領展28億接盤七寶萬科廣場50%權益與GIC換倉

觀點網

2021-02-26 21:03

  • GIC此次買入金橋地塊,抛出萬科廣場股權,的确頗有些換倉的意味。

    觀點地産網 時隔近兩年,亞洲地區市值最大的房地産投資信托基金——領展再度傳來在内地投資的消息。

    2月24日,領展房地産投資信托基金公告稱,根據日期為2021年2月24日的框架協議及目標股權轉讓協議書,領展間接全資公司Caribbean Hero (HK) Limited已同意向RECO QIBAO PRIVATE LIMITED(賣方)收購目標公司50%股權。

    根據公告顯示,初步拟定收購價格為人民币27.723億元,收購價是基于該物業的議定物業價值人民币64億元,較物業于2020年12月31日估值的人民币65.8億元折讓2.7%,交易預計于2021年3月份完成。

    觀點地産新媒體了解到,目標公司為七寶萬科廣場的唯一擁有人。該公司的50%的股權由中國招商銀行及萬科集團的關聯人士持有,而剩余的50%則由GIC(新加坡政府産業投資有限公司)持有。而此次領展收購的正是GIC手中的五成股權,而萬科旗下的印力集團仍握有運營權。

    公開信息顯示,上海七寶萬科廣場位于地鐵9号線七寶站南側,是萬科在滬的首個大型商業項目,于2016年建成,由地上5層及地下3層的商業物業組成,零售面積約14.89萬平方米,提供購物、休閑、觀光、餐飲、娛樂及文化體驗,及設有1,471個泊車位的停車場,面積為8.5萬平米。

    此次交易完成後,七寶萬科廣場也将成為領展在内地投資的第5個商業項目,其余四個為北京京通羅斯福廣場、北京歐美匯購物中心、深圳新怡景商業中心(中心城)、廣州西城都荟廣場。

    七寶萬科廣場的前世與今生

    “七寶萬科廣場人氣實在是太旺,每逢周末人山人海,等着進車庫的小轎車都可以排到七莘路。”一位附近的居民在接受觀點地産新媒體采訪時表示。

    此外,她還指出,相較于老舊的匯寶廣場和離地鐵站稍遠的寶龍廣場,萬科廣場因其絕佳的地理位置和服務,更受到大家的喜愛。由于地鐵9号線是目前連接闵行區和松江區的唯一地鐵,所以萬科廣場的輻射區域也很遠。

    據悉,七寶萬科廣場即使在疫情的影響之下,2020年每天都擁有平均超過65,000人次客流。全年總營業額超26億元,總客流逾2400萬人次,會員累計逾50萬人。截至2020年12月底,商場租用率約為97.8%。

    可誰又想到如今人山人海的萬科廣場,曾是紮在萬科心頭多年的一根刺。

    2003年8月,萬科在上海的一場土拍中,以7900萬元拿下七寶鎮53号地塊。那時該地塊還是作為商住用地的性質出讓,其中商品住宅的項目容積率為2.5。

    然而人算不如天算。2004年初,萬科發布公告稱,由于受政府九号線地鐵站建設的影響,七寶鎮53号地塊未能如期開工。

    此後,受制于地鐵建設和住戶拆遷,項目一度陷入停滞。2008年初,萬科發布公告,變更原定于投資上海七寶項目的募集資金使用用途,轉投上海四季花城二期三區項目,此舉一度引起市場猜測,甚至傳聞萬科或因為資金短缺,考慮轉讓該項目。

    對此,萬科很快回應了傳聞,再度發布了公告表示,由于政府調整規劃,上海七寶項目由包含住宅和商業的綜合項目改變為以商業為主的開發項目,但項目的動工時間依然無法确認。

    直到2010年,上海政府部門網站公示,“上海萬科七寶53#地塊”将被規劃建設為“一個包括商場、影院及餐飲、展示等服務,並能提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位一站式服務的大型購物中心”,這象征着七寶萬科廣場項目終于進入啟動階段。

    2016年11月,籌備多年的七寶萬科廣場盛大開業,時任萬科上海區域首席執行官兼上海萬科董事長張海親自坐鎮現場。最終,萬科廣場以簽約率94.42%、開業率85.16%、當日客流高達26萬人次的成績交出了令人滿意的答卷,並迅速成長為滬西南區域消費市場的巨無霸。

    同年,萬科完成了對印力的收購,遂項目的後期操盤也由萬科商業轉移到了印力團隊。值得注意的是,當前萬科原有的商業項目幾乎都已經更新為印力集團旗下“印象”繫列子品牌,隻有包括七寶萬科廣場在内的少數項目為更名,也足見萬科對其的重視程度。

