商業運營總收入同比增長51% "長跑者"新城控股2021年交卷

观点地产网

2022-01-10 08:53

  • 穩健發展的背後,是不斷提升的産品力、精細化商業運營力以及多年積累沉澱的經營管理能力所形成的合力。

    2021年,在房地産行業整體承壓的大背景下,以"住宅+商業"雙輪驅動見長的新城控股(601155.SH),持續展現出"駱駝"般的長跑者姿态。

    2022年1月7日,新城控股發布2021年12月份及第四季度經營簡報。簡報顯示,2021年1-12月,新城控股實現合同銷售金額約2337.75億元,累計銷售面積約2354.73萬平方米。同時,公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。

    在雙輪驅動戰略指引下,商業運營作為新城控股的第二增長曲線持續進階,助力公司穩步穿越行業周期。2021年,在疫情考驗下,新城控股實現商業運營總收入86.39億元,超額完成全年85億元的既定目標,同比大幅增長51%;全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座,截至2021年12月31日,已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座,已開業數量位居境内外上市公司首位。

    穩健發展的背後,是不斷提升的産品力、精細化商業運營力以及多年積累沉澱的經營管理能力所形成的合力。新城控股集團董事長王曉松在致2022年新年賀詞時表示,過去的2021年,着眼長期主義,新城始終堅持高質量發展,升級戰略,穩健經營;笃力夯實雙輪驅動,叠代組織,敏捷增效;積極拓寬多元賽道,齊頭並進,綠色發展。

    商業運營總收入達86.39億 同比增長51%

    走過2020年的疫情艱難期,新城商業展現出不确定環境下的穩定應對能力。2021年,作為新城控股第二增長曲線的商業闆塊繼續進階,在規模效率、運營模式、輕重並舉等多方面更進一步。

    一方面,在逆境中踏準節奏積極拓展商業綜合體項目,堅持"輕重並舉"戰略並聚焦精細化運營提質。數據顯示,2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座,其中重資産15座、輕資産17座。截至2021年12月31日,新城控股開業、在建及拟建吾悅廣場總數量達189座,進駐全國135個城市。

    在輕資産領域,其布局湖北的首座輕資産商業項目孝感吾悅廣場,于2021年5月開業,並憑借100%招商、35%首進品牌的突出成績,成為當地商業新標杆。值得一提的是,孝感吾悅廣場作為淨地項目,它的成功運營,標志着新城控股從商業開發建設、定位規劃,到品牌招商落位、商業運營推廣,實現了輕資産運營的完整閉環。

    另一方面,盡管2021年疫情影響仍在持續,新城控股依然超額完成了商業運營總收入85億元的目標,全年實現商業運營總收入86.39億元,同比增長51%,整體出租率為97.89%。此外,根據2021年半年報,2021年上半年公司物業出租及管理毛利率更高達70.58%。國際三大評級機構之一的標普此前分析指出,投資物業為新城提供了免受全行業利潤率壓縮的保護,並支撐了盈利穩定性。

    商業運營總收入持續提升之際,吾悅廣場單店收入也穩步上漲。據國盛證券發布的研報,2021年第三季度新城控股商業運營總收入為21.5億元,同比增長58.2%;與2020年三季度相比,可比商場2021年三季度租金收入同比增長7.6%。標普也指出,新城2018年底前開業的購物中心,即使在2020年上半年遭受新冠疫情影響,其同店銷售額也有61%的增長。

    得益于在商業地産領域的多年深耕,2021年7月,新城控股還發布公告稱,将以9個商業物業作為底層資産,在新加坡設立信托基金,在此前多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS 資産證券化産品等基礎上,拟進一步擴大資産證券化之路,尤其是在打通商業地産"投、融、管、退"鍊條、研究持有型物業退出平台方面,邁出了有力一步,将更有利于促進公司商業地産的輕資産化運作,提高公司商業地産開發運營能力,實現公司長期可持續發展。

    經營面穩健 頻獲資本市場認可

    依托"住宅+商業"雙輪驅動核心戰略優勢,2021年,新城控股始終圍繞"有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的産品與服務",企業經營面安全穩健。根據新城控股2021年三季報,2021年前三季度公司實現營業收入1091.22億元,同比增長55.69%;歸屬于上市公司股東的淨利潤58.84億元,同比增長24.24%。截至報告期末,新城控股累計總資産為5720億元,較上年度末增長6.38%。

