上市房企财務觀察

觀點網

2022-01-08 23:47

  • 2021年對衆多房企來說,可能是更為艱難的一年,不論是政策層面,還是市場層面,房企們都早早地進入了寒冬。

    (2022年1月9日)2021年對衆多房企來說,可能是更為艱難的一年,不論是政策層面,還是市場層面,房企們都早早地進入了寒冬。但越是艱難,越是能考驗房企的實力功底。房地産年度卓越表現研究也正是為了表彰在過去一年里表現卓越的企業,彰顯行業實力房企的風采。

    在此基礎上,2022房地産上市企業卓越表現(地産G30)研究成果特别聚焦上市企業,通過多維度财務指標特别是增加多重對現金流的研究,衡量上市房企的綜合财務表現。

    2021房地産上市企業卓越表現(地産G30)報告回顧

    2021房地産G30研究使用了多個維度的财務指標,如流動性指標,負債表現指標和盈利能力指標,密切關注房企重視的财務表現。

    流動性表現:行業整體流動比率呈現緩慢下行趨勢

    流動性指標主要使用了流動比率和速動比率。根據樣本房企歷年流動比率中位數顯示,行業整體流動比率呈現緩慢下行趨勢,而速動比率中位數走勢則趨于平緩,意味着房企流動性並未由于擴張而顯著惡化。

    觀點指數預計,樣本房企2020年末流動比率水平與2019年年末基本持平,中位數大約1.42,小幅低于2019年中位數1.44;而速動比率約為0.55,略優于2019年的0.52。

    負債表現:行業杠杆水平趨于平穩

    通過對比樣本房企過去十年營業總收入與有息負債比值中位數走勢可發現,2014年到2016年間該比值迅速下降,體現了房企規模擴張期杠杆水平快速放大,而這一比值在2016年後趨于平穩。

    觀點指數預計,随着監管加強及自身意識提高,房企整體收入對負債的覆蓋程度會有所提高。

    具體而言,預測樣本房企2020年總營業收入/有息負債比中位數為0.62,相較2019年的0.56有顯著改善。另一方面,該比值均值從2019年的0.67進一步提高到2020年的0.69。

    值得注意的是,在中位數基本持平情況下,2019年總營業收入/有息負債均值從2018年的0.59提高至0.67,體現了尾部房企狀況有所改善。

    盈利能力表現:行業毛利率整體下降

    盈利能力指標主要使用了毛利率和淨利率。通過觀察歷年72家樣本上市房企毛利率、淨利率中位數走勢,可以發現兩者的下行趨勢。特别在2011、2012年利潤率最高時期,房企毛利率中位數可以達到40%的水平,而2020年基本降至30%以下;同時可看到,相比于淨利率,毛利率波動性更為明顯。

    從圖中可以看到,2017年以後房企毛利率出現反彈,除受到2015-2016年房價上漲影響外,一定程度上也表現出房地産行業的韌性,即房企不斷對新利潤增長點進行探索,未來可能會出現更多震蕩調整。

    觀點指數預計2020年樣本房企毛利率中位數為29.4%,較2019年下降0.6個百分點;淨利率中位數則為12.8%,較2019年小幅提升0.3個百分點。

    提醒:需要注意的是,2021房地産企業G30研究報告采用所有數據截止至2020年12月31日,此次分析樣本數量較少,所用指標也並非可以精準反映企業狀況,此分析僅供參考。

    2022房地産上市企業卓越表現(地産G30)及各财務表現研究成果 即将發布

    進入2021年,房地産行業迎來了前所未有的考驗。首年集中供地在2021年謝幕,與前期競争激烈、高溢價率頻現、部分房企利潤成本受到考驗有所不同,後期部分土地熱度冷卻、溢價率較低。三次集中供地極大地考驗了房企的融資能力、運營能力和投拓能力,而沒有硬實力的房企,則可能會面臨市場淘汰。

    “三道紅線“、預售資金監管趨嚴,銀行對于房地産貸款集中度管理,再疊加行業整體景氣下降,使得房企的現金流岌岌可危,更有不少房企接連暴雷,市場進一步出清。

    在如此艱難的環境中,哪些上市房企能保有高水平的盈利能力、獲得滿意的投資回報?在競争加劇的市場背景下,哪些上市房企能憑借更強的融資能力和償債能力脫穎而出?又有哪些上市房企能依仗卓越的信用表現獲得投資者信任?

    觀點指數研究院通過對上市房企财務各方面數據的深入剖析與考量,更加真實、客觀、深入地衡量企業的硬實力。通過綜合研究分析,觀點指數研究院将在3月重磅發布“2022房地産上市企業卓越表現(地産G30)及各财務表現研究成果”,以客觀公正的态度記錄與表彰過去一年财務穩健,能力出衆的房企。

    審校:勞蓉蓉



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