中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安在會上做主題演講時表示，房地產融資當前的主要問題不是融資資金短缺的問題，不是房地產融不到資金的問題，問題關鍵在於建立一個穩定的房地產金融融資渠道、融資結構，從而形成一個穩定的、長期的可持續的供應體系的問題。

　　日前，由新地產策劃機構和思源投資主辦的2006中國地產金融年會在北京盛大開幕，中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安在會上做主題演講時表示，房地產融資當前的主要問題不是融資資金短缺的問題，不是房地產融不到資金的問題，問題關鍵在於建立一個穩定的房地產金融融資渠道、融資結構，從而形成一個穩定的、長期的可持續的供應體系的問題。經過這麼多年的發展，房地產的秩序在規範，房地產金融體系需要在整個結構的合理化過程當中建立自己的規範，這個是當前房地產中更需要討論和解決的問題。

　　建立多元化融資渠道

　　李伏安指出，我國的房地產信託跟國際上的房地產信託基金(REITS)是兩個概念，是有中國特色的房地產信託。用信託法分析一下，房地產開發信託，什麼意思呢？信託公司找到一個開發公司，合作開發一個項目，發一個信託基金，就是幾個人拿點錢蓋房子，這跟銀行貸款基本上是一回事兒，只不過銀行是吸收存款來的，而你這個資金是通過批發的，本質還是銀行。房地產開發商不管錢怎麼來的，只要把錢弄到就行，房地產開發商對放融資的理解跟現在整個成熟的房地產金融體系提供的解決房地產融資的渠道比有很大的差距，這個差距應該由金融結構解決。解決房地產融資各種渠道結構的合理性，成為它有差異化的服務不同目的的金融產品，這是金融機構的事情，是金融市場發展的事情，這需要銀行、資本市場以及投資者市場共同來解決這個問題，要解決房地產金融的差異化的問題，還是要從金融服務的綜合功能、設計角度解決。我們一講到房地產融資，除了講房地產貸款以外，就是房地產公司上市，那能圈多少錢，最大的房地產公司在資本市場上上市，能圈到十個億已經很不容易了，二十個億基本上是不可能的。二十億在北京能蓋一個什麼樣的樓？解決什麼樣的問題？

　　他認為，房地產公司上市本身也不是解決房地產融資的長期有效的渠道之一。房地產融資長期有效的渠道究竟是什麼？上市了不行再找銀行，銀行不行再上市，就這兩個渠道，沒有找到一個長期的渠道。長期的渠道應該是不同層面的問題解決不同的問題。為什麼今天把解決房地產金融體系結構的合理化、多樣化的問題要與宏觀經濟形勢，甚至於市場的情況結合起來呢？應該說在很大程度是沒有把這個問題理清楚，矛盾到今天匯聚成焦點的情況下，大家不得不把這些問題放在一起解決，這些問題的解決還要放在理性的、邏輯的解決問題的當中去。

　　銀行要拓寬放款渠道

　　李伏安表示，不僅房地產公司本身的融資渠道單一。現在從銀行貸款來講，主要還是大銀行給大項目進行開發貸款，通過這些集團單位的職工辦理所謂的住房抵押貸款，從銀行貸款角度來講，資金供應還是非常簡單的粗放式的方式。現在銀行從供給的角度來說，渠道還是很單一，要解決一個從貸款的種類上，方式和覆蓋面上，應該覆蓋整個房地產開發的全過程。從想開發一個房子開始，從最後這個房子或者賣出去，或者租出去，任何一個地方有資金需求，都應該允許提供融資，所以控制這裏面的風險不在於它貸在哪個環節，這個人要出問題把房子蓋好了以後賣了以後還會出問題，當然出問題的機會會少一點，銀行給房地產開發的各個環節進行融資，風險點不在於哪個環節可以貸，哪個環節不可以貸，每個環節都應該可以貸，但是風險點在於每個環節借款人是不是有效的控制和管理風險。

　　他指出，要明白這個道理，那麼在政策、思路以及銀行的產品都應該做相應的修改。從機構和網點上，現在仍然是一些大銀行，或者是全國性的股份制商業銀行提供貸款，中小商業銀行、城市商業銀行、城市信用社、農村信用社這樣一些機構實際上雖然資產總量不大，但是它們的覆蓋網絡是中國金融微循環體系，整個的血液供應都是通過微循環滲透到經濟的每一個角落、每一個細胞裏，這些機構在房地產信託當中基本上不能發揮作用。

　　另外，李伏安還指出，應創造一種住房抵押貸款的專業化公司，住房抵押貸款資產的證券化，房地產穩定收益的證券化，房地產穩定稅收的證券化，把它們變成一種投資產品，這些都是需要房地產融資多渠道，甚至房地產物業管理公司都可以拿出來，打包發債，發債跟發股票的最大區別是什麼？股票是賣完了就完，債券是取決於對這個公司長期經營能力的看法，能力強投資就多。中國房地產投資應該有更廣泛、更長遠思路，差異化的解決問題，而不是簡單的把民間融資合法化，這樣仍然不能解決房地產融資資金穩定供應問題和資金的合理問題，和投資、中介以及消費者之間長期的利益和風險分擔機制問題。