體出租率水平低于90%，僅為88.5%，未能實現盈利。而龍湖在2020業績會中也表示，如果沒有疫情影響，租賃業務去年（2020年）就應該開始盈利。

從擴張步伐上看，2018年新增開業3.8萬間，是這五年間擴張最快的階段，年内新增房間數處于行業内的中高位水平。

來源：觀點指數整理

而2017年和2018年的整體出租率水平處于最低階段，觀點指數認為，主要是由于前期成立長租公寓品牌階段，處于爬坡期階段的項目較多，新增開業項目的出租率水平拉低了前期整體的出租率水平。

到2021年末，冠寓整體出租率水平與開業6個月以上的項目的出租率情況相差無幾，這正是前期規模的積攢以及長期運營管理效果體現。

從新增開業房間數的逐年縮減以及整體出租率的攀升可知，冠寓在發展戰略上不再一味追求規模上的增長，更多考慮長期運營管理能力的提升。

住房租賃是一個考驗長期運營管理的行業，同時在政策指引下将逐步形成規模化發展，僅依靠短期的規模增長無法帶來長期穩定收益。

前些年大批長租公寓企業的倒下也證明，租賃企業在規模方面步子邁大並不會獲得理想收入的增長，不計成本的盲目擴張最終将會自食其果。

聚焦城市選擇，需求決定選址

城市布局上，據觀點指數不完全統計，冠寓項目在全國各區域的布局都較為平均，具有較強的抗風險能力，其中長三角是所有區域中占比最高，達27.45%。

來源：冠寓官網，觀點指數整理

目前項目布局最多的城市是武漢，武漢作為長江中遊城市群的核心，同時借助長沙、南昌等城市的推動，市場發展潛力大。

而冠寓在煙台、泉州、嘉興、昆明等地均只有一個項目分布，項目管理集散。或是基于城市之間管理上的考慮，龍湖在3月25日業績會中提及會聚焦更加安全的20個左右的城市。同時，随着中國出生人口的分化，部分城市的人口還處于快速增長階段，未來将提供大量的住房需求，因此冠寓也将目光聚焦在年輕人口持續流入的城市。

城市區域中項目選址上，主要是由需求決定項目的具體分布。

圖片來源：冠寓官網，觀點指數整理

以廣州為例，從上圖可以獲知冠寓在廣州CBD商務區項目分布較少，而靠近地鐵站以及交通便捷的位置項目分布更多。

觀點指數認為，項目分布主要是由市場需求決定，冠寓定位為青年人才實現安居夢，所以在項目的選擇方面會迎合中高層收入青年人群的需求，根據可接受的租金以及便捷的交通等條件來篩選項目。

公司債或為長期有效的融資渠道

2018年冠寓迅速擴張過程中，主要資金來源之一是龍湖發行的住房租賃專項公司債券。據觀點指數了解，2018年3月21日，龍湖集團發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率為5.6%，且在2021年1月26日，龍湖宣布下調此前發行的2018年住房租賃專項公司債券(第一期)後2年票面利率，下調為3.75%。2018年第一期的公司債券中14.9億用于租賃住房重資産項目的建設，6.1億元用于中資産項目的裝修改造支出，剩余9億元用于補充公司營運資金、償還銀行借款。

來源：龍湖年報，觀點指數整理

其中2018年發行的住房租賃債券中20.9億元用于重資産項目的建設，可提供房間數8242間，14.1億元用于中資産項目的裝修改造。

據統計，2019-2020年共計募資21.66億元用于重資産項目的建設，共計提供房間數10355間。另外募資13.44億元用于中資産以及輕資産項目的裝修改造及租賃支出，共計裝修改造房間數17693間。

從以上數據中通過計算可得，冠寓重資産項目每間房前期投入成本為20.92萬元/間，中資産以及輕資産項目每間房前期投入成本為7.6萬元/間。

今年年初，重慶龍湖企業拓展有限公司2022年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券已獲上交所受理。據募集說明書顯示，本次債券發行規模不超過50億元（含50億元），本次公司債券募集資金扣除發行費用後，拟将35億元用于公司住房租賃項目建設、裝修改造及租賃支出、置換前期已投入項目建設資金及置換項目貸款，拟将15億元用于補充公司流動資金及償還有息債務。

來源：債券公告，觀點指數整理

具體來看，首期債券發行規模不超過15億元（含15億元），其中9.6億元拟用于公司自有的住房租賃項目建設、運營支出，置換前期已投入項目建設資金及置換項目貸款；9006.22萬元拟用于公司承租或受托經營的輕資産類住房租賃項目的裝修改造、租賃支出及置換項目貸款。

不考慮運營成本以及其他部分收入，觀點指數基于上述數據簡單測算得出冠寓收入覆蓋前期成本所用時間為14.8年。從龍湖住房租賃公司債券募集資金用途可知悉，目前冠寓運營模式包括輕、中、重三種模式。

重資産項目投入資金相對更多，資金沉澱增加，若僅是依靠租金及管理費收入回收成本，時間周期較長，難度較大。但對于龍湖而言，住房租賃公司債券成為租賃闆塊長期有效的融資方式。據了解，龍湖表示将繼續利用住房租賃專項債券等融資方式，加大對“長租公寓”主航道的資金投入。