原報告 | 上海租賃新時代

觀點指數 上海市首輪集中供地共成交8宗純租賃用地，拿地企業以國企為主，其中松江區兩宗租賃用地由國資與長租運營商合作獲取，政企合作拿地模式為長租運營商進入土地市場提供新思路。

從租賃用地布局來看，2019年至今，已成交的租賃用地涵蓋上海15個城區，覆蓋環線内外。其中郊外偏遠地區由于租房需求少，租賃用地供應相對較少。

此外，租賃用地拿地企業以國有企業為主，在促進租賃市場積極穩健發展方面，起着基石作用。

但拿地企業中已建設了長租品牌的較少，且集體租賃住房項目多數為大體量項目，對企業運營管理提出更高的要求。

目前新建租賃社區項目案例較少，租賃用地持有方在客群定位、産品設計、投資測算、成本控制等方面需搭建适用企業發展的標準化模型，無疑是一個全新的挑戰。

國企進軍租賃市場，租賃用地多數布局郊外

今年“兩集中”政策下，多地推出競自持、竟配建、租賃用地等相關土拍政策。其中，上海市首輪集中供地下共出讓56宗地塊涉及13個區域，其中8宗為純租賃用地。

數據來源：觀點指數整理

上海首輪集中供地共成交8宗純租賃用地，合計出讓面積達136047.5平方米，均以底價成交。

拿地企業以國資為主，其中松江區兩宗地由上海松江經濟技術開發建設集團有限公司和旭輝瓴寓合作拿地，未來入市的租賃社區或交由旭輝瓴寓運營管理。長租運營商與政府或資本方合作拿地，成為長租運營商進入租賃土地市場的重要途徑。

從拿地企業看，僅上海華泾集體為首次拿地，松江國資委、臨港城投等此前均有收獲租賃用地。上海建工雖有一定規模的自持用地，但其並未推出長租公寓品牌。

數據來源：觀點指數整理

成交的租賃用地多數位于外郊環、中外環和内中環，郊外偏遠地區租房需求少，租賃用地供給相對較少。

來源：觀點指數

從拿地企業來看，上海租賃用地拿地企業以國有企業為主，拿地規模占比近八成。

值得關注的是，除上海地産外，上海電氣、上海光明食品、上海城投、中國鐵建等國有企業積極進軍租賃市場，發揮國企作用配合租賃住房規劃，在盤活存量土地資源、增加租賃住房供給、穩定租賃市場等方面起引導作用。地方國企進軍租賃市場，或會促成租賃市場良性競争。預計未來一段時間内，租賃用地拿地企業依舊以國資企業為主。

以華為、網易等民企為代表的跨界企業亦陸續加入租賃用地拿地行列，但跨界企業更多為解決員工住宿問題。如華為2020年以173782萬元摘得上海市青浦區三宗租賃用地，按照規劃用于建設華為人才公寓。

國家隊搭配長租品牌，大體量項目對運營管理提出考驗

據觀點指數不完全統計，當前拿地企業中已推出長租公寓品牌的有上海地産、中海地産、上海城投、華潤置地等，不足10家。有部分拿地企業與長租公寓品牌合作，共同籌建運營租賃住房項目，分攤運營風險。

來源：公開資料，觀點指數整理

中國寶武集團旗下的寶地資産推出友間公寓，目前在管項目共14個，提供租賃住房3000余間。

此外，張江集團于2019年與海爾聯手打造中國首個純租賃智慧中心公寓——張江國際社區人才公寓，亦已入市。

來源：上海住建局，觀點指數整理

在上海租賃用地拿地規模靠前的企業中，僅上海地産在建租賃住房項目有11宗，預計入市時間集中在2021-2022年。

2018年，上海地産推出了租賃住房業務線品牌“城方”。目前，城方已在營的大體量租賃社區案例有活力社區江月路店以及城寓超級社區·華山路店等，均是屬于城市更新項目。但針對市場化租賃用地新建租賃住房項目仍在摸索階段。

從已成交的租賃用地來看，多數為1000套以上的大體量房源。而當前已入市的租賃社區中，大體量的案例較少，可借鑒的經驗相對匮乏，對于企業未來運營管理來說充滿挑戰。

随着租賃用地供給增加，未來租賃項目入市勢必增加，對于企業集中化運營管理能力要求更高，針對項目的客群定位、産品設計、投資測算、成本控制、戶型設計等方面需搭建适用企業發展的標準化模型。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數不完全統計，上海今年預計入市的租賃用地（不含集體土地及競自持用地）建設租賃住房項目共6個。預計入市項目的拿地時間多數為2017-2018年，租賃用地入市周期一般為3-4年，較普通商品房入市時間更長。

此外，由于國内租售比遠低于合理區間，以重資産的方式做租賃項目，其回報率不僅低于商業辦公，且計算其靜态投資回收期或超過二三十年。所以，從上海租賃用地已成交情況來看，大多數租賃用地以底價成交，從而提高租金回報，促進租賃市場的發展。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。