華潤置地的2021:銷售踩線達標、租金三年翻倍

观点地产网

2022-01-13 23:39

  • 相比于銷售額在2021年的緩慢增長,經營業務闆塊可謂快速成長。

    觀點網 11月銷售尚不足年度銷售目標九成的華潤置地,在12月集中沖刺下,最終踩線完成全年銷售業績目標,成為2021年為數不多的業績達標房企。

    1月12日晚間,華潤置地公布全年業績,2021年累計合同銷售金額約3157.6億元,同比增長10.8%;總合同銷售建築面積約1664.90萬平方米,同比增長17.4%。

    按照全年銷售業績目標3105億元計算,華潤置地2021年銷售任務完成率僅為100.24%。

    值得注意的是,僅在12月單月,華潤置地就實現總合同銷售金額約451.5億元,按年增長15.6%。

    一方面,這是全年業績最高的一月;另一方面,更是下半年單月銷售普遍保持在200億元出頭的情況下,實現了翻倍。

    借力網紅項目

    有幾個數據值得參考,與2020年銷售目標相比,華潤置地2021年銷售目標增長率為16.83%,而與2020年實際完成銷售額相比,增速僅為10.51%,速度放緩不少。

    在“十三五”期間,華潤置地全口徑簽約額複合增長率為27%。

    事實上,華潤置地過去數年的業績規劃都有着清晰的目標,基本根據手中項目的預計推售計劃鋪排。從全年銷售業績目標經常有大幅變動,但業績完成情況卻基本保持在100%便可以窺探一二。

    據觀點新媒體統計,2018年至2021年,華潤置地銷售目標分别是1830億元、2400億元、2620億元以及3150億元,每年銷售目標增長並沒有規律可言。按照目標增長率,2019年至2021年分别是31.15%、9.17%以及20.23%。

    另一方面,根據華潤置地2018年至2021年的銷售業績,即分别為2106.81億元,2425億元、2620億元以及3150億元,可計算出,當年銷售目標完成率分别為115.13%、101.04%、108.79%以及100.24%。

    換句話說,業績目標變動無規律,但是全年業績達成基本保持在剛剛能夠完成的水平,也就是華潤置地在銷售目標上有着極強的規劃性,是以貨量定銷售額。

    剛好完成全年銷售目標,讓華潤置地成為為數不多完成了全年業績的房企。據觀點指數以30家發布銷售目標的房企為樣本,計算銷售目標平均完成率為93.3%,遠低于2020年同期104.8%的平均目標完成率。

    30家樣本房企中,完成全年銷售目標的僅5家,分别是綠城中國、華潤置地、濱江集團、越秀地産以及首開股份,占比16.7%。

    但是若将華潤置地2021年拆分細看,與衆多房企一樣受到房地産行業下半年情緒急轉直下的影響,多月銷售均出現不同程度的同比下滑。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    這也讓華潤置地下半年基本上隻能保持每月200億元出頭的銷售額,為銷售業務完成造成了很大壓力。

    直到11月,華潤置地累計合同銷售額2706.1億元,完成全年銷售任務不足九成,且最後一個月至少要完成444億元的銷售業績,才能達成全年業績目標。

    與年度銷售目標的距離,讓華潤置地感受到了壓力。

    在這樣的背景下,步入12月,一直未在深圳樓盤推售計劃中的“網紅”項目——位于深圳南山的潤玺二期突然宣布入市,以項目最小面積,均價13.2萬元/平方米計算,至少貢獻162.2億元銷售額。該項目最終大部分售出,1171套房源剩約200套。

    幾天後,華潤置地另一位于前海的網紅項目潤峯府也開始計劃推售,該項目成為深圳當月第一個日光盤,743套房源全部售罄,以該項目最小面積以及均價11.1萬元/平方米計算,便已帶來超100億元的銷售額。

    通過重量級項目入市帶動銷售業績大幅提升,也成為了華潤置地在按部就班情況下無法完成全年業績目標後作出的努力。

    數據顯示,截至11月,華潤置地深圳大區隻完成累計352.75億元銷售業績,但12月累計銷售業績達到了630.78億元,也就是單月登記的銷售業績達到了278.03億元。

