過去兩年，中國房地產業經歷了發展史上的重要分水嶺階段。在這兩年中，“房價”以前所未有的關注度成為上至政府官員，下至普通百姓眼中的焦點詞彙。
但這顯然不足以說明“分水嶺”的全部含義。
2006年，另一個詞彙給房地產行業帶來了全新的理念，併成為中國房地產行業最為炙手可熱的話題，這就是“地產金融”。
眾所周知，土地和資金是房地產業的兩大支柱性投入要素。金融資本的介入可以使房地產商的資產成倍擴張。在愈演愈烈的投融資活動推動下，國內房地產業的話語權已經開始由土地向金融傾斜。
這是大趨勢，也是大戰略。
在如何運用金融槓桿這點上，中國的房地產商走到了十字路口。“也許，房地產業的最高境界不是房地產開發而是房地產融資。”中國人民大學房地產研究中心主任袁開紅在今年9月7日舉辦的“中美地產金融”論壇上說。
在此背景下，中國房地產業已經不是要不要發展的問題，而是如何發展的問題。
但當前經濟形勢到底如何？宏觀經濟政策對市場影響究竟怎樣？傳統融資渠道發生了哪些變化？變化背後的邏輯如何理解？市場上的投融資創新渠道有哪些？如何借鑑國外地產金融的經驗並規範國內市場？
我們渴望破解中國地產投融資迷局，並希望我們的思考給正在從“資源時代”全面進入“金融時代”的房地產行業，帶來一份不錯的禮物。
政策：觸發者or終結者
持續了兩年多的宏觀調控“風暴”，現在中國的房地產業已經發生了深刻的變化。而新的市場融資政策環境又如何呢？
“當前的宏觀經濟形勢發展有幾大特點：首先是高投資率和高儲蓄率並存；通脹壓力猶存；長期利率走低是否進入流動性陷阱尚待考證；人民幣匯率預期效應初現；商業銀行規範化運作進入實質性階段等等，而這些都將對我國房地產業的發展產生或遠或近的影響。”中金公司首席經濟學家哈繼銘在10月23日召開的“地產金融年會”上分析道。
著名經濟學家茅於軾認為：“高儲蓄加高增長，收入分配差距加大，資本市場沒有效率是造成房地產泡沫的三個根本因素。”
但也有人認為，當前的土地政策是嚴字把關；金融政策是緊字當頭。近兩年來，我國一直執行嚴格的土地管理政策。而金融政策對房地產的影響主要通過信貸、利率和匯率等政策表現出來。
今年4月份，央行提高了存款準備金率0.5個百分點。並兩次提醒各家銀行嚴格控制對過度投資行業的貸款。僅一週後，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。在7、8月份兩次調高存款準備金率0.5個百分點。8月19日，中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的“121號文件”和《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺以來，國家對房地產行業進行宏觀調控的又一輪“重拳”調控。
因此，不少人擔心政府的“調控之手”在房地產行業“翻手為雲覆手為雨”，但也有人並不買政府調控政策的帳。茅於軾認為，政府出臺增加某些購房環節的稅收，減少期房的銷售，提高購房貸款的利息率等等；都不可能從根本上扭轉房地產業的形式，可能會有短期效應，但是以上三個根本因素不變，就仍會有大量資金進入房地產業，泡沫就不會破裂。
融資：戰略and戰術
融資是個問題，而且是個生死攸關的問題。在國家對房地產宏觀調控的一輪輪“緊箍”政策效應之下，資金融通的速度和效率已經成為決定房地產項目生死的最重要因素。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內房地產開發商可能會發生戰略戰術上的變化。
統計顯示，房地產70%以上的資金來自銀行貸款。由於近年來投資過熱，開發商因銀行籌款比例過高，自酬資金到位情況較差，房地產行業被列入信貸高風險行業。作為房地產融資的重要渠道，銀行放貸的謹慎態度，在一定程度上造成了房地產融資的瓶頸。
在銀根緊縮的情況下，為了減少對銀行貸款的嚴重依賴，尋求多元化融資成為房地產業融資的重要趨勢。
近兩年，房地產信託日漸紅火，信託項目受到了市場的熱烈追捧。“儘管商業銀行‘大哥大’
的地位不會在短期內改變，但信託必定會成為開發商尋求銀行外融資渠道時的第一落點。”金融信託專家孫飛認為，“比如說優先購買權信託模式，地產商的房子也賣了，融資也做了，可謂一箭雙鵰。信託公司發行地產項目優先購買權計劃，既解決了融資需求，也幫助地產商解決了賣房困難。”
