數說中報 | 增值服務托舉物業毛利率

观点指数研究院

2021-09-23 16:26

  • 企業通過調整業務結構産生了一定積極的影響,基本緩沖了由于基礎物管毛利率下滑帶來的影響。

    觀點指數 從已發布财報的物企數據來看,2021年中報季大部分物企成績穩中有升,規模再度實現突破,同時多項業務經營成效漸顯,業務邊界不斷拓寬。

    值得注意的是,盡管物業企業保持着不錯的營收增幅,但是部分企業的盈利能力還是受到挑戰,毛利率較去年有所下滑。

    規模、質量、服務,是當下物業服務企業追求的鐵三角。綜合來看,當下企業仍保持了一貫的高速規模增長,意料之外的是,不少龍頭企業的盈利質量卻有所下滑。

    通過企業财報可以看到,不少物業服務企業2021年上半年的毛利率呈現下跌迹象。如碧桂園服務2021年上半年毛利率為33.39%,較去年同期下降約3.8個百分點;世茂服務今年上半年整體毛利率為29.7%,較去年同期下降約4.3個百分點。

    物企毛利率下跌的緣由大致為:政府補貼及社保減免政策減弱;拓展新項目前期需要較多的人力、材料費;新型業務並表造成短期的毛利率波動等。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    物業管理業務作為物企的業績築底,毛利率的變動很大程度上會影響企業整體毛利率水平。單以該項指標來看,兩者基本呈現正相關關繫。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    然而,部分基礎物管毛利率下跌的企業其整體水平卻出現上升,主要是由于改善了業務結構,如新城悅社區增值服務毛利占比上升1.3個點,達到了23%。

    在基礎物管服務毛利率普遍下降的背景下,15家樣本企業的整體毛利率由2020年上半年的28.81%調整至2021年上半年的28.47%,與去年基本持平,可以認為企業通過調整業務結構産生了一定積極的影響,基本緩沖了由于基礎物管毛利率下滑帶來的影響。

    總體來說,目前毛利率波動是短暫性的,大部分企業均在财報中表示,未來将會持續挖掘社區增值服務的潛力。換而言之,社區增值服務在企業毛利結構中的地位會越發重要。

    當下各家物業服務企業的戰略打法均大同小異,以基礎物管為企業的護城河進行布局,積極拓展規模、提升區域密度,同時以社區為切入點,挖掘社區資源,提高公司的盈利能力。

    當中體現出來的趨勢是,行業發展正由外向内轉變,企業在維持一定的規模增速時,發展重心将會更加注重内生增長,積極搭建更豐富的産品體繫,提高維度,未來基礎物管的收入占比将會逐步下降。

    住宅物業方面,由于基礎物管受到政府指導價及業委會等影響,同時據觀點指數調研結果顯示,近90%的業主均有較高的價格敏感度,提價難度較高。未來物業企業需要做的是如何提高服務力,收獲更高的品牌影響力及口碑,成為業主願意選擇的服務企業。

    觀點指數預計,短時間内物業公司在住宅物管業務上的盈利能力並不會有較高幅度的提高。未來提高管轄範圍内的消費意願是根本,同時結合行業特性和企業獨有的商業模式,迸發出商業價值。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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