樓市調查 | 新城深圳坪山項目里淡化的佳兆業身影

观点地产网

2021-11-24 00:57

  • 與佳兆業相關的項目稍有動态,便會引發市場對其處置資産的聯想。

    觀點地産網 昔日高聲合作,今日低調淡出。

    近日,不少深圳置業者發現,10月末開盤時冠名“佳兆業”品牌的深圳坪山“燕瀾和鳴花園”住宅項目已悄然更名為“新城”。觀點地産新媒體走訪項目現場時看到,該項目展示中心牌匾名稱顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”。

    實際上,佳兆業與新城控股在該項目拿地時便已合作。2020年11月23日,二者合資公司深圳市盛訊咨詢管理有限公司在深圳土拍現場,以上限價格28億元競得坪山區G12314 -8030地塊,溢價率45%,配建人才房5萬平方米。值得一提的是,該項目也成為新城首入深圳之作。

    從股權層面看,深圳盛訊咨詢管理在2020年11月18日是由佳兆業、新城控股分别持股51%、49%。但根據工商變更信息顯示,該公司目前分别由新城控股、佳兆業、中誠信托持股14.7%、15.3%、70%。

    另據“新城華南”微信公衆号11月11日推送消息顯示,“深圳新城燕瀾和鳴項目”由深圳市盛訊咨詢管理有限公司開發及獨立管理财務。

    與此同期,佳兆業廣州項目公司股權也有所變更。11月18日,廣州市卓佳房地産開發有限公司股權結構新增變更,顯示由平安信托認繳出資1500萬元、持股100%。該公司此前原由佳兆業旗下公司全資持股。

    可以看到,自規模近128億的佳兆業理财産品風波發生至今,但凡涉及到與佳兆業相關的項目有動态發生時,便會吸引人們對其資産處置進度的關注。由此,連續的股權變動讓市場人士猜測,“佳兆業處置資産的動作正在加速。”

    11月22日,佳兆業集團控股發布《錦恒财富産品兌付方案》,表示2021年10月、11月已到期産品,已按該兌付方案完成兌付。並提到,正積極處置集團資産,回籠資金用于兌付錦恒财富本金、到期利息及延期利息。

    身影淡化

    10月22日,位于深圳市坪山區的“燕瀾和鳴花園”項目獲批預售,本次獲批預售房源位于1棟、9棟,共推出646套,備案均價約4.21萬元/平方米,主力戶型為78-115平方米,預計交房時間為2024年下半年。

    同時,該項目銷售方案顯示,可售房源均為精裝交付。10月24日起進行意向登記,10月27日-10月28日名冊公示及公證搖号。根據10月29日結果顯示,預售646套中僅268批客戶入圍。

    觀點地産新媒體查詢深圳市房地産信息平台顯示,截至11月22日,該項目顯示有245套“已簽認購書”,以及36套“已備案”。據該平台釋義,其中,“已簽認購書”指房屋已經簽訂認購書,但尚未簽訂正式的預售或現售合同;“已備案”指簽訂的買賣合同已在産權登記部門備案。

    由此看來,認購還未過半的“燕瀾和鳴”項目銷售情況並不十分理想。雖不及南山、福田等網紅盤熱度,但該項目仍在深圳房地産論壇上引起讨論熱潮。

    綜合來看,關注内容主要在于兩點:一是該項目在“銀十”銷售時樓盤冠名的“佳兆業”悄然換至現今的“新城控股”;二是樓盤促銷力度不小,中介宣稱“新城燕瀾和鳴返傭五至十萬折後九四折,特價房低樓層返傭後九三折”。

    其中,“新城接盤佳兆業燕瀾和鳴”的消息關注度更為顯著。購買了“燕瀾和鳴”項目一套78平三房戶型的業主蘇女士向觀點地産新媒體介紹到,“我買的時候還是和佳兆業簽的合同,現在變成新城的了。”她表示,10月份認購房屋時還在的“佳兆業”字樣到11月上旬就換成隻有“新城”。

    查詢“深房許字(2021)坪山010号”文件發現,“燕瀾和鳴花園”發展商為深圳市盛訊咨詢管理有限公司。物業管理公司新城悅(成都)物業服務有限公司深圳分公司,管理費3.90元/平方米。

    工商信息顯示,深圳市盛訊咨詢管理有限公司成立于2020年11月3日,法定代表人羅洋,該公司起初由深圳市盛煌咨詢管理有限公司以510萬元(佳兆業)持股51%,深圳市億鴻企業管理有限公司(新城)以490萬元持股49%。此外,“羅洋”顯示同為佳兆業旗下深圳市桂芳園實業有限公司法人。

    2021年10月19日,盛煌咨詢投資人變更為深圳市億鴻企業管理有限公司以147萬元持股14.7%,深圳市盛煌咨詢管理有限公司以153萬元持股15.3%,中誠信托有限責任公司以 700萬元持股70%。此外,公司總經理也已于5月變更為新城旗下億鴻企業法人陸兆傳。

    一位接近該項目的人士向觀點地産新媒體表示,“項目在操盤還有建設工程上目前都是新城負責的。”

