4月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 4月，全國商辦市場整體狀況趨好，辦公樓竣工面積累計增長相比上月加快，市場去化繼續面臨一定考驗。重點一二線城市租金也基本維持在正常區間，部分城市租金環比實現上升。

随着國内經濟的發展，越來越多産業利好政策陸續出台，寫字樓市場的主要支柱産業将持續健康發展，為租賃市場創造更大需求。

大宗交易方面，近期知名企業租賃大面積物業，用于總部和運營中心，這一趨勢在月内得到延續。

商辦運營商方面，月内大動作不多，但在項目運營和發展上不乏亮點，繼續憑借運營能力和新增項目作為業績增長的保障。

中海華潤表現突出，後續項目供應充足

目前，國内重點商辦運營商在提升運營能力的同時，也在積極尋覓拓展優質項目的機遇。如中海商業深耕東北三省商業市場，目前成效顯著。

成熟期項目沈陽中海國際中心自2016年正式交付運營以來，在集合片區産業布局規劃、特色樓宇政策強勢引導之下，吸引諸如建築業、金融業、通訊業等多家名企入駐，實現95%出租率，這一成績穩居沈陽寫字樓市場首列。

此外，中海旗下甯波中海大廈已經入市，成為繼上海、南京、蘇州外，華東拓展的第四個城市。

收入結構上，2020年中海寫字樓收入中，來自北京的項目占比最多，其次是上海，兩者合計超過其所有城市，體現優先布局一線城市商辦物業的優勢。

未來，中海商業将維持穩定的項目入市節奏。據觀點指數了解，其預計2021年入市6棟寫字樓，2022年開業7棟寫字樓，實現每年數十萬平方米的新增體量。項目布局上，除北京、上海等一線城市外，南京、武漢、沈陽、合肥、甯波等二線城市也有新項目。

與中海商業不同，華潤萬象生活在管項目主要為華潤置地自持，此外還有第三方外拓。其中，自持部分優質物業較多，且均分布于一二線城市，除抗風險能力強外，資産價值穩定，後續的業績增長潛力較大。

除在營項目外，華潤萬象生活項目儲備充足。據華潤置地2020年報數據顯示，寫字樓在營面積127.8萬平方米，在建和拟建寫字樓面積為162.9萬平方米。在華潤置地的加持和以及自身積極外拓之下，未來華潤萬象生活的規模增長有所保障。

商辦市場向好趨勢不改，物業日益標準化

項目開發和完成上，月内錄得辦公樓新開工面積累計值1269.78萬平方米，累計增長為-7.3%，增速環比上月有所減弱。

竣工面積方面，月内累計增長值為757.09萬平方米，累計增長為7.6%，相比上月增速加快。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資和銷售端也繼續保持增長，其中，辦公樓開發投資額上，月内錄得1694.26億元，累計增長為10.8%；而辦公樓銷售則錄得1164.47億元，累計增長為31.9%。

雖然兩項數據的增速環比上月均有所下降，但整體上升趨勢不改。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

重點一二線城市租金總體穩定，一線城市中，北京、上海環比微升，廣州、深圳則有所下降，廣州下降幅度相對而言較大，環比下降-3.58%。

其余二線城市，整體維穩，雖部分城市環比有所下降，但幅度較小，均在1%以内。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

市場趨勢上，可以看到商辦物業日益標準化。目前全國的商辦物業存在評級標準缺失、總體品質不高、物業服務專業性待提高等問題，但今年以來部分城市的相關組織推出了商辦物業的相關標準。

月内，昆明市樓宇經濟促進會發布《昆明市商務樓宇等級評定要求》團體標準，為雲南首個商務樓宇等級評定標準，此前廣州相關組織也推出了相關評級標準。這些標準化方案一定意義上将推動商辦物業的健康可持續發展。

此外，各地政府也在推進城市區域的打造，明确區域發展定位，吸引相關企業入駐，這對區域内的商辦物業租賃起到很好的推動作用。

月内，上海市臨港新片區舉行了數字經濟發展專題推介活動，啟動新建住宅和商務樓宇FTTR布線標準試點，着力打造臨港新片區成為具有較強國際市場影響力和競争力的特殊經濟功能區，有利于提升區域經濟活力和競争力，利好商辦租賃行業發展。

大宗交易自用為主， 新項目發展定位契合區域經濟

月内，上海商辦資産交易依然活躍，買方企業收購多用于自用，部分作為營運中心。

近日，特步國際控股有限公司全資附屬公司上海特步體育用品有限公司拟以4.64億元收購1宗上海物業。據了解，該寫字樓物業單價約為4萬/平方米。買方表示，該項目将作為其新的上海營運中心。

同樣，上海復旦微電子集團股份有限公司以約2.09億元向獨立第三者收購了上海一項商業物業，作為集團辦公室。

除購置商辦物業用于自用外，還有企業通過股權收購方式收購標的公司，標的企業與錦和商業主營業務類似，主營承租運營，合計通過承租運營模式經營17個物業項目，合計約8.4萬平方米，項目地處上海市區中環線内及沿線，業态包括辦公、商業和部分公寓。

除一線城市外，二線城市的物業也受到金融機構關注。月内大唐西市發布公告，正與潛在買方就可能出售西安市蓮湖區大唐西市兩幢辦公大樓及商業區若幹部分處于深入磋商階段。據透露，潛在買方分别為一家中國國家股份制商業銀行的分行及一家國有金融機構。

企業項目發展方面，時代商業旗下時代E-PARK（天河）二期舉行開業儀式。此前的時代E-PARK（天河）一期有超過200家企業入駐，實現超過85%的智能創新産業聚合度，2020年疫情下逆市而上，出租率近100%。

此次開業的項目在産品標準、配套服務、園林環境和産業孵化上進行升級，總建面約27萬平方米，定位為國家級示範性産業園區，投資超過7.5億元，由3棟甲級寫字樓高層和3棟創意辦公獨棟組成，計劃于7月交付。

此外，企業項目的産業定位和區域發展的關聯也愈發緊密。數據顯示，深圳前海世茂大廈現吸引了如畢馬威、珍愛網中國區總部、華潤元大基金等知名企業入駐，明确其 "科技+金融"為核心的産業定位。