積極信号與樓市回溫 | 2022五月深圳房地産市場報告

觀點指數研究院

2022-05-13 16:48

  • 此次深圳集中供地的熱度較高,為市場未來的發展提供了積極預期。(報告期2022.4.15-2022.5.13)

    觀點指數 深圳2022年首次集中供地以平均15%的高溢價率結束,人才安居集團、華潤、萬科等企業在此次土拍中表現亮眼。此外,中海、招商、華發等企業參與其中,土地端釋放出積極的市場信号。

    市場端住宅批準預售回暖,鴻榮源4月取證近2.5千套,引領市場回暖,鴻榮源尚璟公館、星河榮禦等項目取得較好的銷售業績。同時,二手商品住宅成交開始複蘇,4月網簽達到今年單月網簽最高記錄。

    随着“因城施策”穩樓市、五一假期、端午假期等利好因素到來,深圳房地産市場有望“破局”,熱度逐漸回升。

    住宅取證回暖,二季度計劃批售住宅超1.4萬套

    日前,深圳市住房和建設局公布了深圳市2022年二季度計劃預售的住宅及商務公寓項目情況。根據公告,二季度計劃預售的住宅項目有29個,合計供應14520套,供應面積145.89萬平方米。

    此外,計劃預售商務公寓項目8個,合計供應4530套,供應面積29.06萬平方米。

    回望一季度,住宅計劃供應套數為6565套,但包括安居房在内住宅實際供應套數僅為2610套,由于銷售低景氣度持續、疫情沖擊等影響,實際供應數量與計劃之間有很大的差距。

    進入二季度,随着“因城施策”穩樓市、五一假期、端午假期等利好因素的到來,深圳住宅預售取證預計會有所好轉。

    從最新的情況來看,4月單月住宅批準預售規模已高于一季度總和,二季度有望迎來更多新盤,福田海德園、寶安招商雍和府、深鐵璟城等項目均在入市計劃内。

    萬科、人才安居摘最貴地塊,集中供地全部頂價成交

    4月29日,深圳2022年首次宅地集中供應結束,8宗挂牌地塊全部頂價成交,其中5宗地塊的成交價格、自持面積雙封頂,最終搖号成交。此次集中供地出讓地塊總成交金額為193.3億元,溢價率15%,出讓總建面107.1萬平方米。

    從成交結果來看,國資包攬了本次出讓的全部地塊,除華潤置地和萬科外,其他企業均為深圳的地方國資。

    人才安居集團分别聯合萬科、深業、龍崗城投拿下3宗地塊,是本次集中供地中收獲最大的企業。其中,與萬科共同競得的寶安區新安街道地塊是本次出讓總價最高的地塊,減去政策性房源面積後樓面地價為50667元/平方米,該地塊毛坯普通商品住房銷售限價(均價)為 87494元/平方米。

    華潤包攬光明區兩宗地塊,總地價41.31億元。據觀察,目前華潤置地在售項目主要位于南山區、羅湖區和坪山區,近期華潤置地補倉選擇的區域都在前述區域之外,如去年二批次斬獲的是寶安區福海街道的一宗地塊,而今年首次加倉深圳則選擇了光明區。

    值得注意的是,此次集中供地吸引了約20家房企參與競拍,中海、招商、華發等企業也有參與報價,總體來看此次深圳集中供地的熱度較高,為市場未來的發展帶來了積極預期。

    市場回暖,鴻榮源領銜批售

    疫情過後,4月深圳房地産市場有所回溫,疊加政策環境松動、暖風頻吹,不少企業應聲而動,打破新房市場持續已久的冷清狀态。同時,二手房成交呈現複蘇狀态,剛改需求為主導。

    根據深圳市房地産信息平台數據,4月深圳新建商品住宅網簽2851套,環比減少5.8%;網簽面積29.35萬平方米,環比下降9.5%,同比下降16.9%。網簽面積前三位的區域依次是南山區、龍華區和光明區。

    數據來源:深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

    據觀點指數監測,4月深圳全市新批預售商品住房項目7個,批售套數5539套,新批供應面積46.34萬平方米,其中5個項目供應普通商品住房,1個項目供應安居房,為天和南苑項目,1個項目供應産業配套宿舍,為星展廣場項目。

    其中鴻榮源4月商品住房新批預售表現亮眼,3個項目合計取證2478套,占據普通商品住房新批預售的大部分份額。

    由于4月深圳新批預售商品住房明顯回暖,而網簽維持平穩,全市新建商品住宅去化周期上升。

    截至4月末,深圳全市新建商品住房庫存面積255.58萬平方米,庫存套數25062套,去化周期為6.9個月,較上月小幅增加0.2個月。

    二手房方面,深圳市房地産信息平台數據顯示,4月深圳二手商品住宅成交開始複蘇,網簽1860套,環比上升66.5%,目前是今年單月網簽的最高記錄;網簽面積17.63萬平方米,環比上升70.7%,同比下降59.9%,降幅收窄。

    根據深房中協披露的數據,4月龍崗區、福田區二手房交易較為活躍,90至144平方米的剛改戶型需求提升;同時,房源挂牌量也有明顯上升,出售意願積極,但截至3月二手住宅成交價格指數仍在下降。

    推盤量上升,中心城區暖意明顯

    項目方面,4月新批準預售的5個普通商品住宅項目均已開盤,分别為龍華區的壹城時尚花園、鴻榮源博譽府,南山區的鴻榮源尚璟公館,坪山區的碧湖春天南花園和龍崗區的合正方州泓園,此外,寶安星河榮禦推出現售産品。

    從意向登記情況來看,鴻榮源尚璟公館和星河榮禦意向登記認籌率較高,其他項目熱度相對低一些,反映出中心城區新房市場銷售回暖。

    鴻榮源尚璟公館位于南山區南山科技園旁,是南頭闆塊目前比較稀缺的住宅産品,近期首次開盤推出441套59至82平方米的小戶型産品,意向登記認籌率約為125%,在同期開盤的項目中熱度較高,備案均價為8.95萬元/平方米。

    另外,鴻榮源目前的在售項目有龍華壹城中心、鴻榮源博譽府,近期這兩個項目亦有新産品入市,但上述兩項目的取證規模較大,意向登記情況與新取證項目數量之間有較大差距,去化不太理想。

    星河榮禦位于寶安區沙井街道,後者是深圳西部發展軸上的重要區域,是前海片區的輻射範圍,未來将重點打造文旅産業,因此星河榮禦項目熱度較高,此外,現房發售亦是其受到關注的原因之一。此次開盤推出139套89至125平方米的産品,備案均價5.2萬元/平方米,意向登記認籌率192%,去化達9成。

    撰文:黃韻哲    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    地産

    樓市

    土地