他同時表示，信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產融離功能與權益重構功能，使它當仁不讓地成為最佳融資方式之一。再與銀行貸款充分結合起來，可以形成一種新的組合融資模式，即“自由資金+信託+銀行”，特別適合國內的一些中小開發商。
但中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜提出，簡單地靠發信托憑證解決短期融資是可行的，但對長期的、大規模的項目還是非常有限的。
今年3月，央行宣佈建行和國開行分別進行住房抵押貸款證券化(MBS)和資產證券化(ABS)的試點工作。這一方案的事實，表明決策當局已經認可使用證券化方式解決銀行“短借長貸”的期限結構問題。通過與資本市場的有效嫁接，可以解決銀行資金流動性的後顧之憂，降低金融風險，從而增加商業銀行的放貸意願和實際放貸能力，為房地產行業的發展提供更為充足的資金支持。
與住宅一樣，REITs(不動產投資信託基金)的出現，使國內商業地產的投融資雙方都看到了希望。由於房地產投資基金對房地產企業的投資屬於股權投資，不會給企業增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則。很多業內外人士都十分看好REITs未來的發展前景。
“真正意義上的房地產基金是可以發展的，基金並不針對哪個開發商的融資，而是解決整個房地產大盤的資金需求。”全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說，“REITs在歐美是成熟產品，中國目前還處於探索階段。”
雖然REITs帶來的“新希望”在不斷地召喚房地產的投資者。但在中國還沒有產業基金法的情況下，房產基金不會在短期內對發展商起到支持作用。房地產投資基金缺位於市場，還需要一定的力度催生海外及國內房地產投資基金早日“破殼”。
另外，從表面上看，房地產開發商尋求信貸之外的直接融資出路還有另一種選擇———上市。但由於政策市場等因素，使上市融資之路對大多數房地產開發商來說仍然遙不可及。
總體上，大型開發商的思路甚為明顯。一方面，加固融資基礎，擴大土地資源儲備；另一方面，積極開拓融資渠道，逐步完成向專業投資商的戰略轉型。而對於眾多中小型房地產商而言，重新拓寬融資渠道成為現實的選擇，典當和產權交易都不失為可運用的融資手段。
趨勢：內修vs外引
在經濟全球化趨勢下，作為中國重要支柱產業之一的房地產業也面臨着加速全球化的趨勢。在此大環境下，如何通過各方努力，打造中國房地產業品牌，和國際接軌，縮小與發達國家之間的差距是中國房地產業面臨的重要挑戰，也是中國房地產企業走向國際舞臺的必經之路。
2006年中國房地產業的重要特點之一就是開始全面走向國際化。房地產融資理念、項目運作、營銷理念和模式都進一步專業化、國際水準化。房地產投資基金在業內已成為熱門話題，更多企業開始嘗試尋求境外基金的投入，同時也有更多的境外基金密切關注並介入國內房地產市場。
在房地產融資模式方面，國際上多采用房地產基金投資模式，不是將錢直接投到具體項目上，而是投在所選的基金上，間接設置一道隔離牆，保證資金的安全。經過多年發展，國際房地產基金已經形成較完備的公司管理制度。他們更加關注市場的長遠發展，更注重房地產市場的長期成長利益和回報。
而國際化的路徑是雙向的，既包括境外基金、投資機構的進入，更重要的是國內房地產也將進一步走出國門，面向國際市場，參與國際競爭。
目前國內房地產商最為迫切的問題是如何籌措到足夠的發展資金，為此，個別房地產商不惜任何手段弄到資金。這種急於求成的心態可能影響到房地產行業下一步的健康發展。最近房地產市場上湧現的“基金熱”、“REITs熱”便是市場心態的一種折射。沒有真正瞭解REITs的基本概念、運作方式，而過早地均沉浸在物業上市的狂熱夢想中，這是非理性市場的表現。
引進國外的基金或者REITs作為融資手段，無可厚非。但是過於看重短期融資的行為將有害於真正的REITs市場形成。
作為借鑑者，應該看深刻理解其背後持有物業、善於經營以及規模效應等背後的商業理念。只有如此，地產金融工具才能為房地產業的發展提供有力支撐。