市場類商業地產項目在國內屢屢敗走麥城。僅在北京，近年來就有巨庫、碧溪家居廣場兩大反面案例出現。所以三里屯新時尚據點“3·3服裝服飾大廈”(以下簡稱“3·3”)的走紅就顯得有些扎眼。這個開業不到一年即實現了90%以上的出租率並逐漸形成自己經營風格的項目，引起了業界的關注和思考。
商業是一個城市活力源泉所在，地產是成就商業的物質基礎。商業地產運營的開發運營是所有地產項目中最難的，而介於專業市場和購物中心之間的市場類商業地產，運營難度就更大，從中謀利近於“火中取栗”，需要高超的技巧。且聽來自商業與地產界的專家們如何獻計獻策。
中國市場學會流通專業委員會副祕書長趙萍：把握市場與政策機遇
國內外市場類商業主體發展趨勢有較大區別。在國外一般有兩種趨勢：一種本身是市場，發展多年但沒有形成有組織的商業形式，另一種就是組織程度相對高一點兒，有一些房地產開發商來做商業，其代表就是Shopping Mall，即購物中心。這種市場類商業的品牌建設及組織管理都有很大提升。國內則出現了類似3·3的第三種型態：不是簡單的市場，也不是Shopping Mall。結合國內市場類商業的特點，我認為在其發展過程中要突出幾個方面的問題：一要注重品牌建設；二要有信用管理；三要力爭持有經營；四要堅守市場定位；五要向創新要效益。
國內市場類商業發展環境比較好，相對百貨商場和超市，這種商業型態在北京還是比較短缺的。商務部剛剛出臺促銷管理辦法，對商場促銷監管越來越嚴格，這恰恰為市場類商業經營的靈活性提供了一個很好的政策空間。
主持人點評：隨着城市改造的進行，大量違章建築被拆除，很多街邊特色小店消失，留給個性化市場的空間會更大。加上趙博士提到的利好，此類商業地產項目可謂機遇當前！
3·3副總經理郭明俠：凡事預則立
在所有地產投資領域中，商業地產屬於高收益、高風險、投資回收期長及操作難度最大的。3·3的運作實踐為我們提供了一些思路。
操作這個項目之初，我們就想打造一個成功的品牌。項目從發展商到運營商是一體的，老闆是溫州人，有商業經營的經驗。我們的原則就是持有經營，產權持有為市場的統一管理和經營提供了先決條件，如果是產權式商鋪，在業態規劃上就沒辦法掌控了。在近一年時間裏項目實現了90%以上的出租率，吸引到一些目標客戶，主要源於我們在整個商業規劃方面有準備，確立了“市場的經營方式、商場的管理模式”的思路，並強調對進駐商戶的長遠利益有所保障。
3·3的最終定位是燕莎和賽特的補位，公共區域和每一家店鋪的裝修風格都獨具特色，要圈進北京最頂級的個性化店鋪，把全世界頂級個性的貨品都彙集過來，希望北京最時髦的人來消遣、體驗，還希望這裏成為時尚商業和文化藝術的結合地。3·3要具有唯一性、不可複製性。
主持人點評：商業地產的成功需要時間的積累與考驗。目前的3·3只能說是取得了初步的成功，要達到既定的目標還要做出很多的努力。持有經營的性質，三里屯先天賦予的文脈及順乎文脈確定的項目定位，讓3·3根正苗紅。即便如此，它還要小心翼翼堅守定位、耐得寂寞與痛苦才能走向最終的成功。
北京澳邦成行總經理成路：成功運營需要“四贏”
作為商業來說，要取得最終的成功需要實現“四贏”。有一家輸了，結果都會失敗。
首先是消費者贏，我們要下工夫把消費者吸引來並讓他滿意消費；第二是租客贏，先給比較合理的租金讓他們活下來，如果想吸收好的品牌，從策略上就應該放棄一點眼前利益，在租金上給些優惠，引進一些主力店，主力店可以帶來人流，不是付租的主力，緊挨着主力店的鋪位租金可以拔到很高；第三是運營商贏，不能白辛苦；最後是投資商、開發商贏，國際資本都在對中國的商業地產拭目以待，他們看好那些有固定的租金收入、地段又有升值潛力的物業，時機成熟他就會收購，所以前景是好的。
主持人點評：這“四贏”是有先後順序的。遺憾的是，很多開發商把順序弄顛倒了，首先就是分割產權高價出售套利，這種一相情願、自私自利的做法，從一開始就註定了慘敗的結局。
國際商業地產研究中心理事長朱凌波：挖掘文脈、順勢而為
市場類商業在國內整個商業中佔一定的比重，我們習慣的專業批發市場在各地曾經普遍。但像3·3這樣聚焦小眾市場的不多。
將客戶定位在小眾羣體，就要挖掘市場所在區域的文脈。一個區域消費習俗的形成僅僅靠開發商主動規劃、造勢、宣傳很難形成，民間形成的消費習慣才是最生動的。對項目而言，最重要的不是跟國際接軌，而是要挖掘地脈、文脈最終形成的消費導向是什麼，應該順勢而為。很多開發商在進行前期產品定位的時候不是從商業角度思考，總認為可以人為造勢。住宅是一次性消費的過程，而商業要不斷地形成文化圈子。市場類商業應該在差異化競爭上做文章，應該挖掘區域的文化脈絡。商業其實包括硬商業和軟商業，硬商業就是購物，軟商業就是休閒、娛樂、運動、文化配套。
主持人點評：住宅開發出身的國內房地產商習慣了炒作，太相信人為的力量，太多的主觀色彩，加上商業知識的匱乏及對地脈、文脈及商業規律的輕視，開發商業地產很少有不栽跟頭的。
世聯地產顧問機構總監房昆：個性化最關鍵
類似3·3的形式在北京是獨樹一幟的。就其經營而言，個性化最為關鍵。其中包括商品的個性化、營銷的個性化、建築的個性化、管理的個性化。通過樹立個性，形成內部業態的自我循環非常重要。比如說最近看百盛購物中心的業態調整，原來百盛化妝品是最好的，去年它又做了一次裝修，把化妝品擴大一倍多，現在做到什麼程度了呢？百盛的化妝品應該是北京零售業的老大。我們看一下它為什麼這樣去做？假設它去拼服裝，不一定拼得過燕莎和國貿；假設做電器，顯然拼不過大中和國美；所以它選擇了自己的長項，並形成了穩定的客戶羣。這些人固定下來了，其他的業態形式就形成了良性循環。
主持人點評：購物正在成為國人的一種休閒方式，所以一般的商業場所都應該發展多元業態。市場通常有不小的面積，即便走專業市場的路子，也要考慮業態的互補，分出主次來就行了。
五合國際北京公司執行副總經理曹一勇：積極營造過渡空間
針對小眾的購物場所的消費型態應該是以體驗消費為主，隨着心情的變化，會產生很多不可預見的消費。這類場所應該和古代集市一樣，重要的是讓人蔘與進來，他真正花錢買什麼、參與什麼是次要的。所以，要努力通過賣場的營造和促銷活動讓消費者積極主動參與消費。我認為，賣場中最好營造一些過渡空間，即半室內、半室外的空間。淘貨是大家交流狀態下實現的行為，設計出人人蔘與體驗的空間最為重要。如果經常組織一些文化活動，人們就更願意參與了。而且要讓客戶在購物中體驗到一種成就感，淘到別人買不到的貨品，這樣他會非常願意來，這時市場也就形成了自己的特點。
主持人點評：對體驗消費場所來說，太需要好創意的刺激了。雖然做起來比較累，但收益也會超出想像。