原報告 | 房企酒店業“考驗”

观点指数研究院

2021-06-22 17:43

  • 近年來房企嘗試探索上市和資産證券化,但尚未有成功的模式可待參考。

    觀點指數 作為商業地産重要資産之一,酒店一直以來被視為提供穩定現金流的工具,不少房企涉及或布局酒店業務。但在去年疫情沖擊下,這一業務面臨了不小的挑戰。

    分析2020年房企的酒店财務情況,可以明顯看出,整體收入均2019年有較大幅度下滑。除受疫情主要影響外,也凸顯了一直以來的發展模式問題。

    世茂、綠地等企業主要采取與知名酒店集團合作的形式,擴大了旗下的酒店規模,後續雖然進行了自主品牌創新,但在市場上始終缺乏認知度和知名度。

    為了讓酒店業務得到更好發展,近年來房企嘗試探索上市和資産證券化,但尚未有成功的模式可待參考,前路仍未明晰。

    掙紮的表現

    國内房企中,除零售商業、商辦物業、公寓之外,酒店是最為普遍的持有型物業,在總收入中占據一定比例。

    目前,酒店業務有一定規模和知名度的房企主要有世茂、金茂、富力、綠地等。

    2020年,由于疫情影響,大衆出行受到很大限制。與商旅關聯性密切的酒店,入住率大大降低,雖然下半年客流有所回升,但整體收入受挫。

    單從整體收入上看,與2019年同期相比,樣本企業酒店業務收入均出現下降,幅度在30-40%左右,個别企業接近60%,給整體營收帶來一定壓力。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理

    樣本房企酒店業務主要收入由自持酒店物業貢獻,其中富力和綠地自持數量較多,前者從萬達手中收購了數量龐大的酒店資産,自持項目數量達91個。

    綠地也手握45個自持酒店項目,其余諸如世茂、金茂、嘉里等企業則主要走高端酒店路線,自持項目數量相對較少,世茂為24個,後兩者則分别為10個。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理

    去年房企酒店業務收入下降與入住率密切相關,以披露數據來看,金茂旗下酒店整體入住率由2019年的77.4%下降至50.6%,綠地旗下酒店則從59.7%降到47.7%。

    以金茂酒店業務為例,經過下半年複蘇,全年仍有近四成酒店入住率不足50%。

    數據來源:金茂2020财務數據,觀點指數整理

    從平均客房收入來看,金茂酒店絕大部分酒店同比有較大幅度下降,其中上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大酒店等過半酒店幾近腰斬,同樣反映去年酒店業績不佳的現實。

    數據來源:金茂年報,觀點指數整理

    毛利率方面,酒店業務整體毛利率為43%,而商務租賃和零售商業運營毛利率為86%,分别較上年同期減少6個和1個百分點,下降幅度大于商業租賃業務。

    值得注意的是,並非單純因為疫情,疫情前中國金茂酒店業務收入已出現輕微下降趨勢,自2018年以來均未實現正增長。

    數據來源:金茂年報,觀點指數整理

    對于疫情前收入微降,金茂表示,近年來一二線城市重大會議增加,導致城市商務型高星級酒店出租率逐漸走出低水平,但部分傳統度假酒店市場需求出現了一定程度下降,對整體酒店市場業績表現帶來一定負面影響。

    這也凸顯出金茂的産品線較為單一,面對市場變化抗風險能力較低的問題。疫情帶來的入住率下滑,給營收依賴于高房價和房間出租的高端酒店帶來的影響不可小觑。

    困境與前路

    一直以來,酒店業務都是不少房企多元化發展的選擇之一,發展模式主要有:與洲際、萬豪、希爾頓等國際知名酒店管理集團締結戰略合作關繫,引入它們的管理運營服務;其次是自己持有開發,推出自有酒店品牌。

    房企在發展酒店業務時,通常采取第一種,或是兩種兼具。

    來源:公開資料,觀點指數整理

    運營方面,與知名酒店集團合作,引入先進的酒店管理模式,能在初期使企業酒店業務得到較好發展。但随着時間推移,房企自創品牌也成為了趨勢,世茂、綠地等企業紛紛推出自己的酒店品牌。

    房地産企業做自營酒店品牌的原因有兩點:一方面是需要付出高額管理費委托國際酒店集團派遣人員管理,是一筆不小的支出;另一方面是經過長時間發展,能逐步摸索出自身的一套酒店管理體繫,有機會實現業務提升。

    其中比較具有代表性的是世茂和綠地,前者打造禦榕、茂禦、世禦等7個各具特色的自主酒店品牌,後者擁有鉑瑞、鉑骊、鉑派等十大品牌,涵蓋標準酒店,特色酒店和小鎮酒店三大類型。

    上述企業在擁有自己的酒店品牌後,也在嘗試對外進行輕資産輸出。但目前來看,品牌的認知度和知名度都不算高。此外,在高端酒店運營上,依然要較多依賴酒店管理集團。

    以世茂旗下自持酒店為例,2020年旗下酒店收入為14.47億元,其中自創酒店品牌收入占比為22%,酒店集團管理品牌項目收入占比為78%。

    而去年疫情帶來的不止是酒店收入減少,還使得資金端的壓力加大。在三條紅線出台後,房企需要減少負債,優化财務水平,而部分企業的酒店業務俨然成為優化财務指標的負擔。

    酒店本身的投入成本較高,除初期的裝修硬件花費外,日常成本支出也是較大開支,此外還要支付酒店管理方的管理費用。

    在營收縮減情況下,無疑讓房企承擔了更大資金壓力。如富力手上酒店數量較多,但整體營收不佳,導致目前現金流面臨較大壓力。

    酒店回報周期也比較長,來自國家旅遊局的數據顯示,五星級酒店投資回報率最高的是2010年,達到4%,但靜态回收期長達25年。

    為了謀求酒店業務的更好發展,不少企業将目光放到了上市或者資産證券化,但這些方式目前尚未有成功案例參考。

    以金茂為例,金茂酒店成功上市,但後續發展乏力,並不受資本市場青睐,最終以私有化告終。金茂旗下多為高端酒店,這類物業固定成本較高,折舊、攤銷以及管理成本需要較多經營性現金流支撐,因此剩余的可供分配的現金流相對有限。另一方面,金茂酒店成長性較差,因此並未受到資本市場的較多青睐。

    這實際上反映了房企酒店業務缺乏穩定固定收益和增長性的弊端,雖然目前有部分企業嘗試以輕資産模式進行輸出,彌補這方面的不足。但比起酒店集團,他們在運營經驗和能力上並不占太大優勢。

    據中國旅遊協會預測,到2025年中國酒店業規模将超越美國成為世界第一大市場,酒店房間數量屆時可能達610萬間。在此背景下,不少外資酒店集團重點關注亞洲、特别是中國的酒店業務,增加相關投資。這些對于房企自創酒店品牌而言,也意味着競争的加劇。

    總的來說,雖然房企在進行各種嘗試,但酒店業務是否會得到更好發展,目前還存在很大不确定性。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地産深層次脈絡。笃于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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