行業信用危機下,碧桂園(02007)為何能成功抵禦沖擊?

观点地产网

2021-12-07 18:24

  • 細看房地産行業此輪變局,其本質實為構建一個促使行業健康、可持續發展的長效機制,追求質量、追求高效穩健的房企才能得到更長遠發展。

    今年9月以來,地産債違約事件頻頻一步步将地産債信任危機推至高點。随着市場恐慌情緒蔓延,地産美元債指數也呈現斷崖式下跌。

    11月11日,中證地産債收盤價、MarkitiBoxx亞洲中資美元房地産債收盤價較年中高點分别下降5.3%、32.7%。此外,部分房企商票貼現率高達36%,行業境外債到期收益率最高達到3716.46%。

    另一方面,除地産債波動外,不少房企也面臨債務即将到期壓力。據惠譽表示,評級較低的開發商中,約有三分之二的開發商的離岸債券将于2022年上半年到期,且到期本金金額将高于2021年下半年。

    種種迹象表明,在信用危機導致地産債發行利率較高,以及"借新還舊"模式失效失效後部分房企面臨償債壓力的雙重挑戰下,現金流本不富裕的房企無疑迎來了一次大考。這一背景下,"穩健"成為了核心護城河,高質量的基本面則是房企穿越周期之道。其中,于此輪地産債波動中展現出價格韌性的碧桂園(02007),便是一個很好的例證。

    行業信用經歷至暗時刻房企間漲跌互現

    回顧今年以來地産債市場表現,從多家發行主體出現實質性違約,到發債主體面臨流動性危機,行業信用正經歷至暗時刻。

    據國盛證券統計,今年前三季度,已有32隻地産債違約,涉及發行主體13個,共計規模412.5億元。相比2020年,今年以來地産債信用事件數量增長顯著,促使地産債信任危機達到高點。

    此外,衆多地産債評級也出現了下調現象。據行業機構了解到,今年上半年,評級發生下調的地産債共有45隻,涉及主體11個。

    據惠譽近日在一份報告中表示,截至2022年上半年,房地産業将占中國企業離岸債券到期總額的45%,國際評級為"B+"或更低的房地産開發商或将面臨持續的離岸償債壓力。

    除評級下調外,地産債也出現了價格的大幅下跌。花樣年、當代置業等多家房企價格跌幅達三分之二,降至20-30元檔。

    在此背景下,地産美元債發行規模降至冰點。據安信證券日前發布研報顯示,截至11月4日,共有地産美元債135隻發行,發行金額413.7億美元,同比下降27.6%,淨融資-98.9億美元,顯著低于去年同期的300.8億美元。

    盡管如此,各大房企也咬緊牙關進行美元債回購,以向市場釋放出積極信号,提振行業信心。近兩月來,新城、中梁等在内的約15家房企回購美元債超11億美元。

    對此,有業内人士指出,此次美元債的漲跌,不同房企間仍存在較大差異,主要還是取決于企業的基本面是否紮實。

    也有業内人士表示,當前行業正處于巨變期,反映敏感的美元債市場自然免不了受到負面輿論的影響而産生波動。隻要國内債券二級市場尚未出現較大波動,就證明行業風險依舊可控。大浪淘沙後,行業将會更加有序,留下的企業也将走得更遠。

    高質量基本面構築價格韌性堅實後盾

    盡管地産債違約的連續暴雷造成市場情緒恐慌,導致地産債價格出現暴跌。但在這一輪地産債信任危機中,也有部分房企成功抵禦沖擊,展現出了很好的價格韌性。其中,碧桂園便是例證之一。

    據行業機構了解到,自此輪地産債違約潮後,碧桂園美元債價格于10月及11月受行業市場情緒影響各出現過1次下跌,而于近1個月以來迅速反彈。目前,公司債券價格除11月底出現小幅波動外,現已整體恢複至並維持在歷史高位。

    行情來源:久期财經

    究其之所以能迅速恢複的原因,據國盛證券在一次對百強房企現金流壓力的測試中指出,碧桂園為僅依靠融資前資金便可覆蓋下半年到期債務的房企之一。而除了手握充足資金以抵禦風險的資金充足外,市場對于公司信用信心較高的核心仍在于其穩健的基本面。

