原報告 | 新城吾悅的輕資産輸出與發展

觀點指數 去年下半年至今，在新開項目不斷加持下，新城吾悅廣場規模得到較快擴張。截止2021年二季度，新城持有的已開業吾悅廣場 97個，管理輸出項目4個，此外還有4個處于交接過渡期的已簽約吾悅廣場。

2021上半年，吾悅廣場為新城帶來了較為可觀的租金收益，實現商業運營總收入為39.38億元（含稅租金收入），2020年同期為22.78億元，同比上漲近73%；對比疫情前，2019年同期租金收入為17.41 億元，同比上漲126.2%。即使考慮疫情影響，整體增長仍然可觀。

目前在營吾悅廣場中，重資産項目依然占較大比重，但新城也在尋求輕資産方面的發展。新城首個輕資産項目于2017年開業，随後對外進行管理服務輸出，但目前輕資産的規模相比其他企業還較小，在輕資産賽道中影響力還有待提高。

從目前情況來看，未來新城吾悅會維持規模優勢，但在新增項目上，會更加重視輕資産輸出。這或是項目規模和品牌發展到一定程度的必然選擇。

重資産占據絕對比重，輕資産規模初長成

吾悅廣場近幾年快速擴張，2017年僅有23個自持項目，4個輕資産項目，而到2021年二季度，已達到97個自持項目，4個輕資産項目，實現了開業100個吾悅廣場的商業目標。

吾悅廣場遍地開花背後，是新城長期秉持的“住宅+商業”雙輪驅動戰略。利用住宅與商業之間的協同互補作用，以購物中心提升出售物業的去化速度和溢價率。同時，通過出售住宅為購物中心帶來穩定客流，提高購物中心的客流量和銷售額。這種模式的優點在于解決項目資金問題的同時，也為商場運營初期的客流聚集打下基礎。

此外，從多個吾悅廣場落地來看，進入的大部分城市均為三四線城市，部分項目雖然在一二線城市布局，但大多瞄準邊緣城區等非核心區位。這類區位的商業競争相對較小，在招商引入上的要求相對不高，進入後能迅速搶占市場，但銷售額和租金的增長空間比較有限。

在目前項目結構中，吾悅廣場重資産依然占據絕對比重，輕資産規模尚未實現太大增長。此外，由于現有項目基數影響，相信未來較長一段時間内重資産依然會占大頭。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

無論輕重，規模增長給新城吾悅商業收益帶來較大的增長。2021上半年吾悅廣場總租金達36.67億元，規模和收益在國内商業地産企業中占據一席之地。

細分項目看，2021上半年中，租金過億項目有1個，為2012年4月開業的常州武進吾悅廣場。除此之外，剩余項目中租金最高為0.77億元。定位和布局決定了新城單個商業項目租金不高，整體租金增長對規模擴張依賴比較大。

不過出租率方面，吾悅廣場在業内處于較優水平，租金有穩定保障。截至2021年上半年，平均出租率為97%，相比2020年的96%略有上升，處于行業前列。如将出租率劃分區間，出租率90%以上項目占比超95%，其中出租率100%項目33個。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

吾悅廣場的高出租率或與布局城市有關，首先是三四線城市競争較小，此外定位中端購物中心對業态品牌等級要求不高，即使有品牌商鋪退場，也能較快有新店進駐補充。同樣采取快速擴張模式，與新城定位類似的萬達廣場，2020年平均出租率也達到99.4%。

以租金/建築面積/時間計算項目平均租金可以發現，開業運營3年以上成熟期項目平均租金較高，約82.67元/平方米/月，1-3年及尚在培育期的1年以内項目，平均租金分别為69.98元/平方米/月、46.25元/平方米/月。

同比2020年H1，大部分穩定運營了一定時間的項目，均有一定程度增長。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

平均租金增長和企業的項目運營有較大聯繫，通過有效運營，可以提升銷售額，獲得更高租金收益，讓項目整體競争力得到提升。

值得注意的是，在新城吾悅廣場擴張之際，也要考慮到商業競争的可能性，特别是同個城市有與之定位類似的項目。

據觀點指數統計，新城目前開業101個吾悅廣場，布局在全國76個城市，其中與萬達廣場布局城市重合的有49個，相似的定位和業态會産生一定競争，尤其在消費客群和消費力有一定容納限度的中小城市。

此外，新城吾悅廣場的項目建設周期較短，規模迅速增長。但規模增長的同時，商業招商、管理團隊卻需要一定時間建設。

因此，未來新城如果要積極進行品牌輸出的話，後續的管理和服務團隊建設也需要提速。

業績創收模式有待更新，代表性項目打造仍需繼續

新城已将輕資産作為商業項目拓展的重要組成部分，實施輕重並舉戰略。

2020業績會上，新城表示今年在項目拓展方面，輕資産項目争取不少于15 個，持續推進輕資産規模化。目的無疑是在減少資金投入同時，增強品牌規模效應，在輕資産方面占據一席之地。

項目合作上，新城依然主打三四線城市、7萬平方米以上中等體量商業項目。與大部分布局輕資産的企業類似，主要采取的合作方是獲取土地使用權和資金投資，新城提供前期咨詢、項目規劃以及後期招商運營等服務，按照收入進行分成。

數據來源：企業官網，觀點指數整理

目前在營吾悅廣場中，固定租金是主要的收入方式，此外還有與部分品牌聯營的提成。固定租金穩定性強，受租戶經營狀況影響風險較小。不過靈活性差，很難享受商戶經營增長帶來的收益。

在項目不斷增長的情況下，傳統固定租金的方式或許難以讓新城享受經營質量增長帶來的更為可觀收益。2020年，曲德君曾表示，目前已經創新性地和部分品牌采取固租和業績提成的方式，以求提升品牌經營業績、項目競争力同時，獲得更高收益。

收入模式的轉變，不僅是為了提升現有項目運營質量，一定程度上也是為輕資産擴張做準備。市場上，萬達、華潤、寶龍等輸出輕資産服務的企業，主要采取靈活的收取方式，除固定租金外，還會靈活收取酬金。

如華潤萬象生活一般按照租金或營業收入的5%，或是營業利潤10%收取；寶龍商業則為月租金的3%-30%。

2021上半年，新城在管4個輕資産項目租金收入約1.2億元，占全部吾悅廣場租金收入的3.27%，對整體收入貢獻較小。新增項目上，累計新增未開業輕資産項目4座。

作為同行的萬達，數量上更占優勢。萬達集團2020年開業45座萬達廣場，其中輕資産27個，占比超過60%。而同樣重視輕資産發展的寶龍地産，2020年在營54個商場中，輕資産項目6個，占比約11%。

但從年内新開業項目上，可以看到新城在輕資産輸出上更為積極。如今年開業的首個輕資産項目孝感吾悅廣場，從商業開發建設、定位規劃到品牌招商落位、商業運營推廣等環節，新城均全面介入，基本完成輕資産輸出的完整閉環。

總體而言，新城正處于輕資産發展的探索階段，無論規模或能力都還有很大提升空間。未來，除了積極外拓項目外，項目打造上還需要突出的代表性項目加持。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。