原報告 | 武漢高端商業市場角逐

观点指数研究院

2021-07-08 18:18

  • 作為二線城市,武漢能否支撐起多個高端商業體的發展?

    觀點指數 近期武漢商業市場熱鬧非凡,繼武漢恒隆廣場、K11 I 館開業後,北京華聯SKP也與武昌區簽約,将落戶武漢楚河漢街,計劃2023年開業。

    此外,龍湖在武漢打造的首座天街項目已于月中開業,華潤武漢萬象城也預計将于2021年年底開業。

    這些都讓原本平靜的武漢商業市場掀起波瀾,此前本土零售企業占主導地位的局面逐漸被打破,外來企業的加入讓商業競争變得更加激烈,尤其是高端商業。

    作為二線城市,武漢能否支撐起多個高端商業體的發展?高端項目在武漢商業市場中能否形成良性競争,提升武漢商業在全國的影響力?還是未知數。

    商業運營商偏好武漢市場

    就商業條件而言,武漢在湖北和華中地區的商業地位突出,此外還擁有國家中心城市政策利好。十四五期間,武漢獲得總部落戶的一繫列政策支持,将加快打造全國經濟中心、國家科技創新中心、國家商貿物流中心、國際交往中心和區域金融中心,這些都有利于武漢未來的商業發展。

    從近五年GDP來看,除去疫情影響,武漢經濟一直保持穩定增長,今年一季度GDP在全國城市中排名第十,第三産業與GDP發展勢頭保持一致,增幅也較為穩定。

    數據來源:武漢統計局,觀點指數整理

    此外,社會消費品零售額在疫情前穩定增長,疫後亦恢複迅速,說明了武漢商業具備較好的韌性,未來發展潛力不小。

    消費層面,作為承載湖北乃至華中地區消費力的城市,武漢不存在消費分流,這意味着對周邊地區的輻射能力将會越來越強。

    數據來源:武漢統計局,觀點指數整理

    從商業項目投資角度看,目前一線城市的存量商業多,入局打造優質區位的商業項目難度較大,因此發展商逐漸将眼光轉向二線城市。相關數據顯示,截止今年一季度,北上廣深的購物中心存量均已超千萬平方米,其中上海更是突破兩千萬平方米。

    此外,随着國内消費下沉趨勢加強,部分商業潛力大的二線城市日益受到青睐,成為不少商業地産企業偏好的投資市場。

    華潤、龍湖、大悅城、新世界中國、恒隆等知名企業目前旗下在營項目中,布局二線城市的數量占比過半。

    “先天優勢”遭遇過江龍“後來者居上”

    商業市場競争上,此前武漢本土企業占主導地位,武商、漢商、中商等本土零售企業旗下的項目在武漢知名度高、受衆較廣。随着外來企業的進入,商業市場活力增強的同時,項目的運營壓力也在加大。

    整體而言,目前入局武漢的企業中,瑞房武漢天地、萬達武漢漢街廣場等項目較早占據市場,具備一定競争力。世茂、綠地、保利等雖有項目,但離標杆性項目還有一定距離。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    相對的,武商、漢商、中商,武漢三大本土零售商業均于上世紀90年代上市,涉足百貨、購物中心、超市、便利店和電器行等多業态。在商業項目競争中,具有進入市場早、項目衆多(基本在武漢的重點商圈均有項目)等優勢,因此在武漢的商業市場中占據重要地位。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    就定位和類型而言,武漢目前涵蓋奢侈、中高檔以及社區型等各類購物中心,但大部分開業時間較久,近年來新開業項目不多。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    另一方面,相關數據顯示,武漢2018-2020年三年來新增購物中心體量分别約為88萬、75萬、42萬平方米,低于杭州、重慶、成都等城市,這些都為商業地産企業進入提供了契機。

    細分來看,武漢奢侈類高端購物中心稀少,為本土零售企業的百貨轉型而來,開業時間較長,項目硬件設計需要更新。其他中端大衆商業項目也存在同質化的問題,業态差異化有所欠缺,主要面向大衆消費群體,客戶細分度不夠,競争力不強。

    而進入武漢的外來企業,搶占商業市場的目標堅決。

    恒隆選擇在武漢打造恒隆廣場,主要是貫徹其在國内一二線城市布局高端商業項目的戰略。在此之前,恒隆已在沈陽、天津、杭州、無錫、昆明等城市布局了恒隆廣場,占據了東北、華東、西南地區的高端商業市場。

