7月購物中心運營商報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-08-19 19:32

  • 商業地産資本熱度在上升,月内不發企業分拆商業子公司上市、打包底層資産赴海外REITs上市。

     

    觀點指數 7月,政府相關部門發布了部分商業發展舉措,對于城市經濟和商業項目發展有積極推動作用,商業環境趨好。

    新入市項目方面,月内開業近30個項目,凱德、華潤、印力、萬達等均有新項目推出。從這些項目中可以窺見,購物中心首店經濟、主題商業等熱度未減。

    從部分企業上半年業績表現看,去年疫情以來持續走高的高端消費,今年繼續表現強勁,如恒隆旗下高端項目租金和銷售額均實現較大增長。

    輕資産當道下,以大悅城為代表的實行“輕重並舉”商業戰略的企業,正積極獲取新項目,增強在輕資産發展上的能力。

    部分企業分拆業務上市、尋求項目資本化等消息也在月内傳出。

    29個新項目開業,首店經濟持續發酵

    月内,商務部在培育國際消費中心城市工作推進會上宣布,北京等5個城市在全國率先開展國際消費中心城市的培育建設,這意味着國内營商環境正逐步趨好。

    社會消費品方面,7月社會消費品零售總額保持穩定增速,累計錄得246829億元,同比增長20.7%。其中,部分升級商品銷售增長較快,新興消費穩中向好。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    據觀點指數統計,全國範圍内共有29個新購物中心入市,總體量269.31萬平方米,項目遍布國内各能級城市。一線城市中,上海、廣州等商業氛圍濃厚,月内開出三個項目。

    體量方面,小于和大于10萬平方米的項目數量基本各占一半。與此前相比,市場中大型體量購物中心項目數量有所增加。

    觀點指數監測下的重點運營商共新開業13個項目,總體量126.55萬平方米。其中開業較多的是萬達商管,有4個新的萬達廣場營業,凱德、華潤等也均有新項目進入市場。

    數據來源:公開資料,觀點指數統計

    作為凱德旗下今年首個開業、國内布局的第十座來福士項目,上海北外灘來福士吸引了衆多目光。該項目總建築面積約42萬平方米,由2幢(東、西塔)高263米的辦公樓和一體式購物中心組成。作為新入市項目,整體表現不錯,購物中心出租率達92%,開業首日客流量約30萬人次。

    此外,西安開業的萬象天地也受到廣泛關注。華潤旗下萬象繫列項目作為行業内的標志性産品,在全國一二線城市運營着多個項目。其中萬象天地為“街區+MALL”的商業形态,目前的代表性産品為深圳萬象天地,該項目2020年租金收入為5.28億元。

    寶龍和旭輝的合作項目上海寶龍·旭輝廣場也在本月開業,該項目是旭輝今年在上海推出的第二個精品商業項目,第一個項目恒基·旭輝天地在上半年已開業。開業當日,商場實現100%招商率和滿鋪開業。按照規劃,未來旭輝商業還将在上海、成都、合肥等地陸續開業多個項目,顯露了旭輝在商業方面一展拳腳的信心。

    上述開業項目都在引進首店方面不約而同發力,如上海北外灘來福士引入了超200家品牌,其中超50%的全國首店、華東首店、上海首店及凱德首次合作品牌;西安萬象天地引入約160家品牌,不少為首進品牌;上海寶龍·旭輝廣場有7家品牌是首次進入上海或楊浦。

    除企業注重首店優勢外,政府也在進行扶持。月内,北京市商務局發布《關于2021年度鼓勵發展商業品牌首店項目申報指南的補充通知》,進一步加大首店項目支持力度。

    引入首店固然是一張王牌,但長久運營發展更為重要。首店流量大,但如果開設過多首店,分給其他同類品牌的流量就會減少,這對于項目整體長久健康發展並非好事。

    此外,随着消費需求和熱點更新速度加快,首店的高光時期愈發短暫。因此,除不斷發現和引入新首店,激發已有首店活力以及維持對消費者的持久吸引力,也是購物中心需要思考的問題。

    主題類商業項目也是趨勢之一,月内正式營業的佳兆業鄭州二七佳紛天地亦即鄭州市首座以“國潮”為主題的購物中心開業。而三井不動産計劃在上海開設海外首家車站型購物中心,預計年内開業。

    高端消費勢頭不減,企業繼續探索輕資産

    從月内發布半年報可以發現,高端消費帶來的積極影響仍在持續。恒隆内地高端商場的收入顯著上升46%,旗下高端商場和次高端商場收入均實現同比增長。

    其中上海恒隆廣場的租賃收入及租戶銷售額較去年同期分别增加56%及101%;上海港彙恒隆廣場商場收入則較去年同期上升25%,租戶銷售額同比上升至116%。

    數據來源:恒隆2021中報,觀點指數整理

    恒隆于業績會上表示,内地有很多發展機會。

    太古地産月内也與靜安置業成立合資公司,開發上海張園城更項目,這是太古在上海的第三個項目。

    以恒隆等為代表的港資商業地産企業,在内地主要運營高端商業項目,展現出對内地商業發展的較強信心,未來相關投資項目有望增加。

    除物色機會發展物業外,商業地産資本的熱度也在上升。月内有消息稱,瑞安房地産拟分拆其商業地産子公司中國新天地在香港單獨上市,募資規模預計為5億美元,這一計劃最快明年完成。

    據了解,中國新天地作為瑞安房地産旗下獨立運作的全資子公司,負責營運管理瑞安房地産在上海、武漢、重慶、佛山四個城市的7個商業物業,此外還有192萬平方米的辦公管理面積。目前主要在國内持有運營上海新天地、佛山嶺南天地等城市標杆項目。

    新城控股也籌劃将主要位于長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資産,在新加坡設立信托基金,並申請向相關投資者發行信托份額,以實現于新加坡證券交易所主闆上市。此前新城控股已經多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS資産證券化等産品。

    如若成功,将是新城商業地産開發全流程打通的一次成功嘗試,有利于拓展融資平台並擴大投資者基礎,促進商業地産的輕資産化運作,提高商業地産開發運營能力。

    資本化手段之外,輕資産早已是大勢所趨,不少企業将輕重並舉視為重要戰略。

    月内大悅城控股與紹興國周集團簽署合作協議,将對紹興國金購物城開展管理輸出,合作打造“紹興國金大悅城”項目。這也是大悅城控股2021年度首個成功簽約的輕資産項目,進一步拓寬其輕資産項目池。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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