    據行業機構了解到,近年來,碧桂園采取各項措施"穩增長、保回款、降負債",現已取得顯著成效。今年上半年,受銷售穩步增長推動,公司核心财務數據保持穩定增長:營業收入同比增27%至2349.3億元;毛利、淨利潤分别增至462.8億元、224.2億元。

    其中。值得一提的是,公司權益物業銷售現金于上半年回籠2727.9億元,作為反映房企"造血能力"的重要指標,公司權益回款率達到90%,並已連續6年維持在90%以上,處于行業領先水平。

    而負債端方面,公司杠杆水平進一步降低,有息負債總額為3242.4億元,較2020年末進一步下降;債務結構也進一步優化,2021中期一年内到期有息負債占比降至27%;淨負債率僅為49.7%。

    除此之外,公司于2021中期報告期末的其中,融資成本約5.39%,較2020年底下降17個基點。近年來,碧桂園在融資方面長期展現出顯著的成本優勢,則是顯露其具有良好信用的信号之一。

    不僅如此,從三季度以來營運數據來看,公司在拿地和銷售方面也表現穩定。據碧桂園數據顯示,截至11月份止,公司累計權益合同銷售額5354.2億元。另據市場最新數據顯示,2021年1-11月,碧桂園全口徑銷售金額達7290.0億元,銷售面積約7939.8萬平方米;此外,碧桂園權益拿地金額達1333億元,權益拿地面積約3927萬平方米。無論是在銷售業績方面還是拿地方面,碧桂園均居房企TOP100首位。

    憑借穩健的财務狀況,碧桂園也獲得了頂級評級機構的認可,穆迪和惠譽均對碧桂園給出"投資級"評級。標普則維持了公司"BB+"信用評級及"正面"展望。

    行業機構了解到,12月1日,碧桂園計劃在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據的相關注冊申請已獲受理,並進入預評環節。此前,銀行間市場交易商協會對于申報中期票據的準入標準是"中央及地方國有房企以及A股上市房企",而公司作為非A股上市民營房企得以申報中期票據,也意味着其在政策層面受到相關部門認可另據公司官微于12月5日披露,碧桂園集團拟于近期向交易所申請發行供應鍊ABS産品。申請獲批後,碧桂園将在監管機構指導下盡快啟動相關産品的發行工作。

    此前,申報中期票據的準入標準是"中央及地方國有房企以及A股上市房企",而公司作為非A股上市民營房企得以申報中期票據,也意味着其在政策層面受到相關部門認可。

    據標普在10月發布的評級報告中表示,在波動的大環境下,碧桂園強有力的執行能力及多元化的土儲布局,支撐了公司銷售的增長。公司成本領先的能力及在低線城市的運營實力,凸顯了公司強有力的市場定位。公司計劃性的拿地策略使得公司得以保持穩健的财務杠杆。即使在波動的市場環境下,公司穩健的融資渠道仍得以支撐公司較低的融資成本。

    而以上,則是支撐公司美元債價格韌性的關鍵。回顧本輪信用風險,天風證券認為,其本質原因還是房企種種不規範的經營模式在一繫列規範化的監管整頓中暴露,並且被下行周期進一步放大。行業風險考驗民營房企的自救能力和市場内生的消化能力。

    若從政策層面來看,申萬宏源于11月一份研報中表示,近期高層聯合發聲做好金融風險防控,央行接連強調"兩維護",表明政府有意維穩房地産行業,資金端已逐步出現寬松迹象,行業調控政策正常化修複開啟,同時考慮到目前行業加速出清後的格局優化,維持房地産闆塊"看好"評級,H股推薦華潤置地、碧桂園等6家房企。

    細看房地産行業此輪變局,其本質實為構建一個促使行業健康、可持續發展的長效機制,追求質量、追求高效穩健的房企才能得到更長遠發展。展望未來一年,中信證券則預計,離岸地産美元債仍面臨較大的到期壓力,信用危機暫未解除,還需警惕部分房企短期大體量到期後的償債問題,但整體看,境外對地産企業無序違約擔憂料将逐步釋放。

    審校:劉滿桃



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