引言：當前局勢下，中央政府的宏觀調控信號頻頻和廣大中低收入者的住房有效(有支付能力)需求日漸趨弱，而各地樓市卻仍在飄紅，房地產前景突然變得撲朔迷離，老百姓更是猶如在雲裏霧裏，中國房地產市場怎麼了？到底會怎樣走？應該怎樣走？這裏有太多的疑問，太多的思考。
《觀點地產》(以下簡稱“觀點”)：房地產從某種意義上說也是整個宏觀經濟中的一個棋子，其所表現出的各種形態、衍生出的各種現象以及引發的各種相關政策的也都是由其所處的經濟環境所決定的。當前，影響我國房地產業發展的外部經濟局勢是怎樣的？
顧海波(以下簡稱“顧”)：在宏觀經濟調控政策頻頻的2004年，我國國內生產總值仍比上年增長9.5%(計劃7%)，是1996年以來增速最快的一年；全國全社會固定資產投資70073億元，同比增長25.8%；國家統計局2005年3月4日公佈的數據顯示，2004年，全國商品房平均銷售價格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均銷售價格上漲15.2%。遠遠高於GDP和人均可支配收入的增長速度。積極的財政政策和穩健的貨幣政策所帶來的投資乘數效應，加上房價過高和大規模的城市建設帶來了GDP的持續高漲。
中國經濟當前受到通貨緊縮和通貨膨脹的雙重擠壓，投資渠道狹窄、負利率加上各級地方政府的竭力扶持，千軍萬馬(政府、企業、個人)都上了房地產的“獨木橋”，嚴重扭曲了資本效率和房地產價格，房價飈升(尤其是長三角地區)、房地產風險陡然增加，雖然樓市繁榮促進了GDP增長，卻在一定程度上掩蓋了資源能源浪費、國有資產的流失、產業結構不合理、投機盛行、產業能級不高及銀行潛在金融風險增加的可持續發展隱患。由於房地產在投資和消費兩端都是高負債的典型行業，隨着房地產“新政”的逐步實施和國內外加息週期的到來，中央政府、地方政府、開發商、銀行、投資投機客(以租養房者)之間的博弈將加劇，如若任何一方資金鍊斷裂，均會引起樓市供需、樓價及人們心理預期的變化。普通老百姓(可能是接最後一棒者，也是最需要政府關心的弱勢羣體)之間的博弈將加劇，如若任何一方資金鍊斷裂，均會引起樓市供需、樓價及人們心理預期的變化。
每個利益主體由於各自利益訴求不同，會發出不同聲音，“權力和金錢”基本上掌握了樓市的話語權(有“說教型”、“隔靴搔癢型”、“隨風型”、“不到翁型”、“事後諸葛亮型”等等)，尤其是我們當前的樓市本質上說是政策市，有許多非市場因素和失真信息，老百姓又沒有話語權、始終處於弱勢，因此大家特別需要認真甄別。
觀點：您覺得在當前的政策因素和經濟局勢的影響下，中國房地產業的整體走勢如何？
顧：從長期來看，中國無疑是前景光明的，但就目前和今後1--2年來說，樓市處於“高位縮量”的“階段性頂部”階段，樓市投資投機比例過高、房價上升速率過快、商品房供應結構不合理，如果調控不好是新一輪住宅開發乃至整個經濟發展的風險積聚過程。“世界級城市”是未來數十年以後的事，而現在我國的樓價已有相當程度的透支，這從居民房價收入比的數據就可明顯看出，國際平均為3—6倍，而我國大多數城市在十幾倍、甚至更高；樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經過小幅盤整而直線上升是不紮實的，否則樓價的大起必然隱含巨大的風險，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本(全裝修)、公建市政文化教育配套、生態環境改善及利息(貸款)等因素並且要有參照系，不能簡單論之。
未來幾年中國房地產住宅產業的發展將步入一個高位盤整的階段，隨着舊區改造節奏的適度調節，隨着軌道交通網絡的健全和延伸，隨着中低價住宅供應的增加和住宅結構的日趨合理，隨着利率、稅收等政策的逐步市場化和房地產貸款政策的調整，房地產住宅將逐步步入一個理性發展期。就總體房地產住宅的價格而言隨着其內在品質的提高將穩中微升，但其內在結構必定是有升有降，漲跌互現，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續受國內外成功認識青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外，相當一部分高價樓盤和環外配套不完善地方房價將首先面臨市場競爭的洗禮。
觀點：面對當前的商品房市場和加息週期的來臨，處於弱勢的廣大消費者該怎麼辦？請您談談您的看法。