    現金流方面,截至2021年6月末,新城控股在手現金余額551.54億元,短期債務270億元,現金短債比1.44倍。而基于充裕的流動性,新城控股還提前贖回美元債,傳遞發展信心。去年11月,新城控股宣布,基于對自身價值及未來發展的信心,公司計劃提前贖回一筆将于2021年12月16日到期的3.5億美元債,並予以注銷,本次提前贖回境外美元債券也同樣符合公司償債計劃及發展戰略。據悉,這也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

    穩步增長的經營業績及穩健的财務表現,也讓新城控股持續收獲資本市場的正向反饋。2021年12月,國際三大評級機構惠譽和標普先後發布報告,确認新城發展及其子公司新城控股的長期發行人評級為"BB+",展望維持為"穩定";同時,惠譽還确認了兩家公司高級無抵押債券以及所有未償債券的評級為"BB+"。

    惠譽在報告中指出,新城流動性良好,在國内市場波動的情況下,完全能夠按期償還到期債務。此外,惠譽認為,新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入,将為公司提供額外的流動性緩沖,並支持其業務穩定性。惠譽還表示,預計到2021年底,新城杠杆率将降至40%以下,符合"BB+"财務結構。

    標普則在報告中肯定了新城良好的銷售執行力及在長三角市場的可觀表現,並指出其投資性物業業務的租金穩健增長,能有效提升企業盈利質量和現金流穩定性。標普認為,新城不斷增長的商業收入完全能夠支付利息開支,並對公司的住宅開發業務起到良好的緩沖。

    在更早之前的2021年9月,穆迪也發布報告宣布維持新城發展及新城控股的"Ba1"企業家族評級(CFR),並指出新城擁有穩定的銷售執行能力、可觀的運營規模、持續增長的經常性租金收入、穩健的财務指標以及良好的流動性。這意味着,在複雜多變的行業形勢下,三大國際評級機構均宣布維持新城控股正向評級。

    此外,去年7月,中誠信亞太還将新城控股的境外長期信用評級上調至BBBg,展望穩定,並指出,"我們預計公司将維持在長三角地區強勁的市場地位,並預計未來12至18個月内公司的租金收入将持續增長,同時公司能保持穩定的财務指標。"

    在地産行業持續承壓、評級機構對房企評價整體謹慎的态勢下,境内外評級機構紛紛維持新城控股正向評級,展現了其較為優質的信用表現及頗受認可的發展潛力。

    值得一提的是,2021年9月,全球規模領先的指數公司MSCI明晟還上調新城控股的ESG評級至BB級,充分肯定了企業的長期投資價值和ESG管理水平。根據MSCI報告,新城在"産品安全與質量"與"公司治理"等方面領先同行。

    以核心能力确定性應對不确定性

    在行業普遍承壓的大背景下,2021年,新城多措並舉,通過切實積極的行動,助力穩健經營。

    2021年12月2日,新城控股母公司新城發展發布公告稱,以供股的方式發行最多約2.96億新股,募集約15.67億港元,用于公司資金儲備以及用作企業運營資金。新城發展大股東富域香港及Set Hero Developments Limited承諾,将投入10.87億港元認購2.05億股,並有意向額外投入最多4.8億港元進行全額認購,合計将以家族基金最多投入15.67億港元。

    在此之前的11月5日,新城發展發布公告稱,公司大股東按平均價格每股股份約5.96港元購買合共3207萬股,增持公司股權;並表示,可能考慮在符合适用的法律及監管要求下,于适當時候進一步增持。這些舉措,都顯示出大股東對新城發展的前景充滿信心,以真金白銀的方式助力公司長遠穩健發展。

    自2020年以來,新城控股就提出,由"增量"轉向"提質",由 "沖規模,提排名"轉為"以資本回報率為核心,聚焦利潤",從而實現穩健、高質量、可持續發展。2021年,公司在"穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控"五大戰略指導下,在深耕的區域内做大、做強,提供好的服務和産品,保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發能力的提升以及組織效能的提升。

    展望未來,堅持奮鬥、始終追求高質量發展的新城控股,正猶如一頭有耐力、能抗壓的駱駝般穩健笃行,穿越行業新周期。誠如王曉松所言,2022年是新城十年戰略的第二年,征途漫漫,惟有奮鬥:"打鐵還需自身硬,與其困于行業時艱,新城當要破浪揚帆!我們不要急于定義順境或逆境,而要深刻認清外部環境變化的本質,憑借核心能力的确定性應對不确定性,並能捕捉機遇,創造價值,努力促進企業綠色低碳健康發展、助力共同富裕。"

    審校:鐘凱



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