這是一場資本倒手的遊戲：沃爾瑪利用深國投免去固定資產投資，深國投將股權賣給國際資本進行套現，而凱德置地把這些投資轉化成公眾投資

　　在房地產界，蓋房子賣房子的叫開發商，而買股權再經營房子，且做大到資本市場的則是資本大鱷，新加坡的凱德置地正是後者。

　　10月28日，凱德置地總裁林明彥將會出現在成都金牛嘉信茂廣場的開業慶典上。凱德置地是新加坡政府旗下嘉德置地的在華全資子公司。

　　當然還有一位重要的嘉賓，那就是深圳國際信託投資有限責任公司(深國投)主席李南峯。正是得益於與深國投的合作，凱德置地才能在短短兩年間，迅速發展在25座中國城市坐擁29家商場。而內地所有冠有“嘉信茂”姓氏的商業物業都是凱德置地和深國投合作的產物。

　　從2004年，一個新加坡的地產大佬和一位信託投資鉅子展開了強強聯合，最終，深國投的21家商業物業城頭變換大王旗。而其背後一系列眼花繚亂的股權倒手更被看作是資本運作的高手所為。

　　或許正是因為嘉德置地成熟的商業模式和高超的資本市場融資能力，才使得這場商業地產的演出劇目變得有如此大氣魄。

　　商業版圖

　　本週初，林明彥便匆匆飛往蓉城。

　　成都只是他短暫停留的一站。在中國內地工作的幾年，林明彥成為名副其實的“飛人”，足跡遍及幾十個城市，而凱德置地在華商業地產版圖也逐漸清晰。早在2000年，新加坡政府將旗下的發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，林明彥於後走馬上任，成為兩家公司在華業務合併更名後的凱德置地總裁。

　　“成都金牛嘉信茂廣場只是我們跟深國投合作的其中一家，我們已經擁有了29家商場。”林明彥說。

　　實際上，凱德置地與深國投合作商業地產項目很早就已經開始，到現在，21家雙方合作的商業項目，已經開業8家。而另外凱德置地或與其他公司合作、或自行投資開發的8個項目，也已經有5家開業。

　　嘉德置地總裁廖文良曾表示，商業地產項目圍繞北京、上海、廣州，然後向二線城市輻射。林明彥顯然交了一份滿意的答卷，商業地產項目已經佈局25個城市。

　　“嘉德置地的未來規劃是5年之內市值翻一番，那凱德置地就要在5年之內把規模擴大3倍。”林明彥說。

　　僅在北京地區，2005年1月，凱德置地以17.46億元收購安貞華聯商廈和望京華聯商廈；2月，出資5.476億元獲得北京東城區一塊綜合性開發用地；3月，又以18.37億元的價格購得北京中環世貿A、B座，用於開發商業地產和寫字樓，速率之快令人瞠目。

　　近日又傳出消息，凱德置地在華的兄弟公司凱德商用以3億元的價格將北京華聯鄭州店收歸囊中。

　　更有知情人士表示，凱德置地計劃與北京一位擁有百安居和家樂福主力店的發展商簽定協議，對其物業資產進行收購。雖然此消息還未得到凱德置地證實，但傳聞已甚囂塵上。

　　地產資本

　　短短2年間，凱德置地便一躍發展成中國內地的商業地產巨頭，主要得益於與深國投和沃爾瑪的合作。

　　2004年底，凱德商用以9.3億元人民幣的價格購買了深國投正在建設的6家商場51%的股份。2005年中，又以33.73億元人民幣接手深國投另外15家商場65%的股權。

　　僅僅這兩項收購，凱德置地便迅速獲得了21家商場的控股權。雖然總共付出了43億元人民幣的代價，但如能將所投資的商業項目進行打包上市，實際上並無資金緊張之虞。

　　在這個過程中，深國投都扮演一手托兩家的角色——即是凱德置地擴張的同盟，也是沃爾瑪在華商業佈局強有力的推手。

　　一直以來，深國投都是沃爾瑪在華投資重要的合作伙伴，它專門負責為沃爾瑪開店，進行基礎設施投資。而深國投以地產資產出資與沃爾瑪成立合資公司。

　　但與此同時，深國投獲得了一定的投資收益權。不僅如此，它通過將所持有的股份賣給凱德置地，還會獲得高額的溢價收益。

　　深國投用21個項目權益已經套取了43億元的現金，而手中剩餘的權益，在凱德置地把這些項目打包成地產基金上市時，深國投可以再次套現，並獲得更高的溢價收益。

　　除了將項目權益轉讓給國際資本進行套現，深國投還運用自身信託金融機構的優勢進行信託融資。到目前為止，總共募集資金約8億元。

　　而凱德置地與深國投的合作仍將繼續。根據雙方協議，凱德置地有權投資另外17家深國投投資、以沃爾瑪為核心租戶的購物商場。

　　這是一場資本倒手的遊戲：沃爾瑪利用深國投免去固定資產投資，深國投將股權賣給國際資本進行套現，而凱德置地把這些投資轉化成公眾投資。

　　不可否認，遊戲的每個角色都是贏家，而這種商業模式或許能給人們帶來無盡的想像空間。

　　上市伐謀

　　再過兩個月，林明彥將要和他的商業地產團隊前往新加坡，進行首隻中國零售物業打包REITs(房地產信託基金)上市的IPO路演。

　　兩年前，當凱德置地準備進軍國內商業地產市場時，嘉德置地總裁廖文良就一直不避諱關於未來打包上市的戰略構想。在2004年底與深國投的合作，嘉德置地便發表聲明：“嘉德置地正視這些產業將能組成一個有上市潛能的中國零售產業基金的組合”。

　　據透露，凱德置地母公司——嘉德置地，已經向新加坡金融管理局遞交了初步基金招募說明書，而新加坡交易所已經批准其REITs上市。而此次嘉德置地計劃通過這一信託基金融資16.08億元人民幣。

　　“凱德置地已在中國高速發展的商業房地產市場中領先一步，到2006年將這些物業打包上市時，機構投資者一定會有濃厚的興趣。”廖文良曾表示。

　　但此次上市，凱德置地只拿出資產值達40.21億元的7個優質資產的商業物業進行打包，而這7家商場全部來自於成熟的沃爾瑪主力店業態的商場。這也為當初凱德置地與深國投的戰略合作做了一個很好的詮釋。

　　實際上，嘉德置地一直是資本運做的高手。

　　早在2003年，嘉德置地就成立了凱德中國住宅基金，後又於2005年成立了凱德中國發展基金，共募集4.61億美元用於發展中國市場的住宅及綜合項目。

　　而在凱德置地高速發展商業物業之時，嘉德置地又於今年年中成立了嘉德商用產業中國發展基金和嘉德商用產業中國孵化基金，共募集10億美元專注於中國的商業項目。

　　截止到2005年底，中國方面的投資收益已經佔到了嘉德置地年度總收益的1/4.而在中國將近300億元的投資，正是得益於嘉德置地資本運做的能力。

　　如今，嘉德置地和它的子公司凱德置地仍在資本和地產兩個舞臺演繹着一個又一個故事。對於這家地產巨擘來說，這一切只是開始。