●商業用房成“混居”新形式

　　自今年六月商住樓被叫停以來，經營一家小型化妝品代理公司的田小姐就一直在尋找新的辦公地點。近日，田小姐剛找到了理想的辦公場所。這個位於東二環附近的項目以一萬出頭的均價和麪積、戶型甚至裝修標準均可以自由選擇的特點贏得了很多中小型企業的青睞。“更重要的是這兒可以註冊公司。”田小姐對記者說，像她這樣的小企業租不起高檔的寫字樓，但市面上中低檔的寫字樓不是年久失修、辦公環境差就是位置不好，總是不盡如人意。“這個項目的位置好，又是精裝修價格也不高，即使投資也划得來。”目前唯一美中不足的是，使用年限只有四十年———“因為是商業立項”田小姐解釋。

　　目前在北京，這樣的項目已不是個案。記者又先後給幾個這樣的項目致電詢問，得到的統一回答是“項目是酒店式公寓或者公寓式酒店，為商業立項，使用年限四十年，精裝修，樓內配有會所。”這類物業的顯著特點是物業費較普通住宅高出許多，價格卻比同區位的寫字樓要便宜。不同的是有的項目有廚房而有的項目沒有，更絕的是有的項目乾脆打出“戶型自由設計”，當記者以買房人身份諮詢售樓人員時，得到的解釋是“做住宅或辦公都可以，有沒有廚房也可以根據您的需要決定，不過因為沒有煤氣管道，居住的話做飯只能用電磁爐。”

　　●寫字樓供給失衡催熱商用房

　　無論是住宅立項做寫字樓，還是商業立項做住宅，都是開發建設與前期規劃出現了分歧。對於此類產品，中原地產一級市場部經理張坤昱分析認為：目前市場上的寫字樓供給量雖然不小，但呈現出倒金字塔結構———即甲級寫字樓的比例最高，佔到一半以上，而中低端的寫字樓始終無法滿足市場需求，這是供給層面的一種錯位。“即便買得起甲級寫字樓，高昂的管理費、停車費等使用成本也會讓中小企業吃不消。”而商業用房所處的地段一般都比較好，和寫字樓在業態屬性上也有較多的相似之處，使得商業用房作辦公用相對容易操作。

　　另有開發商介紹，就目前的市場情況而言，商業地產在北京乃至全國都是個難題。做商業如果不是開發商自己長期持有經營，對商業的總體質量是很難保障的，而持有則會面臨很多挑戰。所以開發商在拿到較大面積的商業，尤其是住宅的配套商業時，會因為擔心難以消化，而考慮將其中一部分改作他用。

　　●商業用房陷入規劃盲區

　　既方便了中小企業業主，又解決了自身的開發難題，看似雙贏的局面是否真的皆大歡喜？

　　記者在採訪中發現，考慮這種“酒店式公寓”的客戶大多考慮的還是其投資價值，提及自住，則會產生和商住樓同樣的憂慮“一棟樓裏如果既有辦公的又有自住的，還是會不可避免地影響生活質量，比如電梯、停車位等所有公共設備的使用壓力都會很大。”

　　上文提到的開發商也表示，我國這兩年對住宅的關注度較高，對商業用房的限制就不那麼明確，這是個由來已久的灰色地帶。“如果改作他用的商業用地本來是住宅小區的配套公建，那麼減少了本來應有的商業面積就必然會損失整個小區的生活便利性。擴大到地區商業和區域的關係也是如此，畢竟原本的規劃用途是站在宏觀的角度考慮的。”

　　商業用房———是指各類商場、臨街房、門面房、餐館、賓館等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。配套建築———指開發商按照國家及地方有關規定在住宅區土地範圍內與商品住宅配套修建的各種公用建築，一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建築，但各住宅區具體配建項目因住宅區情況的不同會有所區別。