奧園深夜發布《致投資人一封信》:全力保障生産經營 盡早完成兌付

观点地产网

2021-12-03 13:04

  • 字里行間透露出,奧園将會全力進入全力保運營和保兌付狀态。

    "近期,公司擔保的部分投資産品出現逾期兌付,給大家帶來了困擾和不便,在此,誠懇向大家致以深深歉意。" 12月2日深夜,中國奧園在其官網上發布《致投資人的一封信》。

    今年下半年以來,随着房地産行業遇冷,各大房企項目銷售回款、融資審批、資金歸集均受阻放緩,現金流出現巨大壓力。疊加國際評級機構密集下調信用等級影響,觸發了境外貸款和債券的提前贖回條款,令房企财務狀況雪上加霜。在此過程中,奧園未能獨善其身,發生了投資産品逾期情況。

    根據信中描述,奧園相關的基金和定融産品總額約60億元,公司現已初步制訂了現金分期和實物資産兌付方案,除合同約定本息堅決足額兌付、追加總貨值不低于90億元的優質物業資産用于實物兌付外,對于延期兌付的本金,公司将按照年化6%利率向投資者支付逾期利息。

    奧園在信中表示,從整體面上看,公司當前資産價值遠高于負債,有足夠可供處置的優良資産,充分覆蓋借貸本息。"公司有信心,有決心,多措並舉全力保障生産經營有序開展,同時嚴控行政預算、縮減非必要開支,加大促銷售、抓回款、保交付力度,加快處置項目資産,力求盡早完成兌付。"

    字里行間透露出,奧園将會全力進入全力保運營和保兌付狀态。

    兌付方案盡顯誠意

    據知情人士透露,奧園方面較早時候便與投資人不斷作出溝通,探讨相關兌付方案。就在日前,一份關于奧園投資産品兌付方案便流出。這也從側面表明,奧園並未避諱責任,從事件開始時便以積極主動的态度,尋求解決問題途徑。

    方案兌付方式分為現金分期兌付以及實物資産兌付,兩種方式均由投資人自由選擇。在現金分期兌付方面,針對合同約定期限到期的所有投資産品,方案設置了200萬元的門檻,並作出相應金額的兌付細節。值得注意的是,在這份流傳出的方案中,兌付完成的期限為2024年5月。根據最新信息,奧園方面将完成兌付時間提前一年至2023年5月。

    在實物資産兌付方面,方案采取"先簽先得"原則。實施對象包括合同約定到期以及尚未到期但要求提前以實物資産兌付投資人。至于實物標的,奧園追加總貨值不低于90億元的優質物業資産用于兌付。在這90億元貨值物業中,奧園杜絕用"邊角料"房源作為兌付標的,所拿出的房源均為優質資産。

    此外,奧園還可約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購。而根據最新信息,奧園特别強調,對于員工方面,選房順序按照基層員工-中層管理人員-高層管理人員,優先保障基層員工。

    另外,針對利息的兌付,方案顯示産品在合同約定期限内的利息,仍按合同約定計息支付。對于延期兌付的本金,按照年化6%利率向投資人支付延期利息。

    事實上,從現有的信息看,有三點值得關注。首先,奧園60億元總體規模並不算大,而且涉及投資人數並不算多,總體風險尚且可控;其二,奧園給予的延期兌付部分利息設定為6%,相較于同類兌付方案的利率更高;第三,選擇實物兌付方案,除了選擇面較廣外,奧園在價格上還予以較大折讓。綜合來看,奧園的兌付方案體現了較大誠意。

    全力保障公司正常運營

    在《致投資人一封信》中,奧園有一段承諾值得注意:為保障和加快兌付進度,公司鎖定部分銷售價格好、流速快的優質項目,銷售回款歸屬于集團歸集權益部分的30%或項目處置後淨現金流的30%,歸集到投資産品還款監管專戶,專項用于本息兌付。此前流傳出的方案中歸集比例為25%,這一比例提升至30%,也意味着奧園對保兌付力度加碼。

    不難看出,為了保障兌付,奧園将籌碼壓在銷售回款以及資産處置上。換言之,保兌付的基礎是公司正常運營以及相關資産的正常出售。

    事實上,奧園早已将保項目交付視為"頭等大事"。據了解,今年前11個月,奧園在深圳、佛山、蘇州、揚州、甯波、徐州、泉州、合肥、青島、沈陽、昆明、南甯等累計交付70余項目,同比增長近30%;交付面積超500萬平方米,同比增長45%。而12月,則是中國奧園的全年交房高峰月。據不完全統計,奧園旗下梅州、珠海、江門、湛江、長沙、南甯等多個城市項目數十個項目将陸續交付。

    衆所周知,隻有按階段達成相關目標,並最終保質保量将房子交付給客戶,"躺"在監管賬戶上的巨額預售資金才能不斷流入房企賬戶。也就是說,随着奧園大量項目陸續交付,項目層面大量資金就會盤活,幫助集團層面緩解資金流動緊張的局面。

    除此之外,奧園亦在積極處置相關資産。在11月中旬,奧園公告披露以9億港元出售香港羅便臣道若幹物業。據了解,公司目前也在就境外其他相關資産處置洽談合作夥伴,意向資産涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。

    "懇請大家給予公司多一些時間與耐心,公司也将與各方保持順暢溝通,及時披露相關進展情況。"奧園在信中如是表述。同時,公司方面直言,當下面臨的流動性困境危機屬于暫時現象,公司的基本面和生産經營均沒有發生實質性變化。

    事實上,奧園上述态度在其兌付方案中也能顯現:如果未來房地産市場行情回轉,公司銷售和回款恢複到2021年上半年的情況時,公司将提前結清延期未兌付的投資産品,並按期正常兌付存續的投資産品。

    能夠在方案中做出此類表述,不難看出,奧園對于渡過短期流動性危機仍信心十足。

    審校:楊曉敏



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