華南城年關引入深圳國資 降負債路上鄭松興旁讓大股東

觀點網

2021-12-31 19:56

  • 資産規模與交易作價的反差,凸顯出目前華南城面臨挑戰之嚴峻。

    觀點網 一個月前,華南城在中期業績會上分享了對複雜多變形勢所帶來的影響;一個月後,該公司引入了深圳國企應對不确定性。

    根據12月31日早間公告,華南城控股有限公司已于12月30日與深圳特區建發集團訂立認購協議,特區建發集團有條件認購華南城33.5億股新股,每股作價0.57港元,交易所得款主要用于償還債務及一般公司用途。

    于公告日期,華南城共計擁有80.92億股已發行股份,特區建發集團認購股份占華南城已發行股本約41.40%,以及經配發及發行認購股份擴大後的已發行總股本約29.28%。

    華南城稱,認購事項完成後,特區建發集團将成為公司主要股東兼單一最大股東。這也意味着華南城将從一家民營企業,搖身一變成為國企參股企業。

    對此,華南城方面對觀點新媒體表示,公司沒有公告以外信息披露。

    特區建發集團于2011年7月成立,並于2016年被深圳市政府進一步明确作為“基礎設施投資建設運營平台”,主營業務包括基礎設施投資建設運營、産業園區開發建設運營、戰略性新興産業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。

    截至2021年12月,特區建發集團總資産980.21億元,淨資産429.19億元,下屬全資及控股企業20家(其中二類事業單位1家、合夥企業1家);參股企業5家,包括深圳太空科技有限公司、深圳市捷順科技實業股份有限公司等。

    對于特區建發集團而言,此番入股華南城被外界視為一筆估值較低的交易。

    從定價看,配發價0.57港元較12月16日創下的52周最低股價(0.47港元)有所上浮,並接近20日交易均價(0.56港元)。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍,市淨率0.14倍,同時每股淨資産達5.22港元,處于嚴重破淨狀态。

    換句話說,特區建發集團斥資19.095億港元參與配發,便獲得了一家總資産約達1259.69億港元、淨資産422.77億港元綜合商貿物流企業的大股東身份。

    更不消說,盡管近年來面臨經營挑戰,但華南城依舊手握一批商貿物流及商品交易中心項目。

    截止到2021年9月底,該公司擁有深圳、南昌、南甯、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目,總規劃建面8105.33萬平方米;其中已購土地規劃建面4318.05萬平方米,可售及運營中1046.37萬平方米,發展中656.69萬平方米。

    除此以外,華南城上半年披露已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃,納入該計劃的地塊占地面積為43萬平米,預計更新完成後建築面積超過250萬平米,能夠帶來超過1000億元的商業價值。

    資産規模與交易作價的反差,凸顯出目前華南城面臨挑戰之嚴峻。

    2016-2021财年,華南城總營業額由61.36億港元增至113.09億港元,毛利由29.59億港元增至49.44億港元,年複合增長率分别為13%、10.8%;歸母淨利潤則由35.37億港元降至24.15億港元,複合增長率-7.3%。

    2021-2022上半财年,華南城合約銷售額減少13.0%至70.202億港元;收入減少13.2%至61.663億港元,其中持續性收入增加27.2%至16.831億港元;毛利率下降1.4個點至36.6%,歸母淨利潤6.567億港元略微上升。

    11月底業績推介會上,華南城執行董事兼集團運營總裁耿梅提及,上半财年公司經歷了“嚴峻的經濟形勢帶來的考驗”,包括境内外融資環境繼續惡化,監管持續加強,相關行業債務危機頻發,以及公司運營跨境電商項目遭受國際貿易摩擦,鄭州等重點項目突遇百年大雨等所帶來的不利影響,致使整體項目運營難度加大。

    華南城更受關注的是資産負債情況,上半财年公司淨負債與權益比例約63.9%,同比改善3個點,總負債成本由3月373億港元微減至366億港元,長短債比例為6:4。

    這意味着華南城需償付的短債約達146億港元,而期末現金及現金存款僅有95.995億港元,並不能覆蓋到期債務。此外,該公司還有備用銀行授信約181.851億港元。

    按首席财務總監陳茂昌的表态,華南城計劃逐步減少對境外融資的依賴,為此前年公司已獲得銀行同意人民币82億元長年期固定資産的抵押融資。即便如此,其總體融資渠道相比于其它房企仍受到限制。

    12月15日,標普宣布下調華南城評級。該機構指,2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項,總計9.7億美元,而華南城可能會依賴于資産處置和國内銀行融資提高流動性,繼續從國内獲得融資仍是關鍵所在。

    如今,特區建發集團正式成為華南城單一大股東,或将帶來新的轉折信号。

    依靠國企背書及資源協同,華南城有望解決流動性問題並優化負債成本。參考其他案例,綠城中國在中交入股後,2020年平均利息成本下降40個bp至4.9%。

    新的大股東入局,同樣也會導致華南城潛在的話事權易主。在配股前,華南城主要由鄭松興持股28.5%,騰訊持股11.81%,鄭大報持股7.27%;配股後三方的持股分别降至20.16%、8.35%、5.19%。

    其中,鄭松興曾于2016年10月計劃将所持華南城23.2%股份轉讓予中洲控股,作價最多40億港元,但由于遲遲無法獲得監管機關批準選擇在半年後終止。當時市場評論指,鄭松興已經對該平台産生退意。

    熟悉華南城的人士對觀點新媒體表示,華南城是鄭松興的核心資産,企業也一直是他本人管理。但鄭氏當下顯然已難以扭轉頹勢,該人士指,華南城出現了人員流動,不少人已離開。

    據媒體此前報道,鄭州華南城對員工進行原地休假、按當地最低工資標準的60%支付生活費,放假時間達4個月。

    撰文:鐘凱    

    審校:徐耀輝



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