年報觀察 | 中駿商管收並購機會

觀點網 港股年報季已至尾聲，3月30日晚間，去年7月才正式在港上市的中駿商管發布了首份年度業績報告。

盡管上市時間僅有半年多，但中駿商管各項财務數據取得較大幅度增長。

報告期内，中駿商管實現收入12.3億元，同比增長53%；毛利5.8億元，同比增長63%，毛利率47.2%；應占核心溢利3.017億元，同比增長84%。上市後首次派息每股5港分。

營收方面，中駿商管收入分為商業物業管理及運營服務、住宅物業管理服務兩大闆塊。

于2021年，商業物業管理及運營服務收入5.6億元，同比提升51%；毛利3.2億元，同比提升47%；住宅物管業務收入6.7億元，同比增長54%；毛利2.6億元，同比增長88%。

于2021年，總簽約建築面積及在管建築面積分别增長約25.9%及37.9%至約4610萬平方米及2240萬平方米。至期末，已布局60個城市，擁有255個已簽約項目。

其中，總簽約商業物業（包括購物中心及寫字樓）42個，總簽約建築面積約為560萬平方米；在管商業物業16個，同比增加6個；總在管建築面積約為160萬平方米，同比增長約57.4%。

總簽約住宅項目為213個，總簽約建築面積約為4050萬平方米；在管住宅項目為128個，總在管建築面積約為2080萬平方米。

增長來源

以“商業+住宅”雙輪驅動的中駿商管定位商管賽道，在管物業包含商業物業（購物商場及寫字樓）和住宅等多種類型。

相較于單一的住宅物業管理或是純粹的商業物業管理，中駿商管的業務業态更加多元，這也為其帶來協同效益。

2021年，商業物業管理及運營服務分部年内實現總收入約為5.6億元，同比增長約51%，其中開業前管理服務業務的營收較上年1.94億元提高到約2.86億，基礎物業管理費自2020年27.7元增長至2021年的28.9元。

商業部分占中駿商管總收入比重為45.8%，旗下在管已簽約商業項目超過40個，包括32個中駿世界城購物中心。截至目前，已布局北京、上海、重慶、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項目。

于2021年12月新開業4個中駿世界城，其中平頂山中駿世界城及張家港中駿世界城開業出租率均達100%，泰州中駿世界城開業出租率98%，河源中駿世界城開業出租率90%。

2022年計劃新開5個中駿世界城，即北京西長安中駿世界城、福州中駿世界城、高密中駿世界城、汕頭中駿世界城、唐山中駿世界城。

增長的基礎物業管理費用及世界城商業項目增加，為中駿商管提供了相對穩定的收入來源，也保證了該部分收入增長。

2019年，中駿定下了一個更長遠的目標：2025年布局100個世界城，其中實現60個項目開業。

來自母公司的規模增長為中駿商管提供了支撐。

“按照規劃，2022年底前會再開業5個中駿世界城，未來3年每年會開業5-6個世界城。”

住宅業務方面，2021全年收入增長約54.3%至6.67億，占總收入比重為54.2%。毛利達2.6億元，同比增長88%。2021年該闆塊平均物業管理費已由2020年末的2.4元升至2.6元，住宅物管業務的盈利能力同樣取得進一步增強。

此外，住宅物管業務下的住宅增值服務已形成公共區域管理、廣告位管理、停車場管理、美居服務、家政及清潔、二手房交易、案場管理、交付前檢驗、停車場銷售9大闆塊。2021年，住宅增值服務收入同比大幅增長83%達2.5億元，該部分收入約占總收入的20.5%。

成長空間

相關人士透露，在業績發布次日的投資者會上，有管理層表示，中駿商管未來會配合母公司發展一二線以及強三線城市，同時通過收並購以及外拓獲取優質以及具有增長潛力的項目，打造中駿世界城標杆。

不過，受“三道紅線”以及行業整體形勢影響，中駿商管母公司拿地速度或許正趨于理性。相關資料顯示，中駿集團去年購入的25幅土地當中，有18幅以“一體兩翼”戰略購入，包括7個中駿世界城項目，其中上半年新增6個。

倘若通過母公司實現增長這一來源受限，如何保證中駿商管未來的目標？

上述投資者透露，考慮到現在手上這些項目儲備，預計未來每年5-6個開業數量還是會有确定性。去年上市也募集到一些資金，在這種情況下，中駿商管有機會去做一些收並購。

“透過加強自身管理、第三方的拓展、收並購，希望把速度提升起來。”管理層在會上明确表示：“我們也在看一些項目，重點是在看一些商管公司的收並購，這個有機會為我們在管項目的大幅提升有幫助。當然我們也做了第三方拓展，不管商管還是住宅物管方面都在做。所以，雖然整個行業放慢，但是對我們來講也有一定機遇存在。”

“好的標的選擇越來越多，價格在下降，這個對于我們來講是個機會，我們有機會用更好的價格收購一些更好的公司。”

在中駿商管看來，成功的收並購将成為快速增長的一股動力，深化並鞏固于商業物業管理行業内的市場定位。

此前披露的招股書顯示，募集資金使用方面，除了大部分用于戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商，中駿商管最重要的支出是投資科技，以改善服務質量、客戶體驗和參與度，並提高集團的運營效率。

中駿世界城以經營百貨化和數字化經營作為運營模式，截至到2021年底，在管的世界城平均出租率為95%，物業管理費平均收繳率為98.8%，持續保持在98%以上水平。

在2021年中期業績會上，首席執行官牛偉曾稱，公司旗下中駿世界城以不同的産品線應對不同城市等級，並由去年開始于泉州中駿世界城引入固定租金+扣率兩者取高的合作模式，目前有34%租戶采取固定租金+扣率模式或純扣率模式。

據投資者介紹，至2021年末，中駿商管泉州項目已經有40%商戶采用了上述模式，2021年銷售較2020年上升了31%，平米租金收益也同時提升了18%。

數字化方面，2021年下半年上市以後，中駿商管推動數字化賦能，啟動數字化營銷戰略，並上線了全新數字化會員繫統和線上商城小程序，利用智慧商業新趨勢，搭建會員全生命周期管理繫統，打造體驗、消費、數據三合一智慧運營中心。

同時，協助管理者提升對于商業資産的定位、規劃、租戶品牌的選擇、經營節點及方案的選擇、市場經營趨勢判斷等的智慧決策水準，從而形成商業經營的競争優勢。

上述投資者轉述表示：“計劃投資于科技，提升現有的智能繫統，積極利用好商業以及住宅的會員平台，建立商業和住宅用戶共享的會員繫統，從而為更多的用戶提供會員服務，同時提升運營效率，利用信息繫統去研究周邊客群的消費喜好，用于經營中的推廣，把收集後的數據分享，幫助他們提升業績。”