世茂股份回應投資者：物業關聯交易存在不确定 正洽談出售酒店和商業

觀點地産網 延期了一周的世茂股份投資者說明會終于正常舉行。

此次投資者說明會主要圍繞12月13日發生的關聯交易展開，世茂股份将旗下物業管理業務相關公司悉數轉讓予世茂服務，對價16.55億元。

彼時，世茂股份便已能猜到市場即将到來的各種質疑聲音，宣布将于12月20日召開投資者說明會。

不過，世茂股份或許沒有想到“聲音”會如此大，港股物業公司均被波及大跌。12月24日，世茂服務甚至發布公告，未來6個月内，公司及附屬公司将不會與母公司或關連人士發生重大資産出售或收購交易。

12月14日，世茂股份收到了上交所下發的問詢函，主要針對定價等方面的關聯交易可能造城的利益輸送問題。

一方面是市場，另一方面是監管，世茂股份決定先回應後者，並将投資者說明會延期。

12月22日，世茂股份用一份長達16頁的文件回復了上交所問詢，再騰出手應付即将到來的“投資者問詢”。

投資者的第一個問題依舊是關于錢——“出讓金大概什麼時候到賬？”

公司董事會秘書俞峰表示，本次交易尚需經公司與世茂服務雙方股東大會審議通過後方可生效，因此存在不确定性。

據觀點新媒體了解，世茂集團持有世茂服務和世茂股份超過半數股權，均為第一大股東。

按照計劃，世茂服務應在協議生效後20個工作日内，支付出售對價的95%，即15.71億元，于交割日後5個工作日内，支付出售對價的5%，即8267.5萬元。

對于此次交易的具體定價，世茂股份總裁吳淩華表示，本次交易價格16.5億元對應市盈率約18.1倍，與2020年以來市場上8筆同類型交易的平均18倍市盈率較為接近。

世茂股份的在問詢函回復中則更為詳細，前者對比了同期物業公司轉讓的多筆交易，包括融創服務收購集團商管的關聯交易，以及碧桂園服務收購藍光嘉寶的市場交易，多筆交易平均靜态PE為18，與世茂股份此次交易相近。

數據來源：觀點指數整理

據了解，物業管理業務主要依托于世茂股份商業地産項目開展，專注于為商業綜合體提供日常物業管理服務，主要包括安保、保潔等後勤服務為主，而關于商業項目運營仍然交由世茂股份開展。

事實上，市場關注的焦點更多在于公司的管理面積和業績之間的“失衡”。

截至2021年6月30日，該物業管理業務在管面積約465萬平方米，同時尚有47個在建項目的物業管理業務，未來預計交付面積約614萬平方米。

然而，該物業公司于2020年創造了2.61億元的收入和4389萬元的淨利潤，毛利率近36%。

世茂股份表示，該業務在上市公司業務中的占比較低，出售不會對公司營業收入與經營業績帶來不利影響，本次交易能夠使公司獲得超過10倍市盈率以上的收益，因交易産生的淨利潤約達11.6億元。

完成交易後，世茂股份預計2022-2024年未來三年標的公司将與世茂股份之間發生的關聯交易金額約為5.61億元、7.06億元及9.02億元。

吳淩華計劃通過這一業務規劃的調整，助力集團項下優勢資源的整合。同時，世茂股份未來更加專注于商業綜合體開發和運營以及商業輕資産業務航道的發展。

對于轉讓後的交易資金，世茂股份否認了将用于還債的說法，而是主要用于商業綜合體的開發和運營。

據悉，目前世茂股份的公開市場融資皆正常兌付完畢，明年初到期的資金會用自有資金及銷售回款兌付。

“在輕資産業務拓展過程中，市場中有大量在營項目改造的機會，這一合作模式需要我方前期投入一定的資金，或是以整租包租的形式與業主合作。此次募集來的交易資金，将投入到對這一合作發展模式的探索。”吳淩華談到。

值得注意的是，世茂股份自6月份以來便沒有新的土地收購。

今年前11月，世茂股份銷售簽約金額約282億元，同比增長10%；銷售簽約面積約157萬平方米，同比增長57%。僅完成目標的74%，世茂股份認為完成全年380億元銷售計劃有較大難度。

在此前母公司世茂集團投資者說明會上，世茂便将旗下位于上海、北京的商辦寫字樓等優質資産作為集團償債的手段，稱“主要看價格和時機”。

此次世茂股份會議上承認了相關資産出售的可能性，表示陸續在與投資者洽談出售，只要有合适的商業機會，公司會努力把握。