    對于此次收購,領展行政總裁王國龍表示:“這次收購貫徹領展的投資策略,投資于具長遠增長潛力、並能帶動收入及分派的房地産項目。完成收購後,物業将即時帶來收益,且增長潛力強大。”

    “在内地四大一線城市中,上海的零售業在新冠肺炎疫情下複蘇步伐最為迅速。”

    上海七寶萬科廣場坐享發展成熟及人口稠密的郊區住宅區,與七寶地鐵站相連,是區域性的中心點。随着周邊基建進一步改善,包括地鐵嘉闵線、機場聯絡線及七寶生态商務區相繼發展,預計該區人口将持續增長。

    根據此次交易披露的文件顯示,截至2019年及2018年12月31日止兩個财年,七寶萬科廣場的總收益分别為人民币3.871億元、3.505億元。将于2021年至2023年期間屆滿的零售租約占該物業零售面積現時基本租金收入約73.6%。

    GIC換倉浦東金橋

    “這不太像是萬科的商業項目.......”這是七寶萬科廣場2016年剛開業時收獲最多的一句評價。

    畢竟,彼時的萬科雖然住宅領域風生水起,但在商業地産領域确實剛入門不多久,尚未形成自己的特色。七寶萬科廣場的優異表現大都得歸功于“海外朋友”——GIC。

    資料顯示,2004年11月,GICRE(GIC旗下負責房地産投資的機構)附屬子公司RZP以400萬元獲得成都萬科置業有限公司40%股權,雙方借此共同開發成都萬科新城項目。自此雙方便開始了長期合作,随着萬科逐漸涉足商業地産,雙方開始合作投資商業物業。

    2015年,丁長峰在接受觀點地産新媒體采訪時就曾提到,上海七寶萬科廣場項目里面,萬科在一開始就跟長期戰略合作夥伴GIC達成了50%與50%的股權合作。

    “實際上對于萬科來講,國際資本的介入給了我們非常好的學習機會,因為畢竟他們在這方面的經驗遠遠比我們豐富。比如在GIC進入上海七寶萬科廣場後,其對整個産品的設計、招商都提供了非常大的幫助。”

    這位昔日的良師益友,如今卻要抛出萬科廣場50%股權,套現離去。

    對此,高力國際華東區資本市場及投資服務執行董事顧立宇表示,機構投資人在國内進行地産資産組合的調整其實屬于常規操作。疫情後不少機構投資人選擇增加物流、園區辦公類地産項目在投資組合中的比重,也有部分投資人會對原有商辦項目的比重做調整。此外增值潛力、持有周期等也是投資人做出出售決策的考慮因素。

    2月23日,嘉里建設聯合GIC以60.1382億元競得浦東新區浦興社區Y000901單元02-01A地塊,樓面價23832元/平方米。其中,嘉里建設擁有地塊40%權益,GIC擁有 60%的權益。

    根據出讓公告顯示,該地塊為超大型綜合用地,出讓土地面積約6.6萬平方米,地上建築面積25.2萬平方米;可售商品住宅4.55萬平方米,辦公面積6萬平方米,商業面積18.4萬平方米。

    僅從商業面積18.4萬平方米體量來看,該項目将成為上海最大商場之一,相當于4個浦東嘉里城商場或2個靜安嘉里中心商場。

    而從地理位置上看,該地塊擁有絕佳的交通優勢,是地鐵6号線、12号線巨峰路站交通樞紐地鐵上蓋物業,且根據要求,地塊内綜合設置交通樞紐一處,與商辦建築複合開發,交通樞紐占用底層面積6900平方米。

    故有市場人士聯繫GIC這兩天的表現,戲稱其以賣掉了“外環外、單地鐵的14萬平米現房”的資金,湊出了“中環外、雙地鐵的18萬平米(不含住宅、辦公)期房”的首付。

    而在上海中原地産資深市場分析師盧文曦看來,GIC此次買入金橋地塊,抛出萬科廣場股權,的确頗有些換倉的意味。

    他指出,七寶萬科廣場已經過了營收和資産快速增長的培育期,進入了成熟期,增值相對緩慢。對于資産管理公司來說,如果正好有新的投資目標,此時退出不失為一個好時機。

    他進一步分析到,浦東新區浦興社區Y000901單元02-01A地塊區域内對于中高端商場商業體有着旺盛的需求,而且4.55萬平方米的可售住宅,相比于七寶萬科廣場更具有吸引力。

    王國龍說:“作為一個好的投資者,買物業的時候,一定要想到有機會是遲早會賣的。”

    撰文:張钇璟    

    審校:劉滿桃



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