顧：就我個人認為，在房地產及整個經濟發展的敏感期，建議消費者必須密切注意當前的政策(含住房保障、動遷、信貸和稅收政策)、利率和經濟形勢(含物價、就業收入、住宅供需、租金)的變化，密切注意樓市的供需變化，並結合每個家庭的具體情況(資金、年齡、人口、就業、交通環境、教育、醫療、心態、心理預期等)，多看少動、勤做“功課”；靜觀其變、擇機入市。具體講：
1、樓市“高位放量”到“高位縮量”說明多空雙方意見分歧加大，具有明顯、至少是階段性“頂部”特徵，切忌高位追漲“吃套”，近來樓市開盤開發商往往採取價格“一步到位”的方式，短期內已沒有多少上升空間，除非是資金雄厚長期投資。
2、此輪房地產調控可謂序幕剛開，我們誰都不能熟視無睹，因為這次政策調控來自中央政府。從這次房地產新政來說，對比國際慣例還是相當溫和的，例如利率還是負的，還沒有增值稅和物業稅，營業稅也只有兩年，“遏制投機、抑制投資”更只是停留在文字，因此，政策調控還有相當餘地。再說，這次調整的時間和幅度還無法預測，不宜匆忙進場。
3、廣大中低工薪階層的資金鍊相對脆弱，買房應量力而行、量入為出，切忌衝動、趕時髦。首先也是最重要的是充分考慮未來收入(資金鍊)、支出增長變化，要充分考慮未來就業的趨勢，要獨立思考。特別是最近各地房地產成交量大幅縮水、拋盤大增並拌有房鬆動現象，前景不甚明朗，因此，可採取暫時觀望，多看少動、靜觀其變。樓市在經歷5年之久的上升通道尤其是近一、二年來的飈升後客觀上需要休養生息，這是常識也是客觀經濟規律。
4、廣大的動遷居民，由於是“無房一族”，近兩年又處動遷高峯期，其買房具有明顯的“同步”及“整齊劃一”特徵，表現為適合動遷居民的低價房及“二手房”價格堅挺、“穩中有升”，但大家也不必“千軍萬馬過獨木橋”，可考慮臨時租房、不一次到位等克服一下短暫困難，也可考慮“拍賣房”(此類物業會增多)；對“改善型”購房者也應三思而後行，避開價格高峯期，待形勢明朗後再作決定也不遲。
5、廣大工薪階層在房屋買賣過程中，信息集取方面處於相對弱勢，在法律還不完善的情況下，買房應儘量選擇現房，“眼見為實”嘛，期房火爆是賣方市場、是市場不成熟時期特有的產物。對虛假廣告和虛假承諾要謹慎鑑別、要有法律意識，謹防樓市“黑嘴”(聽信股市“黑嘴”，教訓十分殘痛)，警惕少數樓市不良“莊家”“拔高出貨”，以免導致經濟、精神雙重損失。
6、任何商品的的生產都要講求差異性，買房、投資房產亦不例外。象股市一樣人人都想進去“掏金”的時候，就是風險最大的時候，套你沒商量，現在投資房地產大概也到了高風險區域，至少短期內已沒多少空間；況且房地產的標的和交易成本很大(不易兌現)、投資回收期較長，期間經濟波動(利率波動)、供求波動不易掌握；另外由於我國房地產業還是一個年輕的產業，其觀念折舊、設計折舊及升級換代也較快。
7、樓市投資是個複雜的系統工程，需要對國內外經濟形勢、統一規劃、配套建設(水電煤、產業、交通、商業、醫療、教育、文化等)、供需等十分了解，這樣投資才能知己知彼、物超所值，但大多數投資者缺乏知識、信息滯後或不對稱，不易操作。
8、從投資意義上講“不漲就是跌、小漲也意味着跌”，投資樓市沒有10%以上的收益不算成功，鉅額的投資本身就有巨大機會成本、利息，況且還不易兌現有巨大的風險，尤其是在漲幅如此巨大的情況下，房價還能漲多少？對那些靠貸款來多處投資的人來說，要更多些風險意識，其有如期貨和股市中的透支行為，一旦進入下降通道或“平倉”或資金鍊斷裂，後果可想而知。任何投資都有風險，不可能沒有風險的投資，樓市也不例外，上世紀90年代日本及香港、臺灣地區、我國東南沿海(包括上海)都曾遭到過樓市重創的教訓(產生了一個“負資產階層”，日本及香港、臺灣地區的樓市購買者至今仍深套其中，最高樓價跌幅達60%以上)，廣大投資者要有風險意識，要掌握好波段，順勢而為。
9、樓市的供需影響房價。但需指出，現在樓市的投資、投機客大增(上海樓市普遍在30%左右、個別高價樓盤的投資比例高達70—80%，空住率奇高)，她是虛擬需求而不是真實需求，一旦形勢逆轉虛擬的需求就會變成新的供給，加上今年上海住宅竣工量將達創歷史新高的3000多萬平方米(去年3000萬平方米)，土地的供應也相當充沛，加上大量投機、投資客拋盤的湧出，短期內樓市供大於求的局面已經形成。
10、如果自住，時刻準備者，靜待低點出現，逢低吸納。
顧海波：上海市城市經濟學會、上海市房地產經濟學會會員，《中國房地產報》特約記者、特約撰稿人。