中交地産融資突圍與發起15億購房尾款保理業務

觀點網 2021年末結算迫近，不少房地産企業正持續發力融資以求“回血”。

伴随着融資環境的些微回暖，有的企業積極發債，有的企業集中出售資産，有的企業賣力進行預售。

中交地産也在開展購房尾款保理業務。

12月28日，中交地産股份有限公司發布關于開展購房尾款保理業務的公告。

公告表示，為拓寬融資渠道，優化資産結構，中交地産基于購房合同依法對購房人享有的要求其支付購房款所對應的債權和其他一切權利(包括但不限于購房人因逾期償付應收款而發生的違約金、對應收款債權的追索權等其他相關權利)以及附屬擔保權益，進行規模為15億元的購房尾款保理，以用于公司調整債務結構、補充流動資金等。

15億購房尾款保理

公告指，授信期限一年啟用有效，融資期限6個月，不跨年。從保理價格上看，保理費率年化6.4%，放款後按季付息；保理手續費0.2%，放款時支付。

據業内人士分析，就操作經驗而言，從購房尾款保理融資成本來看，個别前5強開發商可以做到年化6%以内，其他前50強成本在年化10%-12%不等，主要看銀行資金對融資主體的授信和募資成本情況。

其次是産品結構中信托或基金、保理等機構收取的通道費用或管理費用，一般在年化0.5%-1%不等。從這個角度來看，中交地産保理業務上的融資費率和手續費處于相對不錯的水平。

公告顯示，中交地産下屬項目公司将購房尾款債權轉讓給中交地産，並簽署債權轉讓協議。由中交地産向保理公司申請，經保理公司審核通過後，向中交地産支付款項，到期後中交地産向保理公司支付回購款。

來源：企業公告、觀點指數整理

對于房企來說，銷售回款是企業經營資金的生命線，而購房尾款則占其中大頭。一般情況下，購房人與開發商簽訂購房合同並支付首付，同時向銀行申請房貸，該按揭貸款通常需要幾個月的時間才能夠獲得銀行的批準並支付給開發商，購房尾款成為企業的沉澱資金。

因此，支付一定利息成本，提前拿到尾款，能夠進一步提高資金的利用率。

不過，據觀點新媒體了解，市場也有觀點認為保理融資沒有那麼規範，部分承購業務是由較小的、非傳統的出借人開展的，這個領域缺乏足夠的監管，承購方的質量、可靠性和信譽差異很大。

但購房尾款保理作為一種短期融資工具，通過轉讓債權給保理公司，實現預期收益的提前使用，對于目前融資渠道受限的房企來說，無疑是一種快速融資的良好工具。

因此，作為珠海地方國企的華發也曾于今年6月初進行2.05億元、融資期限不超過24個月，綜合融資成本不超過6%的購房尾款保理業務。

中交融資突圍

就在上月的26日，中交亦發布為下屬子公司擔保應收賬款票據業務的公告。

公告顯示，中交地産及子公司拟通過國新央企金融服務（北京）有限公司、亞洲保理（深圳）有限公司開展10億元應收賬款票據化業務合作。

公告指，中交地産、中交地産子公司與國新金服簽署相關協議，中交地産子公司的供應商與亞洲保理簽署《國内無追索權保理合同》中交地産出具《付款确認書》，亞洲保理及國新金服為中交地産子公司的供應商提供應收賬款票據化業務服務。

供應商收到上述服務開出的電子商票後可持票到期或背書轉讓，該商票的持票人可随時聯繫國新金服合作銀行磋商貼現，不占用中交地産及持票人銀行授信。中交地産作為所屬子公司付款差額補足人，對標的應收賬款債權承擔到期差額補足義務，承擔連帶的差額補足保證。

來源：企業公告、觀點指數整理

簡單來說，供應商對于中交地産的項目子公司的債權，轉讓給保理商，保理商換成可貼現商票予供應商，項目子公司慢慢還錢給保理商，如果沒還，中交地産擔保，補足差額。

對于中交地産來說，融資渠道受到三條紅線的挑戰。年初時，公司曾對市場回應，迅速提高淨資産以降低淨資産負債是當務之急。

前三季度，中交地産銷售金額464億元，同比增長54%；營業收入為59.86億元，同比減少25.43%；淨利潤為180.69萬元，同比減少99.37%。現金流方面，前三季度中交地産經營活動現金流量淨額淨流出134億元。

截至今年三季度末，中交地産有息負債率為42.15%，同比上升約6個百分點，剔除預收款後的資産負債率為88.46%，淨負債率為265.08%。按照三道紅線標準，踩中“兩條紅線”，維持橙檔企業。

對此，财務總監劉兵曾就表示，公司國有背景，在市場上融資具有一定優勢，股東也會給予大力支持。

現在，雖然相對于其他股權和信用債融資，保理業務的代價較為昂貴。但在融資渠道愈加緊張，房企兩極分化的當下，購房尾款、應付賬款、應收賬款的保理業務也成為房企突圍可行的融資途徑。