    這一數據,比過去幾個月華潤置地全公司完成的銷售業績都多。

    租金三年翻倍

    值得關注的另一個指標是華潤置地的租金收入,相比于銷售額在2021年的緩慢增長,經營業務闆塊可謂快速成長。

    2021年,華潤置地實現投資物業累計租金收入183.4億元,對比2020年完成的130.4億元,收入淨額增加53億元,按年增長40.6%。對比2018年實現的95.2億元租金收益,幾乎實現翻倍。

    拆分至每月對比來看,在1月至12月期間,華潤置地分别實現租金收益13.7、13.4、13.5、14.5、15.8、14.7、15.3、15、16.1、16.9、16.3、17.7億元,分别按年增長29.1%、302%、103.5%、61.8%、46.9%、36.5%、34%、24.4%、32.2%、32.9%、10.7%、9.5%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    從數據中亦可看出,53億元淨增加額其中一部分來自于2020年受疫情影響導致的租金減免在2021年恢複了正常水平,這也讓華潤置地的租金收益在2月、3月出現同比大幅增長。

    具體而言,在2020年2月,華潤置地實現租金收入3.325億元,同比減少65.2%,3月略有恢複,實現租金收入6.63億元,同比減少26.3%,但2020年4月,華潤置地已經幾乎消除了疫情影響,單月租金收益恢複至9億元,同比下降僅4.4%。

    以這樣的數據為基礎對比,因為國内疫情防控良好使得市場秩序恢複,為華潤置地業績完成貢獻了至少1/3的力量。

    同時,華潤置地通過自身運營實現坪效提升,進而使其2021年平均每月業績都有穩定增長。

    按照目前已公布的數據,上半年,華潤置地48個購物中心租金收入達人民币65.3億元,按年增長65%,同店增速亦達到60%;出租率提高1.3個百分點至96.0%高位;零售額人民币506億元,按年增長87.1%;毛利率提升至79.6%;預計21年全年EBITDA回報率将提升至10.7%;月均坪效提升28%至人民币2620元。

    另一方面,華潤置地2021年新開業項目大幅增多,很大程度上也幫助實現租金收益增長。

    據華潤置地年初披露的數據,2019年已開業購物中心為43間,2020年已開業的購物中心為45間,而2021年,按照計劃新開業購物中心數量達到10間,總量達到55間,在營購物中心總面積超過1100萬平方米。

    據觀點新媒體不完全統計,2021年上半年,華潤置地新增加的三家購物中心分别為南昌萬象彙、甯波萬象城以及重慶大渡口萬象彙。而在下半年,華潤置地分别開業泰州萬象城、南京橋北萬象彙、西安萬象天地、南甯五象萬象彙、汕頭萬象城、煙台萬象彙、青島萬象城二期、深圳萬象前海、貴陽萬象彙等多個項目。

    其中不少項目均發有捷報,開業首日實現100%滿鋪開業是其中一個關鍵詞,滿鋪開業支撐着華潤置地租金收入穩定增長。

    另一方面,不少項目在開業當天亦創下較好的經營業績,如汕頭萬象城,9月26日正式開門迎客,開業當天收獲超3300萬的銷售業績;煙台萬象彙則實現開業當天零售額突破2000萬,當日客流突破15萬人次等。

    與上述數據形成對比的是,在2019年及2020年,華潤置地購物中心零售額分别為646億元、738億元,在2019年至2021年的中期報告,分别為294億元、270億元以及506億元。

    並且,新店的增長不止于購物中心,按照華潤置地的計劃,2021年還将新開業4個寫字樓。此外,酒店業務也有所增長,如成都安湖木棉花酒店等。

    與購物中心一樣,此類經營業态,一方面随着疫情控制而恢複,另一方面随着新項目的開業,也在支撐着華潤置地經營業務的總額增長,使其能在2021年實現租金收益的大幅增長。

    撰文:廖堯    

    審校:徐耀輝



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