物業投資價值分析指導
如何分析小戶型的投資價值
江愷
目前統稱的“小戶型”其實包含三種類型的樓盤，一是單身公寓(或稱白領公寓)；二是酒店式公寓；三是酒店式辦公樓(又稱“商務酒店”)。三種樓盤儘管形式上都屬於“小戶型”，但卻是截然不同的三種產品。
單身公寓需要配置小餐廳、洗衣房等必要的生活設施；酒店式公寓需要參照星級賓館的設置配備遊戲池、健身房、酒吧等休閒運動設施，在物業服務方面則應達到賓館的要求。而“小戶型”的商務辦公樓(即商務酒店)則需要氣派的大堂、優雅的會客廳、功能完備的商務中心以及可供出租的大小會議室等。
因此，要了解“小戶型”是否有投資價值，關鍵在於各種樓盤要有不同的定位，購房者則根據不同的需求進行投資。
在分析小戶型的投資價值之前，讓我們先來看看松崗租賃市場狀況。目前松崗租賃市場火暴，租金節節攀升，房源全面靠急。普通租賃中，兩居室最受歡迎(松崗一居室房源空缺)，其租金集中範圍為900元至1200元；普通三居室的主力租金在1800至2200元左右；租賃些類住宅均主要是外來商務人士、企業高層或企業主，他們對居住環境及周邊配套要求較高，一般不會選擇村民自建房作為租賃目標。
如何選擇投資型小戶型？
現在市場上的小戶型項目，由於居住環境和氛圍、面積、戶型佈局、裝修配置大多針對年輕單身人士，這樣，購買小戶型後的出租對象自然以年輕白領為主，但問題是，租金能達到什麼水平？根據房產投資簡單經驗法則——月租金不得低於總房價的1%，不難看出，海逸盛世桃園小戶型約42平方米，總售價在10萬左右，其客戶可接受的租金為1000元，對照上述松崗租賃市場狀況的簡單分析，這個租金水平基本上符合普通租賃客戶的承受能力。而海逸盛世桃園單身公寓出租對象定位於松崗工業園企業中高層管理者、公務員、外來私營企業主、外來商務人士等需求者，這類承租人注重的是居住的方便性、舒適性、安全性、私隱性等，對租金不太敏感。
海逸盛世桃園，松崗風水地脈。位居新城核心腹地交通要道——商業大道、工業大道交匯處，緊臨金怡假日酒店(四星級)和南國桃園，距松夏工業園僅5分鐘車程。坐享15000平方米的松崗中心商城和多個購物城，盡享教育、銀行、市政、規劃、交通之便利，規劃中的輕軌7號線站點近在咫尺。海逸盛世桃園提倡“以家為尊，以人為本，以質為先”的服務理念，為業主和住戶營建一個“安心、放心、舒心、適心”的上層生活社區。當然成為其租賃的首選產品。
因此，如果投資者能在這個租金價位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。
而對於項目中的小戶型，由於該項目定位並不一定侷限於年輕人，而是有其細分市場的選擇，因此將來的出租對象會隨項目定位的不同而不同。但項目的定位、風格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經決定了將來可能的租賃人羣。目前，在禪桂部分項目中的小戶型，是具有一定投資價值的。比如有些項目本來就定位於公寓，價格雖高，但由於存在承租人羣，並且項目和配套已經成熟，因此還是可能具有投資價值的。
因此，在選擇小戶型項目進行投資時，首先應圈定該小戶型項目可能的出租對象，需要分析目標承租人在面積、居住環境方面的要求是否與其可能承受的租金相協調。只有在明確了可能的承租人羣后，再分析可能的投資回報。