    此次武漢恒隆廣場的開業,無疑助力其在華中地區的布局。

    與恒隆相似,中國國貿旗下SKP近期也堅持二線城市發展戰略。除武漢外,此前還在杭州、昆明等城市進行布局,搶占二線城市。

    新世界中國近年一直加大在國内的投資力度,此前在武漢試水開出的K11 Select主要定位年輕時尚,與K11購物藝術中心正好形成互補,擴大其在武漢的商業影響力。

    總的來看,三者均在二線城市布局了不少項目,武漢、杭州是三者共同的選擇,這兩個城市都是二線城市中商業發展得比較好的。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理(標紅項目未開業)

    如今,武漢恒隆廣場、新世界武漢K11購物藝術中心等項目陸續開業,在壯大武漢商業市場的同時,也在一定程度上促進了當地高端項目的創新發展,推動武漢商業市場的發展。

    高端商業項目對比

    在武漢商業市場中,可以明顯看到高端項目的碰撞。

    此前數年武,漢的高端商業市場僅武漢國際廣場一個項目表現亮眼,該項目由武商集團打造,因此市場對于武漢作為二線城市能否撐起多個高端項目持懷疑态度。

    可以确定的是,武漢的消費力並不弱。疫情前,武漢2018年社會消費品零售總額排名全國第五,增速靠前,2019年則排名全國第六。在受到疫情影響的2020年,快速回升的武漢依舊以6149.84億元排名全國第九。

    高端消費方面,相關數據顯示,武商摩爾城(武漢國際廣場、武商廣場、世貿廣場)2020年的銷售額約100億元,排名全國第三,僅次于北京的SKP和南京的德基廣場,其中武漢國際廣場的表現不俗。今年,武商武漢國際廣場購物中心内奢侈品牌Louis Vuitton也在一月提前5天實現單月銷售破億元。

    現有布局上,已開業武漢高端項目主要有武漢國際廣場、武漢恒隆廣場、新世界K11,三者同屬于武漢核心的武廣商圈。除以上3個項目外,該商圈還布局了數個定位較低的購物中心。

    目前,布局于此的購物中心,外來企業占3個,分别歸屬恒隆、新世界、凱德;本土企業占4個,基本為漢商、武商等企業打造。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    以上項目,除新近開業的武漢K11、武漢恒隆廣場外,其余項目均開業超過5年,部分開業超過10年,從硬件上對比,與新開項目存在較大差距。要關注到的是,武漢國際廣場作為同樣定位高端的購物中心項目,與外來房企的業态競争和客流争奪會更直接。

    業态方面,武漢國際廣場體量最大,加之開業時間長,在品牌數量和組合上明顯多于武漢恒隆廣場和武漢K11。

    如對比武漢恒隆廣場和武漢國際廣場,可以發現兩者在業态側重以及高端奢侈品牌引進方面的差異。比如在業态上,武漢恒隆廣場對親子兒童較為側重,在項目三層打造了武漢目前最大的母嬰中心。

    這或是基于差異化和迎合市場需求方面的考量,對親子業态有所側重,在為家庭帶來便利的同時,也獲取了潛在的客群。

    數據來源:項目官微,觀點指數整理

    不過,就高端項目而言,核心競争力在于奢侈品牌的引入。

    一般情況下,商業項目一二層是奢侈品牌進駐的主要陣地。據官方數據顯示,武漢國際廣場一二層定位為國際名品,多為奢侈品,進駐品牌數量近100個,而武漢恒隆廣場近50個。

    考慮到兩者開業時間相差很大,加之恒隆後續會在品牌引進上發力,因此還是有極大空間。

    數據來源:項目官微,觀點指數整理

    當然,引入高端品牌並非高枕無憂,要想成為武漢乃至華中地區的高端消費首選,追求高端定位的同時,差異化運營同樣重要。

    無論在硬件創新,還是在業态組合上,武漢恒隆廣場和武漢K11表現要突出一些。

    從體現創新和差異化的首店上看,據武漢市商務局數據顯示,武漢2019年開業首店211家, 2020年161家,而2021年僅第一季度就有88家首店開業,主要為新開業的武漢K11和武漢恒隆廣場所貢獻。

    如武漢K11,有近30多家國際潮奢品牌首店進駐,華中首店數量超過10個。武漢商業新活力,有望借助首店經濟釋放。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    目前來看,武漢高端商業體中,武漢國際廣場将持續鞏固高端商業的地位,今年以來主動清退數家業績靠後的國際品牌,為其他高級别品牌的引進騰挪空間,現有奢侈品牌的續約也在進行。

    而武漢恒隆廣場更為注重高端和時尚潮流的結合,武漢K11則如其他城市的K11項目一樣,繼續走高端藝術購物中心路線。

    同處核心商圈的三者未來如何發展,究竟是加劇競争亦或是合作共赢,目前還不能下定論。但可以确定的是,武漢的商業發展将會随着新項目入局而加快。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地産深層次脈絡。笃于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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