當大多數北京居民得以拋開忙碌的工作而安心享受生活時，很多地產界人士在剛過去的“十一”黃金週裏卻難以放鬆心情。
9月30日，就在“十一黃金週”開始的前一日，北京市規劃委員會在其官方網站上掛出了《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》(公示稿)(下稱《規劃》)。住房結構、供應計劃、空間佈局、建設標準、住房保障、市場監管……全面而細緻的相關內容表明，這是一個比“國六條”“九部委意見”更龐雜、詳盡的綱領性政策文件。
沒有“九部委意見”發佈時羣起論之的憤慨激昂，但實際上，對這個足以改變北京下一個五年樓市景況的規劃，業界並非真的“漠視”，對於《規劃》中的“70%·90m2”總量控制、經濟適用房“回購”等規定更是充滿疑問。
總量控制難解“70%·90m2”實操難題
《規劃》首次明確了“70%·90m2”的定義：“套型建築面積是指單套住房的建築面積，由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成”；“分類型、分區域、分階段確定住房套型結構比例要求，確保‘十一五’期間，新審批、新開工的商品住房建設，從總量上保證套型建築面積90平方米以下住房所佔比重達到開發建設總面積的70%以上”。
但令業界疑問的是，《規劃》仍未能明確執行細則。事實上，即便是政府方面，對於上述標準的執行也心存疑慮。
《樓市》獲悉，一份名為《北京國土資源局關於貫徹落實房地產調控政策工作情況彙報》的報告已於近日完成，北京市國土資源局在報告中認為，根據市場實際情況，北京要執行“90平方米佔70%”有一定難度。
北京國土資源局一位負責人稱，執行總量控制就必須分區域、分產品進行控制，但是哪個區域應該建什麼樣的房子，什麼樣的房子應該以小戶型為主，什麼樣的以大戶型為主，都需要時間來進一步確定，“每個項目戶型比例不同，但要實現總量可控，難度確實不小。”
業內專家也強調指出，“70%·90m2”應當從城市總量上加以控制已成共識，但如何落實這一指標，具體到每一個項目應當如何卻是擺在相關部門面前的一道重要考題；而如何兌現這一指標，控制戶型大小對房價將會產生多大的影響更是尚難定論。
“人均35平方米住房面積”如何實現？
《規劃》還首次為未來幾年北京住房供應規模敲定了量化指標：“‘十一五’期間，新增住房建築面積約1.23億平方米，年均約2500萬平方米。到2010年，北京住房建築面積達到約4.2億平方米，城鎮人口人均住房建築面積達到30平方米左右；到2020年，城鎮人口人均住房建築面積達到35平方米左右。”
按照上述標準，到2010年，一個三口之家的住房面積應該達到90平方米，與現在的“70%·90m2”政策相吻合。但是到了2020年，一個三口之家的住房面積就應該達到105平方米。
“這顯然與現在的‘70%·90m2’要求有些矛盾。倘若絕大部分住宅供應都是90平方米以下的，那麼從產品供需來看就存在一定的錯位。”一位業界專家表示。
該專家同時認為對《規劃》中平均值被拿來判斷整體水平的做法並不妥當。“平均值往往並沒有太大的意義。倘若調研對象大部分都在平均水平以下，僅有少部分遠遠高出平均水平，這樣得出的平均值就失去了它的意義。”在這位專家看來，現在的住房建設體系已經出現了不平衡的狀態，少數人佔據了大部分的土地和住房資源。因此，應當重視“平衡”而非“平均”，要加強中低價位住房建設，預防“短板效應”。
經濟適用房“回購”是否合理？
《規劃》第21條明確提出，“由銷售為主過渡到租售並舉，將經濟適用住房的租售比提高到1∶4左右；探索建立經濟適用住房實行‘內循環’的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，由政府回購。”
對此，華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司市場研究部主任田輝表示：“經濟適用房‘回購’是對的，因為其本來身就不應該出售。但是對於已經出售、入住的經濟適用房，不應採取‘回購’政策，也就是說，‘回購’政策應該只針對今後新建的經濟適用房項目。”
署名為“一位經濟適用房業主”的網友更在網上發表看法說：“我的房子賣給政府不是不可以，可是必須按10年前的商品房價格賣給我商品房。如果當年知道經濟適用房有不能租不能賣的規定，我肯定不會買經濟適用房，因為當時與商品房的價差最多也就1000多塊錢啊。”
中國房地產協會的一位權威專家就此表示，如果政府要建立經濟適用房回購制度，就應該考慮對原經濟適用房業主進行合理補償，具體補多少應根據專門機構實際評估的結果而定。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌(顧雲昌博客,顧雲昌新聞,顧雲昌說吧)則一針見血地指出，經濟適用房回購最大的難題在於定價。
我愛我家房地產經紀公司北京分公司常務副總要嘉佳(要嘉佳博客,要嘉佳新聞,要嘉佳說吧)則向《樓市》記者表達了另一層擔憂：“目前我國在公房方面還沒建立起完善的機制來控制轉租問題，因此經濟適用房在‘以租代售’後避免不了要出現一些人通過轉租來獲取利潤的現象。因此轉租問題也應該被充分考慮進去。”
政府提供保障性住房專項用地非長久之計？
2006年宏觀調控政策亮點之一即為加強了住房保障力度，然而保障住房的資金來源，一直以來都在桎梏該類住房發展，由於缺乏資金來源，未來五年，該類住房的開發，仍將由政府提供專項用地。“規劃”第13條顯示，“經濟適用住房建設採取集中建設和配套建設相結合的方法，集中建設的經濟適用住房由政府提供專項用地……”
在北京城市規劃學會祕書長高毅存看來，集中建設的經濟適用房，如果由政府提供專項用地，較難落實。“如果政府提供經濟適用房專項用地，就意味着減少地方政府的財政收入，並且，亦非長久之計。畢竟，解決中低收入羣體的住房問題，不能僅僅依賴政府補貼。而是應該通過不同類別房源的有效配置等手段實現。”高毅存說。
高毅存進而指出，“城市交通便利、公共服務設施配套完善的地區”的土地價格亦不菲，所以，應該通過市場化的手段實現，而非行政手段。否則，不符合自然規劃，執行起來必然有難度。