原報告 | 房企酒店業“考驗”

觀點指數 作為商業地産重要資産之一，酒店一直以來被視為提供穩定現金流的工具，不少房企涉及或布局酒店業務。但在去年疫情沖擊下，這一業務面臨了不小的挑戰。

分析2020年房企的酒店财務情況，可以明顯看出，整體收入均2019年有較大幅度下滑。除受疫情主要影響外，也凸顯了一直以來的發展模式問題。

世茂、綠地等企業主要采取與知名酒店集團合作的形式，擴大了旗下的酒店規模，後續雖然進行了自主品牌創新，但在市場上始終缺乏認知度和知名度。

為了讓酒店業務得到更好發展，近年來房企嘗試探索上市和資産證券化，但尚未有成功的模式可待參考，前路仍未明晰。

掙紮的表現

國内房企中，除零售商業、商辦物業、公寓之外，酒店是最為普遍的持有型物業，在總收入中占據一定比例。

目前，酒店業務有一定規模和知名度的房企主要有世茂、金茂、富力、綠地等。

2020年，由于疫情影響，大衆出行受到很大限制。與商旅關聯性密切的酒店，入住率大大降低，雖然下半年客流有所回升，但整體收入受挫。

單從整體收入上看，與2019年同期相比，樣本企業酒店業務收入均出現下降，幅度在30-40%左右，個别企業接近60%，給整體營收帶來一定壓力。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

樣本房企酒店業務主要收入由自持酒店物業貢獻，其中富力和綠地自持數量較多，前者從萬達手中收購了數量龐大的酒店資産，自持項目數量達91個。

綠地也手握45個自持酒店項目，其余諸如世茂、金茂、嘉里等企業則主要走高端酒店路線，自持項目數量相對較少，世茂為24個，後兩者則分别為10個。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

去年房企酒店業務收入下降與入住率密切相關，以披露數據來看，金茂旗下酒店整體入住率由2019年的77.4%下降至50.6%，綠地旗下酒店則從59.7%降到47.7%。

以金茂酒店業務為例，經過下半年復蘇，全年仍有近四成酒店入住率不足50%。

數據來源：金茂2020财務數據，觀點指數整理

從平均客房收入來看，金茂酒店絕大部分酒店同比有較大幅度下降，其中上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大酒店等過半酒店幾近腰斬，同樣反映去年酒店業績不佳的現實。

數據來源：金茂年報，觀點指數整理

毛利率方面，酒店業務整體毛利率為43%，而商務租賃和零售商業運營毛利率為86%，分别較上年同期減少6個和1個百分點，下降幅度大于商業租賃業務。

值得注意的是，並非單純因為疫情，疫情前中國金茂酒店業務收入已出現輕微下降趨勢，自2018年以來均未實現正增長。

數據來源：金茂年報，觀點指數整理

對于疫情前收入微降，金茂表示，近年來一二線城市重大會議增加，導致城市商務型高星級酒店出租率逐漸走出低水平，但部分傳統度假酒店市場需求出現了一定程度下降，對整體酒店市場業績表現帶來一定負面影響。

這也凸顯出金茂的産品線較為單一，面對市場變化抗風險能力較低的問題。疫情帶來的入住率下滑，給營收依賴于高房價和房間出租的高端酒店帶來的影響不可小觑。

困境與前路

一直以來，酒店業務都是不少房企多元化發展的選擇之一，發展模式主要有：與洲際、萬豪、希爾頓等國際知名酒店管理集團締結戰略合作關繫，引入它們的管理運營服務；其次是自己持有開發，推出自有酒店品牌。

房企在發展酒店業務時，通常采取第一種，或是兩種兼具。

來源：公開資料，觀點指數整理

運營方面，與知名酒店集團合作，引入先進的酒店管理模式，能在初期使企業酒店業務得到較好發展。但随着時間推移，房企自創品牌也成為了趨勢，世茂、綠地等企業紛紛推出自己的酒店品牌。

房地産企業做自營酒店品牌的原因有兩點：一方面是需要付出高額管理費委托國際酒店集團派遣人員管理，是一筆不小的支出；另一方面是經過長時間發展，能逐步摸索出自身的一套酒店管理體繫，有機會實現業務提升。

其中比較具有代表性的是世茂和綠地，前者打造禦榕、茂禦、世禦等7個各具特色的自主酒店品牌，後者擁有鉑瑞、鉑骊、鉑派等十大品牌，涵蓋標準酒店，特色酒店和小鎮酒店三大類型。

上述企業在擁有自己的酒店品牌後，也在嘗試對外進行輕資産輸出。但目前來看，品牌的認知度和知名度都不算高。此外，在高端酒店運營上，依然要較多依賴酒店管理集團。

以世茂旗下自持酒店為例，2020年旗下酒店收入為14.47億元，其中自創酒店品牌收入占比為22%，酒店集團管理品牌項目收入占比為78%。

而去年疫情帶來的不止是酒店收入減少，還使得資金端的壓力加大。在三條紅線出台後，房企需要減少負債，優化财務水平，而部分企業的酒店業務俨然成為優化财務指標的負擔。

酒店本身的投入成本較高，除初期的裝修硬件花費外，日常成本支出也是較大開支，此外還要支付酒店管理方的管理費用。

在營收縮減情況下，無疑讓房企承擔了更大資金壓力。如富力手上酒店數量較多，但整體營收不佳，導致目前現金流面臨較大壓力。

酒店回報周期也比較長，來自國家旅遊局的數據顯示，五星級酒店投資回報率最高的是2010年，達到4%，但靜态回收期長達25年。

為了謀求酒店業務的更好發展，不少企業将目光放到了上市或者資産證券化，但這些方式目前尚未有成功案例參考。

以金茂為例，金茂酒店成功上市，但後續發展乏力，並不受資本市場青睐，最終以私有化告終。金茂旗下多為高端酒店，這類物業固定成本較高，折舊、攤銷以及管理成本需要較多經營性現金流支撐，因此剩余的可供分配的現金流相對有限。另一方面，金茂酒店成長性較差，因此並未受到資本市場的較多青睐。

這實際上反映了房企酒店業務缺乏穩定固定收益和增長性的弊端，雖然目前有部分企業嘗試以輕資産模式進行輸出，彌補這方面的不足。但比起酒店集團，他們在運營經驗和能力上並不占太大優勢。

據中國旅遊協會預測，到2025年中國酒店業規模将超越美國成為世界第一大市場，酒店房間數量屆時可能達610萬間。在此背景下，不少外資酒店集團重點關注亞洲、特别是中國的酒店業務，增加相關投資。這些對于房企自創酒店品牌而言，也意味着競争的加劇。

總的來說，雖然房企在進行各種嘗試，但酒店業務是否會得到更好發展，目前還存在很大不确定性。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。