    對此,觀點地産新媒體也于近日走訪項目時發現,項目已建成10余層高,展示中心及項目宣傳字樣顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”,詢問施工人員時也表示為“新城的”。

    實際上,該項目宗地由新城和佳兆業的聯合體于去年11月以28億元,擊敗旭輝、中海、萬科等13家房企競得,出讓面積37254.47平方米,競配建面積5萬平方米。地塊要求,普通商品住房銷售均價(毛坯)不得高于37500元/平方米。

    值得一提的是,該項目為華東房企新城控股首入深圳之作。

    “聽說後面新城控股負責全面建設和銷售,這個是新城控股在深圳的第一個項目,總裁辦要求全力保障搞好、搞精。”深圳房産論壇網友“吹呐4648756_微信”發布消息稱。據悉,新城控股于2021年将廣東、廣西設置為華南大區,下設深圳、南甯2大城市公司、廣佛肇、惠州、珠中江3大片區。

    “對于深圳這樣高曝光、高增值、高前景的地區,新的企業進入更多是要在深圳立足,要有存在感,無論如何先占地。”有市場人士評論道,新城選擇聯手佳兆業合作該項目的原因,更大程度看中的是後者的品牌影響力和深圳本地資源。

    漩渦之中

    深圳置業者們對于“燕瀾和鳴”項目的關注,很大程度上仍離不開處于風口的佳兆業。

    一位深圳資深房地産人士向觀點地産新媒體描述上述項目時表示,“基本上是(佳兆業)理财出問題之後的第二天,好像佳兆業就沒有再出現過燕瀾和鳴項目的一切出版物上了,包括發的海報也好,或者銷售title也好,全部都是新城的。”

    可以感知的是,市場的風向向來是“趨利避害”的。雖然佳兆業目前仍有該項目15%的股份,但不免有淡化佳兆業屬性的存在。

    11月11日,據“新城華南”微信公衆号面向客戶發布的《關于深圳新城燕瀾和鳴項目的公告》顯示,燕瀾和鳴花園項目的财務由項目公司獨立管理,所有預售資金均收至預售監管協議指定專用賬戶,專款專用以确保施工建設至竣工備案交付,公告落款為前述項目公司。

    不難發現,新城在公告中似乎在向客戶強調,該項目預售款相關資金不會受佳兆業此前風波影響。

    在這個節點上,該項目上股權的變動仍不免讓人關聯到佳兆業正在處置資産的可能。

    時間拉長整個11月份來看,佳兆業一直處于漩渦之中。11月4日,由錦恒财富發行、佳兆業集團擔保的産品出現兌付逾期危機,相關投資者聚至佳兆業深圳總部參加溝通會。當日提到,拟處置包括南山東角頭、深圳坂田城市廣場等共計18宗價值818億的深圳項目資産,以用于回流資金解決兌付問題。第二天,就有市場消息傳聞華潤等央企國企洽談介入佳兆業部分舊改項目。

    11月18日,市場消息傳出佳兆業于11月16日上午召開政府相關部門、投資人代表及佳兆業&錦恒财富理财産品違約兌付溝通會。在更新的資産處置方案中,由原來18個項目增加為25個項目,其中包含10個深圳舊改項目。彼時,佳兆業總裁麥帆表示,集團希望在1年内完成127億元财富本息兌付,但沒有以房抵債的可能。

    11月22日,佳兆業公布錦恒财富産品兌付方案。其中提到,2021年10月、11月已到期産品,已按此兌付方案完成兌付。還表示,正積極處置集團資産,回籠資金用于兌付錦恒财富本金、到期利息及延期利息。

    在不久前,廣州市卓佳房地産開發有限公司股權結構于11月18日發生變更。該公司原由佳兆業旗下廣州市業興投資發展有限公司持股100%,現由平安信托持股100%,認繳出資額1500萬元。

    實際上,平安信托接盤的是佳兆業的廣州南沙地塊。觀點地産新媒體了解到,卓佳房地産目前主要資産僅為廣州市南沙區南沙灣住宅地塊,是由佳兆業于去年底以20.18億元、樓面價22700元/平方米南沙“地王”項目。

    觀之過往,平安在佳兆業6年前的危機中亦伸過援手。2016年初,平安銀行為佳兆業提供了500億元戰略資金,表示用于支持佳兆業全方位未來發展。此外,平安信托還為佳兆業發行的一筆25億元信托産品進行剛性兌付。

    回看此次“燕瀾和鳴”項目公司股權變動,引入中誠信托以700萬元持股70%,稀釋了此前佳兆業和新城二者合作權益。對此,一位市場人士分析表示,“僅從項目層面上看,引入信托後雙方持股比例都有下降,(信托)可能用于項目融資。”

    值得一提的是,佳兆業與中誠信托合作的公開資料幾乎很少,而新城控股方面似乎關聯稍多。例如,在10月28日,新城控股控股股東富域發展集團有限公司向中誠信托有限責任公司質押股份4700萬股,用于為其償還前期債務需要。

    綜合來看,受此前理财兌付逾期、機構信用評級下調等繫列事件影響,佳兆業用于回流資金的資産處置動作明顯加速。

    撰文:于丹    

    審校:勞蓉蓉



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